Wie funktioniert ein Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf ist ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung und hilft der Bank dabei, ihr Verlustrisiko zu kalkulieren und die Konditionen für ein Darlehen festzulegen. Denn er gibt den prozentualen Anteil der Fremdfinanzierung bei einem Immobilienkredit im Verhältnis zum Beleihungswert wieder. Dabei gilt, je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind die Zinsen.

Der Beleihungsauslauf wird bei erstrangingen Finanzierungen genutzt. Er gibt Rückschlüsse darüber, wie hoch das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert einer Immobilie ist. Diese Berechnung dient der Bank zur Risikoermittlung. Denn sie kann damit ihr Verlustrisiko kalkulieren.

Dabei zählt der Grundsatz: Umso niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Verlustrisiko für den Kreditgeber. Und dies schlägt sich auf die Konditionen nieder. Denn bei einem geringen Risiko erhalten die Kunden bessere Zinsen. Wohingegen sich die Banken ein höheres Risiko mit schlechteren Konditionen bezahlen lassen.

Beim Beleihungsauslauf addiert die Bank alle Kredite und dividiert sie durch den Beleihungswert. Der Beleihungswert entspricht nicht zwangsweise dem Kaufpreis der Immobilie. Denn dabei handelt es sich um die Summe, die der Kreditgeber mit hoher Sicherheit während der gesamten Laufzeit bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung erzielen würde.

Bei den bestehenden Darlehen werden die Erstfinanzierung, KfW-Förderkredite wie auch bereits vorhandene Vorlasten berücksichtigt.

Ein Kunde möchte eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 350.000 Euro kaufen. Dafür erhält er ein KfW-Förderdarlehen in Höhe von 50.000 Euro. Zusätzlich benötigt er eine Immobilienfinanzierung über 200.000 Euro.

Es gibt keinen pauschalen Wert, wie hoch der Beleihungsauslauf sein darf. Fakt ist jedoch, umso höher dieser Wert, desto teurer ist die Baufinanzierung. Die besten Konditionen erhalten Kreditnehmer, deren Beleihungsauslauf zwischen 60 und maximal 80 Prozent liegt. Allerdings zeigen Statistiken, dass der Wert in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Immer häufiger werden Immobilien mit mindestens 90 Prozent Fremdkapital finanziert. Selten findet sich ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent und weniger.

Es ist also möglich, eine Immobilie mit mehr als 90 Prozent Beleihungsauslauf zu finanzieren. Dann müssen die Kreditnehmer aber auch entsprechend höhere Zinssätze in Kauf nehmen, da für die Bank ein deutliches Verlustrisiko besteht.

Der Beleihungsauslauf ist entscheidend dafür, welche Konditionen die Bank Ihnen zur Verfügung stellen wird. Es ist also ratsam, sich bereits im Voraus über die Zusammensetzung der Fremdfinanzierung zu informieren und alle geplanten Kredite entsprechend zu kalkulieren.

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