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Was sind Sicherheiten bei einer Baufinanzierung?

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 23.05.21

Das Wichtigste zu Sicherheiten im Überblick

  • Sicherheiten dienen der Absicherung von Darlehen. Ohne entsprechende Sicherheiten würde kein Kreditinstitut Darlehen zum Hausbau vergeben.

  • Kann der Kreditnehmer seine Rate nicht mehr bedienen, darf die Bank die Kreditsicherheit als Ausgleich nutzen. Daher sollte gut überlegt sein, welche Sicherheiten gegeben werden.

  • Es gibt verschiedene Arten von Sicherheiten: die Hypothek und die Grundschuld, die Bürgschaft und die Lebensversicherung.

  • Verliert die Kreditsicherheit an Wert oder wird der Kredit aufgestockt, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten fordern. Das ist jedoch eher selten der Fall.

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Was sind Sicherheiten bei der Baufinanzierung?

Wann immer Banken, Sparkassen und Versicherungen ein Immobiliendarlehen vergeben, verlangen sie von dem Kreditnehmer Sicherheiten dafür, wenn dieser seine Raten nicht mehr aufbringen kann. Dabei handelt es sich um Vermögenswerte (Geld- oder Sachwerte), die nicht in die Finanzierung einfließen. Sondern dem Kreditgeber bei Zahlungsausfällen als Entschädigung dienen.

Da es sich bei Immobilien- und Baukrediten um hohe Summen handelt, werden diese Finanzierungen in der Regel nicht ohne entsprechende Sicherheiten vergeben. Doch gibt es verschiedene Optionen, diese zur Verfügung zu stellen.

Die Grundschuld und die Hypothek

Grundschulden stellen die klassischen Sicherheiten bei einer Baufinanzierung dar. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das dem Darlehensgeber das Recht einräumt, den Besitz zu verpfänden, wenn der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr abbezahlt. Dafür wird ein entsprechender Vermerk im Grundbuch hinterlegt. Sobald der Kredit getilgt ist, lässt sich die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen.

Als Alternative dazu gibt es die Hypothek. Diese unterscheidet sich von der Grundschuld insofern, dass die Hypothek an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld hingegen kann wiederverwendet werden. Ist ein Darlehen bereits abbezahlt und wird eine erneute Finanzierung aufgenommen, kann dafür die vorhandene Grundschuld genutzt werden. So sparen sich die Immobilienbesitzer erneute Notarkosten.

Die Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft springt eine dritte Person, meist aus dem näheren Familien- oder Freundeskreis ein, wenn der Kreditnehmer nicht mehr bezahlen kann. Sie bürgt somit für ihn. Dabei gibt es verschiedene Arten von Bürgschaften. Beispielsweise die Ausfallbürgschaft bei der die Bürge erst belangt wird, wenn alle finanziellen Mittel des Darlehensnehmers ausgeschöpft sind. Doch gibt es auch die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der die bürgende Person sofort belangt werden kann. Eine Bürgschaft muss daher klar besprochen, ordentlich abgesteckt und vertraglich genau definiert sein.

Die Lebensversicherung

Auch eine Lebensversicherung lässt sich als Sicherheit für eine Baufinanzierung nutzen. Dabei läuft der Vertrag meist parallel zum Darlehen. Er besteht bei Bedarf aus einer Todesfallsumme, die den Kredit absichert, wenn der Hauptverdiener oder beide Darlehensnehmer versterben. Außerdem aus einem Sparbetrag. Diese Summe wird bei der Auszahlung genutzt, um die Restschuld zu senken.

Früher gab es eine weitere Form der Besicherung von Krediten mittels Lebensversicherungen. Dabei zahlen die Immobilienbesitzer an die Bank lediglich die Bauzinsen und keine Tilgung. Der Tilgungsanteil floss hingegen in eine Lebensversicherung. Nach einer bestimmten Laufzeit wurde die Summe des Darlehens in voller Höhe fällig (endfälliges Darlehen). Diese wurde mit dem Geld aus der Lebensversicherung bezahlt. Heute kommt diese Variante der Baufinanzierung seltener vor, da die Versicherer kaum noch Rendite für ihre Policen bieten. Dennoch ist diese Tilgungsersatzleistung noch möglich.

Grundschuld Hypothek Bürgschaft Lebensversicherung
Übertragbares Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das für ein bestimmtes Darlehen gilt. Person aus dem näheren Freundes- oder Familienkreis kommt für die Forderungen auf, wenn der Kreditnehmer seine Rate nicht mehr bezahlen kann. Kapital aus der Lebensversicherung wird genutzt, um die Restschuld des Darlehens zu tilgen. Kann separat abgeschlossen oder an den Kredit gekoppelt sein.

Neben diesen klassischen Kreditsicherheiten gibt es noch das Pfandrecht an beweglichen Sachen. Dafür muss sich der Gläubiger im Besitz der Sache befinden. Aus diesem Grund wird diese Form der Kreditbesicherung kaum genutzt.

Anforderungen der Bank an die Sicherheiten

Nicht immer nimmt eine Bank die vorhandene Sicherheit an. Folgende Kriterien sind für die Kreditgeber wichtig:

  • Geringer Wertverlust: Die Sicherheit sollte während der Laufzeit nicht oder nur in geringem Maße an Wert verlieren.
  • Leichte Bewertbarkeit: Der Wert ist für die Bank leicht zu ermitteln.
  • Marktgängigkeit: Die Sicherheit lässt sich bei Bedarf leicht an Gläubiger verkaufen.
  • Unabhängig von wirtschaftlicher Lage: Die Sicherheit nimmt keinen Einfluss auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers.

Hinweis: Verliert die Kreditsicherheit während der Laufzeit an Wert, kann die Bank die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten fordern. Dies gilt auch, wenn das Darlehen aufgestockt werden soll.

So beeinflussen Sicherheiten die Baufinanzierung

Die Baufinanzierung setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Dazu gehören auch die Sicherheiten. Sie wirken sich insofern auf das Darlehen aus, dass sie die Konditionen beeinflussen. Denn Kreditnehmer mit hohen Sicherheiten wie einer bereits abbezahlten Immobilie erhalten meist Angebote mit besseren Zinssätzen.

Auf die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers wirken sich Sicherheiten wie eine schuldenfreie Immobilie nicht aus. Denn auch wenn sie einen hohen Wert hat, kann der Kreditnehmer kein Geld aus seiner Sicherheit einnehmen. Allerdings erleichtern es Kreditsicherheiten, eine Darlehenszusage zu erhalten, da sie sich positiv auf das Bonitätsurteil auswirken.

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Sicherheiten spielen bei einer Baufinanzierung eine entscheidende Rolle, denn sie wirken sich maßgeblich auf die Konditionen aus. Mit den entsprechenden Kreditsicherheiten ist es daher leichter, ein zinsgünstiges Angebot für den Traum vom Eigenheim zu finden. Unsere Finanzierungsexperten unterstützen Sie gerne dabei. Gemeinsam finden wir aus über 450 Partnerbanken das passende Angebot für Ihre Immobilie.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 23.05.21

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