Ertragswert

Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert beschreibt den finanziellen Wert einer Immobilie basierend auf den erwarteten Einnahmen, insbesondere durch Mieteinnahmen. Er ist ein zentrales Bewertungskriterium für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien und hilft Investoren, Banken und Gutachtern, den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie zu bestimmen.

Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das den reinen Bau- und Grundstückswert einer Immobilie betrachtet, basiert der Ertragswert auf den tatsächlich erzielten oder erwarteten Mieterträgen.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt nach einer standardisierten Formel:

Jahresreinertrag:

• Die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie abzüglich Bewirtschaftungskosten (z. B. Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko).

Liegenschaftszinssatz:

• Ein von der Markt- und Risikolage abhängiger Zinssatz, der den Kapitalisierungszins einer Immobilie beschreibt.
• Je höher das Risiko einer Immobilie, desto höher ist der Liegenschaftszinssatz und desto geringer fällt der Ertragswert aus.

Wann wird der Ertragswert verwendet?

Das Ertragswertverfahren kommt in verschiedenen Szenarien zum Einsatz:

Zur Wertermittlung von vermieteten Immobilien

• Banken, Investoren und Gutachter nutzen den Ertragswert, um den Marktwert von Mietshäusern und Gewerbeobjekten zu berechnen.

Bei Investitionsentscheidungen in Gewerbe- oder Wohnimmobilien

• Investoren vergleichen verschiedene Objekte anhand ihres Ertragswerts, um die Renditepotenziale zu bewerten.

Bei der Berechnung von Beleihungswerten für Bankkredite

• Banken nutzen den Ertragswert, um die maximale Darlehenshöhe für Immobilienfinanzierungen zu bestimmen.

Zusammenfassung

Der Ertragswert gibt an, welchen finanziellen Nutzen eine Immobilie langfristig bringt. Er ist entscheidend für Investoren, Banken und Gutachter bei der Bewertung von vermieteten Objekten. Die Berechnung basiert auf dem Jahresreinertrag und dem Liegenschaftszinssatz und dient als zentrale Entscheidungsgrundlage für Immobilieninvestitionen.

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