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Was versteht man unter Immobilienleasing?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 8. Februar 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Beim Immobilienleasing – meist gewerblich – finanziert man nicht selbst, sondern beauftragt einen Leasinggeber mit dem Erwerb oder der Erstellung der Immobilie.
    • Am Ende eines Leasingvertrags besteht üblicherweise ein Vorkaufsrecht für den Leasingnehmer.
    • Immobilienleasing ist gerade für Start-ups interessant, die sich auf diese Weise (ausreichend große) Büro- und Produktionsräume leisten können.
    • Gegenüber der Finanzierung kann das Leasen von Immobilien steuerliche Vorteile bieten.
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Autos und Werkzeugmaschinen kann man schon lange leasen. IT-Anlagen, Notebooks und sogar immaterielle Güter wie Software zu leasen, ist ein relativ neues Geschäftsmodell. Das Immobilienleasing gehört mittlerweile vor allem im gewerblichen Bereich als anerkannte Alternative zum klassischen Immobilienerwerb zur Wachstumsbranche. Mit all seinen Vorteilen und Möglichkeiten, die das Immobilienleasing für Unternehmen eröffnet.

Immobilienleasing: Was ist damit gemeint?

Bei dieser besonderen Form des Leasings werden Wohn- oder Gewerbeimmobilien nicht wie üblich, über eine Baufinanzierung selbst finanziert, sondern beim Eigentümer (= Leasinggeber) geleast. Gegen eine monatliche Leasingrate darf der „Mieter“ eine Immobilie über einen vorher vereinbarten Zeitraum nutzen. Zwischen 10 und 30 Jahren sind hier für die Nutzung der Immobilie durchaus übliche Zeiträume. Die Leasingrate der Immobilie wird dabei in der Art einer Annuität kalkuliert. Auch der wirtschaftliche Restwert zum Ende der Grundmietzeit wird bereits im Leasingvertrag festgelegt. Am Ende der Leasing-Laufzeit erhält der Leasingnehmer meist die Option, die Immobilie zu erwerben (Vorkaufsrecht). Andernfalls bleibt sie Eigentum des Leasinggebers.

Dafür haben sich drei Vertragsvarianten für Immobilienleasings etabliert:

  • das Neubau-Leasing: Leasinggeber kauft Grundstück und baut Immobilie (Bürogebäude, Halle, Hotel etc.) nach den Wünschen des Leasingnehmers, Leasingverträge für Immobilien haben hier üblicherweise eine besonders lange Laufzeit

  • das Buy-and-Lease: Leasinggeber kauft eine Bestandsimmobilie, die sich der Leasingnehmer vorher ausgesucht hat

  • das Sale-and-Lease-Back: Leasinggeber kauft Bestandsimmobilie von Leasingnehmer (z. B. Option bei finanziellen Schwierigkeiten des Leasingnehmers)

Allen Leasing-Varianten für Immobilien gemein ist die Tatsache, dass Leasinggeber und Leasingnehmer bereits bei der Planung des Leasinggeschäfts und der Immobilie eng zusammenarbeiten. Genauer gesagt stimmen Leasingnehmer und Leasinggeber sich ab bei der Wahl eines geeigneten Grundstücks bzw. einer Bestandsimmobilie sowie bei der Planung eines Neubaus. Dabei profitiert der Leasingnehmer von der Expertise des Leasinggebers (meist ein Tochterunternehmen einer Bank) und er kann von seinem Mitspracherecht Gebrauch machen und seine Vorstellungen und Wünsche für die Imobilie einbringen. Mittlerweile gibt es einige Anbieter, die Immobilienleasing als solchen Full Service anbieten, welche z. B. auch das Immobilienmanagement mit einschließt.

Immobilienleasing: Unterschied zum Mietmodell

Ein offenkundiger Unterschied zum klassischen Mietgeschäft besteht in der Ankaufsmöglichkeit der Immobilie, die meist vereinbart werden kann. Echter Eigentümer der Immobilie wird das Unternehmen also erst nach Ablauf des Leasingvertrags und dem anschließenden Kauf der Immobilie. Weiterhin agiert der Leasingnehmer beim Immobilienleasing wie ein Eigentümer, wenn es um die Instandhaltung, Reparatur oder Versicherung der Immobilie geht. Um diese muss er sich kümmern, sie abschließen und bezahlen.

Als langfristiger Vertrag sind beim Immobilienleasing auch die Kündigungsfristen unflexibler als beim normalen Wohnungs-Mietvertrag. Während der sogenannten Grundmietzeit hat der Leasingnehmer nicht die Möglichkeit, den Immobilienleasingvertrag zu kündigen. Das kann gut und gerne 15 Jahre oder länger bedeuten. Schließlich gilt das Immobilienleasing ganz grundsätzlich als Finanzierungshilfe und nicht als bloße Gebrauchsüberlassung gegen eine Geldleistung.

Lohnt sich Immobilienleasing? Das sind die Vorteile

Für viele Unternehmen gerade in den Anfangsjahren ist Immobilienleasing insofern interessant, da sie auf diese Weise ihre Liquidität bewahren. So wird für sie der Traum einer Gewerbeimmobilie wahr, ohne dass viel Eigenkapital für eine Finanzierung der Immobilie gebunden werden muss, das bei nötigen Investitionen gegebenenfalls fehlt. Auf diese Weise können sich auch Start-ups Geschäfts- oder Produktionsräume zulegen, die sie sich angesichts ihres schmalen Budgets normalerweise (noch) nicht leisten können – und von Anfang an dank des Immobilienleasings durchstarten. Und es kommt noch besser: Neben der Tatsache, dass die fixe Leasingrate langfristige Planungen erleichtert, kann die Leasingrate für die Immobilie als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden. Zudem trägt das Finanzierungsrisiko immer ein anderer – der Leasinggeber.

Die Nachteile des Leasings

Natürlich zahlt ein Unternehmen am Ende mehr für eine Immobilie, wenn diese über ein Immobilienleasing finanziert wird – auch im Vergleich zu einem Baukredit. Der Natur langfristiger Verträge entsprechend, können immer unvorhergesehene Entwicklungen Unternehmen in eine finanzielle Schieflage bringen. Da eine Kündigung des Leasingvertragswährend der Grundmietzeit nicht möglich ist, kann die Zahlung der Leasingrate für die Immobilie die Lage für das angeschlagene Unternehmen zusätzlich verschärfen.

Immobilienleasing: Die Kosten

Wie wir gelernt haben, braucht der Leasingnehmer keinerlei Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung. Erst mit der monatlichen Leasingrate kommen regelmäßige Zahlungen auf ihn zu. Die Leasingrate setzt sich zusammen aus ZinsTilgung und Verwaltungskostenbeitrag. Sie ist abhängig vom Wert der Immobilie.

Dazu kommen weitere Kosten auf den Leasingnehmer zu, der zwar nicht der Eigentümer der Immobilie ist, sich jedoch um den „Betrieb“ der Immobilie kümmern muss. Fixe Kosten müssen im Rahmen des Immobilienleasings für Versicherungen und Instandhaltungsarbeiten eingeplant werden, später dann auch ein Budget für Reparaturen.

Kommt es zum Kauf der Immobilie nach Vertragsende des Immobilienleasings, werden noch einmal verschiedene Posten fällig. Zunächst muss eine eventuell vorhandene Restschuld beglichen werden. Weitere Gebühren entstehen als Kaufnebenkosten im Zusammenhang mit Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchänderungen etc.

Kaufen statt Mieten: Die Chance auf die ideale Immobilie mit Immobilienleasing

Mit der Option Immobilienleasing eröffnet sich für viele (junge) Unternehmen auf der Suche nach geeigneten Standorten ein neuer Markt: der Kaufmarkt. Immobilienleasing ermöglicht es, ohne Eigenkapital eine selbst gewählte Immobilie zu kaufen bzw. bauen zu lassen und diese dann im Rahmen des Immobilienleasings zunächst fremdfinanziert zu nutzen.


Immobilienleasing ist die richtige Wahl für Unternehmen,
  • die noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, aber von Anfang an durchstarten möchten,

  • die unentschlossen sind, ob sie die Immobilie kaufen möchten oder nicht,

  • die flexibel bleiben möchten,

  • die die volle Verantwortung für den Besitz einer Immobilie scheuen.

Wenn Sie sich auch angesprochen fühlen, loten wir gern für Sie Ihre Möglichkeiten für ein Immobilienleasing aus. Welche Halle, Büroetage oder Villa darfs denn sein? Wir bringen Ideen und Objekte zusammen und kümmern uns um Ihre Fragen und Wünsche zum Thema Immobilienleasing.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 8. Februar 2023

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