Was versteht man unter Immobilienleasing?

Autos und Werkzeugmaschinen kann man schon lange leasen. IT-Anlagen, Notebooks und sogar immaterielle Güter wie Software zu leasen, ist ein relativ neues Geschäftsmodell. Das Immobilienleasing gehört mittlerweile vor allem im gewerblichen Bereich als anerkannte Alternative zum klassischen Immobilienerwerb zur Wachstumsbranche. Mit all seinen Vorteilen und Möglichkeiten, die es Unternehmen eröffnet.

Allen Leasing-Varianten gemein ist die Tatsache, dass Leasinggeber und Leasingnehmer bereits bei der Planung des Leasinggeschäfts eng zusammenarbeiten. Genauer gesagt stimmen sie sich ab bei der Wahl eines geeigneten Grundstücks bzw. einer Bestandsimmobilie sowie bei der Planung eines Neubaus. Dabei profitiert der Leasingnehmer von der Expertise des Leasinggebers (meist ein Tochterunternehmen einer Bank) und er kann von seinem Mitspracherecht Gebrauch machen und seine Vorstellungen und Wünsche einbringen. Mittlerweile gibt es einige Anbieter, die Immobilienleasing als solchen Full Service anbieten, welche z. B. auch das Immobilienmanagement mit einschließt.

Ein offenkundiger Unterschied zum klassischen Mietgeschäft besteht in der Ankaufsmöglichkeit, die meist vereinbart werden kann. Echter Eigentümer wird das Unternehmen also erst nach Ablauf der Leasingvertrags und dem anschließenden Kauf. Weiterhin agiert der Leasingnehmer beim Immobilienleasing wie ein Eigentümer, wenn es um die Instandhaltung, Reparatur oder Versicherung geht. Um diese muss er sich kümmern, sie abschließen und bezahlen. Als langfristiger Vertrag sind beim Immobilienleasing auch die Kündigungsfristen unflexibler als beim normalen Wohnungs-Mietvertrag. Während der sogenannten Grundmietzeit hat der Leasingnehmer nicht die Möglichkeit, den Leasingvertrag zu kündigen. Das kann gut und gerne 15 Jahre oder länger bedeuten. Schließlich gilt das Immobilienleasing ganz grundsätzlich als Finanzierungshilfe und nicht als bloße Gebrauchsüberlassung gegen eine Geldleistung.

Für viele Unternehmen gerade in den Anfangsjahren ist Immobilienleasing insofern interessant, da sie auf diese Weise ihre Liquidität bewahren. So wird für sie der Traum einer Gewerbeimmobilie wahr, ohne dass viel Eigenkapital für eine Finanzierung gebunden werden muss, das bei nötigen Investitionen gegebenenfalls fehlt. Auf diese Weise können sich auch Start-ups Geschäfts- oder Produktionsräume zulegen, die sie sich angesichts ihres schmalen Budgets normalerweise (noch) nicht leisten können – und von Anfang an durchstarten. Und es kommt noch besser: Neben der Tatsache, dass die fixe Leasingrate langfristige Planungen erleichtert, kann die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden. Zudem trägt das Finanzierungsrisiko immer ein anderer – der Leasinggeber.

Natürlich zahlt ein Unternehmen am Ende mehr für eine Immobilie, wenn diese über ein Immobilienleasing finanziert wird – auch im Vergleich zu einem Baukredit. Der Natur langfristiger Verträge entsprechend, können immer unvorhergesehene Entwicklungen Unternehmen in eine finanzielle Schieflage bringen. Da eine Kündigung während der Grundmietzeit nicht möglich ist, kann die Zahlung der Leasingrate die Lage für das angeschlagene Unternehmen zusätzlich verschärfen.

Wie wir gelernt haben, braucht der Leasingnehmer keinerlei Eigenkapital. Erst mit der monatlichen Leasingrate kommen regelmäßige Zahlungen auf ihn zu. Die Leasingrate setzt sich zusammen aus Zins, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag. Sie ist abhängig vom Wert der Immobilie.

Dazu kommen weitere Kosten auf den Leasingnehmer zu, der zwar nicht der Eigentümer ist, sich jedoch um den „Betrieb“ der Immobilie kümmern muss. Fixe Kosten müssen für Versicherungen und Instandhaltungsarbeiten eingeplant werden, später dann auch ein Budget für Reparaturen.

Kommt es zum Kauf der Immobilie nach Vertragsende, werden noch einmal verschiedene Posten fällig. Zunächst muss eine eventuell vorhandene Restschuld beglichen werden. Weitere Gebühren entstehen als Kaufnebenkosten im Zusammenhang mit Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchänderungen etc.

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