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Zählt die abbezahlte Immobilie als Eigenkapital?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 9. August 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Eine eigene Immobilie erhöht die Kreditwürdigkeit als Eigenkapital für neue Baufinanzierungen
    • Eigentumswohnung, Eigenheime oder Baugrundstücke lassen sich als zusätzliche Sicherheit in eine Baufinanzierung einbringen, um niedrigere Zinsen zu erzielen
    • Abhängig von der jeweiligen Bank werden auch nicht vollständig abbezahlte Immobilien als Eigenkapital für die Baufinanzierung akzeptiert
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Angesichts steigender Zinsen in der Baufinanzierung wird die Höhe des Eigenkapitals immer wichtiger, um eine Baufinanzierung mit niedrigen Zinsen zu erhalten. Das Gebot lautet: Je mehr Eigenkapital man aufbringen kann, umso bessere Konditionen bietet die Bank. Allgemeine Empfehlungen liegen bei mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten, die durch eigenes Kapital abgedeckt sein sollten – gern mehr. Wer in der glücklichen Lage ist, bereits eine abbezahlte Immobilie zu besitzen, kann darüber nachdenken, diese als Eigenkapital in Finanzierung des Hauskaufs zu stecken. Beispielsweise, wenn man in jungen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hat, die mit größer werdender Familie einfach zu klein geworden ist.

Wir zeigen, wann eine Immobilie als Eigenkapital zählt, welche Voraussetzungen dafür gelten, welche Risiken sich ggf. auftun und wir verraten weiteres nützliches Wissen rund um das Thema Eigenkapital Baufinanzierung.

Zählt eine abbezahlte Immobilie als Eigenkapital für eine Baufinanzierung?

Das ist eine häufige Frage aus unserer Beratungspraxis. Gerade, wenn eine zweite Immobilie als Kapitalanlage gekauft und vermietet werden soll – und aktuell wenig oder gar kein Eigenkapital zur Verfügung steht. Unsere Antwort: Ja, ein Grundstück oder eine Immobilie (Eigenheim oder Eigentumswohnung) können im Normalfall als Eigenkapital anerkannt werden.

Unser Tipp: Sie können auch eine nicht abbezahlte Immobilie beleihen. Hier gilt: Je vollständiger Sie Ihr Haus abbezahlt haben, umso höher ist dessen Vermögenswert, den Sie in die Baufinanzierung einbringen können. 

Wird durch abbezahlte Immobilien als Eigenkapital die monatliche Summe der Baufinanzierung gesenkt?

Das bestehende Objekt erhöht Ihre Kreditwürdigkeit und dient als Sicherheit für den neuen Kredit. Mit diesem Rückenwind kann man auf günstigere Konditionen für die neue Finanzierung hoffen. Vorrangig geht es hierbei um einen niedrigeren Zinssatz – also niedrigere monatliche Raten – bei der neuen Baufinanzierung durch die zusätzliche Sicherheit.

Aber mit dem Rückgriff auf gebundene Sicherheiten wie abbezahlte Immobilien können bestimmte Baufinanzierungen überhaupt erst ermöglicht werden. Hier denken wir an Fälle, bei denen der Kaufpreis der Immobilie deutlich über dem ermittelten Wert der Immobilie (z. B. nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren) liegt und ein Kreditgeber die Baufinanzierung eigentlich ablehnen würde. Angesichts der aktuellen Marktsituation mit einer Nachfrage, die die Preise nach wie vor in die Höhe treibt, ist das nichts Ungewöhnliches. Hier kann also die ins „Spiel“ gebrachte Alt-Immobilie als zusätzliche Sicherheit die Bank überzeugen.

Welche Voraussetzungen gibt es?

Grundsätzlich gilt: Besitzt eine Bank ausreichende Sicherheiten, wird sie den Kredit gewähren. Dazu gehören ganz allgemeine Faktoren wie:
  • Positive Bonität(Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit)

  • Ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen

Für die Einbeziehung von abbezahlten Immobilien in neue Baufinanzierungen können darüber hinaus weitere Bedingungen gelten:
  • Die Immobilie muss Ihnen gehören und bereits vollständig oder zu einem bestimmten Anteil abbezahlt sein

  • Gehört Ihnen nur ein Teil des Hauses, z. B. bei einer Eigentümergemeinschaft, kann nur dieser Teil beliehen werden

  • Die Immobilie darf nicht bereits als Sicherheit für eine andere Baufinanzierung etc. dienen und mit einer Grundschuld belastet sein

Viele Finanzierer rechnen Grundstücke und Immobilien nicht oder nur eingeschränkt als Eigenkapital an, wenn diese noch nicht abbezahlt oder bereits für einen anderen Kredit als Sicherheit hinterlegt wurden. Hier reicht die Spanne von: Die Immobilie muss unbelastet sein bis hin zu: Vorlasten (Restschulden) werden bis zu einer gewissen Höhe akzeptiert und ebenso eine nachrangige Eintragung der Grundschuld.

Unser Tipp: Wenn Sie eine abbezahlte Immobilie als Eigenkapital anrechnen lassen wollen, lohnt es sich, verschiedene Angebote bei Banken einzuholen. Denn: Ob Sie ein Grundstück oder eine (teilweise) abbezahlte Immobilie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können, liegt im Ermessen der jeweiligen Bank.

Gern finden wir für Sie die richtigen Kreditgeber und Angebote, wenn Sie mit gebundenem Eigenkapital, also der abbezahlten Immobilie, eine kostengünstige Baufinanzierung für neue Projekte suchen.

Welche Risiken gibt es bei der Beleihung von abbezahlten Immobilien?

Diese Art der Kapitalbeschaffung birgt auch einige Risiken, auf die wir an dieser Stelle verweisen. Auf der Hand liegt: Können Sie die Raten nicht bedienen, kann der Kreditgeber auf Ihr abbezahltes Eigentum zurückgreifen. Im Ernstfall kann demzufolge bei Zahlungsunfähigkeit Ihr Haus gepfändet werden.

Was sonst noch zählt beim Eigenkapital Baufinanzierung?

Prinzipiell gelten als Eigenkapital die Mittel einer Baufinanzierung, die nicht von der Bank kommen, sondern aus dem eigenen Vermögen.

Ganz klassisch gehören dazu Geldbeträge:
  • Bargeld

  • Erspartes auf einem Bankkonto (Tagegeld- oder Festgeldkonto)

  • Geldanlagen (Wertpapiere, Bausparverträge)

  • Ggf. Riester-Rente

  • Auszahlungen bzw. Rückkaufswert aus der privaten Kapitallebensversicherung, Rentenversicherung

  • Fördermittel und Zuschüsse z. B. von der KfW

  • Private Darlehen von Freunden oder Verwandten

Weiterhin zählen zum Eigenkapital für eine Baufinanzierung beispielsweise folgende Mittel:
  • Ein Baugrundstück

  • Eine bereits abbezahlte Immobilie

  • Wertgegenstände (Schmuck, Gemälde, Münzen etc.)

  • „Muskelhypothek“: fachgerechte Eigenleistungen beim Hausbau. Selbst oder mit Hilfe von Verwandten, Freunden und Bekannten ausgeführte (Handwerker)Leistungen etc. können bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme ausmachen

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Stand: 9. August 2023

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