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Auswirkung von Modernisierungskosten auf Immobilien

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 30. Mai 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Modernisierungsmaßnahmen dienen dem Zweck, die Funktionsfähigkeit und den Wert einer Immobilie zu steigern.
    • Modernisierungskosten für die Erneuerung von Bädern, Wärmedämmung oder die Installation von Solarthermie haben meist eine positive Auswirkung auf die Immobilie.
    • Entscheidend ist vor Baubeginn zu prüfen, ob unter der Berücksichtigung der Aufwendungen noch Gewinne beim Verkauf des Objekts oder durch höhere Mieten erzielt werden können.
    • Die KFW-Bank, die BAFA und Bundesländer unterstützen Eigenheimbesitzer bei Modernisierungsvorhaben durch Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.
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Eine verbesserte Energiebilanz oder eine höhere Wohnqualität durch eine moderne Ausstattung – Maßnahmen zur Modernisierung können den Wert einer Immobilie steigern. Sie sind vor allem dann sinnvoll, wenn das Objekt in näherer Zukunft verkauft werden soll, um den Verkaufspreis zu erhöhen. Doch welche Auswirkung haben Modernisierungskosten auf eine Immobilie, durch welche Maßnahmen lässt sich der Wert steigern und wie wird das Bauvorhaben finanziert?

Instandhaltung, Renovierung, Modernisierung: Wo liegt der Unterschied?

Renovieren, Modernisieren und Instandhalten – diese Begriffe werden häufig synonym verwendet. Doch unterscheiden sich die jeweiligen Maßnahmen nicht unerheblich voneinander. Vor allem wenn es darum geht, ob der Wert der Immobilie gesteigert oder erhalten werden soll.

 

Eine Instandhaltung hat das Ziel, die Funktionsfähigkeit des Objekts zu erhalten oder wiederherzustellen. Ist das Dach durch die ständigen Witterungseinflüsse undicht und wird repariert, liegt eine Instandhaltungsmaßnahme vor. Dadurch wird nicht nur die Funktion, sondern auch der Wert der Immobilie erhalten.

 

Eine Renovierung wird durchgeführt, um Schäden zu beseitigen, die durch Abnutzung entstanden sind. Auch durch diese Maßnahmen soll der Wert erhalten bleiben. Eine Sanierung zielt sowohl auf den Werterhalt wie auch auf die Wertsteigerung ab.

 

Modernisierungsmaßnahmen hingegen haben das Ziel, die Funktionsfähigkeit und den Immobilienwert zu steigern. Wird beispielsweise das Dach im Zuge der Instandhaltung nicht nur repariert, sondern auch eine zusätzliche Wärmedämmung durchgeführt, verbessert sich die Energiebilanz des Objekts - sein Wert steigt. Ebenso wie durch Maßnahmen zur Modernisierung der Ausstattung, die zur Aufwertung der Wohnqualität führen. Eine Modernisierung bringt also immer eine Verbesserung des Gebäudezustands mit sich.

Welche Auswirkung haben Modernisierungskosten auf die Immobilie?

Modernisierungsmaßnahmen haben meist eine positive Wirkung. In welchem Maße sich die Modernisierungskosten jedoch auf die Immobilie auswirken, hängt von dem Objekt und den Maßnahmen selbst ab. Grundsätzlich bietet ein modernisiertes Haus oder Wohnung einen höheren Wohnkomfort, eine bessere Energiebilanz und einen praktischen Nutzen.

 

Allerdings haben nicht alle Modernisierungskosten Auswirkung auf den Wert der Immobilie. Einige Maßnahmen wirken sich nur wenig aus oder die Kosten sind sogar höher als die Wertsteigerung. Ein Beispiel dafür ist häufig der Einbau einer Fußbodenheizung. Diese Maßnahme ist mit hohen Aufwendungen verbunden, wohingegen die Werterhöhung in geringem Maße stattfindet. Meist ist es sinnvoller, die vorhandenen Heizkörper auszutauschen.

Modernisierungsmaßnahmen nach Nutzen bewerten

Soll das Objekt nach der Modernisierung verkauft werden, ist zu entscheiden, welche Maßnahme(n) der Priorisierung der jeweiligen Zielgruppe entsprechen. In den letzten Jahren waren vor allem folgende Maßnahmen beliebt und beeinflussten den Immobilienkauf:

  • Modernisierung von Bädern

  • Erweiterung des Grundrisses, Schaffung von Wohnraum durch Dachausbau, Anbauten und Wintergärten

  • Hochwertiger Innenausbau, beispielsweise durch Parkett oder moderne Haustechnik

  • Energetische Maßnahmen wie eine neue Heizung, energiesparende Fenster und Türen

  • Aufrüsten von Solarthermie und Photovoltaik

Aufgrund der steigenden Energiekosten sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz beliebt und bringen in den meisten Fällen einen Gewinn. Sowohl Käufer wie auch Mieter legen viel Wert auf die Angaben im Energieausweis. Denn eine moderne Heizungsanlage und eine gute Wärmedämmung senken die Nebenkosten. Auch bei der Installation von Solarthermie oder einer PV-Anlage sind Gewinne meist garantiert. Vor allem wenn die Kosten durch die Inanspruchnahme von Fördermitteln gesenkt werden können.

Modernisierungskosten kalkulieren und Nutzen abwägen

Modernisierungsmaßnahmen sind immer mit Kosten verbunden. Manche Maßnahmen lassen sich durch Eigenleistung auch mit einem niedrigen Budget realisieren. Andere hingegen können Kosten von mehrere Tausenden Euro verursachen. So kann allein der Austausch einer alten Ölheizung durch eine Wärmepumpenheizung inklusive PV-Anlage zwischen 30.000 bis 60.000 Euro kosten. Soll zusätzlich eine Fußbodenheizung nachgerüstet werden, fallen mit dem Trockensystem weitere 60 Euro pro Quadratmeter an.

 

Daher ist zu prüfen, ob sich die Modernisierung tatsächlich lohnt, wenn sie dem Ziel dient, den Wert der Immobilie zu steigern. Durch den Verkauf des Objekts sollten die Modernisierungskosten gedeckt sein – im Bestfall sogar Gewinne erzielt werden. Wird die Immobilie vermietet, errechnet sich der Gewinn durch die höhere Miete, die veranschlagt werden kann.

 

Zusammen mit einem Architekten, einem Gutachter und/oder Handwerker kann eine Analyse der Modernisierungskosten und ihrer Auswirkung auf die Immobilie erfolgen. Dabei wird auch eine Priorität der entsprechenden Maßnahmen festgelegt. Auf diese Weise werden nicht nur die Gesamtkosten des Vorhabens ermittelt, sondern auch die mögliche Gewinnerzielung, wenn die Modernisierungswünsche umgesetzt wurden.

Budgetplanung und Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen

Entscheidend für eine Modernisierung ist das vorhandene Budget. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie die Maßnahmen finanziert werden.

 

Sinnvoll ist der Einsatz von Eigenkapital, da keine Fremdfinanzierung mit zusätzlichen Kosten durch Zinsen notwendig ist. Dafür wird ermittelt, in welcher Höhe Geldmittel zur Verfügung stehen und in welchem Rahmen die Maßnahmen umgesetzt werden können. Da bei einer Modernisierung relativ hohe Summen in kurzer Zeit gefordert werden, müssen die finanziellen Mittel bereits bei Baubeginn vorhanden sein. Durch den Einsatz von Eigenleistung lassen sich die Kosten senken.

Maßnahmen durch Fremdkapital finanzieren

Da Modernisierungskosten häufig relativ hoch ausfallen, greifen viele Eigenheimbesitzer auf einen Kredit zurück. Sogenannte Modernisierungskredite dienen dem Zweck, Maßnahmen zur Verbesserung der Immobilie zu finanzieren. Da es sich dabei um eine Form der Baufinanzierung handelt, wird das Objekt als Sicherheit eingesetzt, wodurch sich das Risiko für den Kreditgeber senkt. Und die Zinsen günstiger sind. Außerdem wird durch eine Modernisierung der Wert der Immobilie gesteigert, weshalb viele Banken diese Finanzierungsform befürworten.

Allerdings ist im Regelfall eine Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. Deshalb fallen zusätzlich Kosten für Notar und Grundbucheintragung an.

Tipp: Besteht eine Baufinanzierung, kann es sinnvoll sein, zunächst einen Modernisierungskredit bei der bereits finanzierenden Bank anzufragen. Denn für den Kreditgeber wurde beim Abschluss des Immobiliendarlehens eine Grundschuld im Grundbuch hinterlegt.

Alternativ dazu kann ein klassischer Ratenkredit in Betracht gezogen werden. Dabei entfällt die Eintragung einer Grundschuld. Außerdem sind diese Darlehen nicht zweckgebunden. Dafür sind sie aber häufig teurer als Kredite mit Zweckbindung und die Höhe der Finanzierungssumme ist begrenzt.

Tipp: Förderungen nutzen

Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau wie auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und einzelne Bundesländer unterstützen Immobilieneigentümer bei Modernisierungsmaßnahmen. Beispielsweise gibt es bei der KFW zinsgünstige Kredite für Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz, für altersgerechtes Wohnen und Gebäudesicherheit.

Bei der BAFA werden Bundesförderungen für energieeffizientes Bauen vergeben. So erhalten Eigenheimbesitzer Zuschüsse für Maßnahmen an ihrem Gebäude, die zu einer Verbesserung der Energiebilanz führen. Weitere Informationen sind hier zu finden.

Fazit: Modernisierungskosten können sich positiv auf die Immobilie auswirken

Modernisierungsmaßnahmen verfolgen das Ziel, eine Immobilie aufzuwerten, indem die Wohnqualität verbessert, Wohnraum geschaffen oder das Objekt energieeffizienter wird. Da dadurch eine maßgebliche Verbesserung stattfindet, wirken sich die Modernisierungskosten meist positiv auf die Immobilie aus. Allerdings ist es wichtig, im Einzelfall zu prüfen. Denn häufig sind diese Maßnahmen teuer. Und nicht immer lassen sich unter Berücksichtigung der anfallenden Kosten auch Gewinne erzielen.

Dennoch lohnt es sich in den meisten Fällen, in die Modernisierung der Immobilie zur investieren. Vor allem dann, wenn Förderungen in Form von Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten genutzt werden.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 30. Mai 2022

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