Eigennutzung oder Vermietung: Vor- und Nachteile abwägen

Die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten? Eine Frage, die sich viele zukünftige Immobilienbesitzer stellen. Denn steigende Mieten machen ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage besonders lukrativ. Dabei bestehen aber immer auch Risiken wie Zahlungsausfälle durch die Mieter. Doch wer gute Konditionen bei der Immobilienfinanzierung erhält und das Eigentum zu einem guten Marktpreis erwirbt, kann durchaus von der Kapitalanlage profitieren.

Die Entscheidung, ob Sie eine Immobilie vermieten oder selbst bewohnen sollten, hängt von einigen Faktoren ab. Nicht nur von dem Objekt, sondern auch von Ihren persönlichen Umständen. Wer bspw. bereits in einem Eigenheim lebt, für den kann eine zusätzliche Eigentumswohnung eine rentable Kapitalanlage sein, um das Einkommen und später die Rente aufzubessern. Wohnen Sie allerdings in Miete, sind Sie weiterhin von der Entwicklung der Mietpreise abhängig.

Wer die Immobilie nicht vermietet, sondern als Eigenheim selbst bewohnt, profitiert von drei erheblichen Vorteilen:

Wohnraum ist in Deutschland knapp und mit der hohen Nachfrage werden auch die Mietpreise weiterhin steigen. Das betrifft längst nicht nur Großstädte, sondern auch Kleinstädte und Wohnungen auf dem Land. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, muss keine Mieterhöhungen fürchten. Durch eine lange Zinsfestschreibung können Sie Ihre monatlichen Aufwendungen für einen langen Zeitraum sicher kalkulieren.

Ein erheblicher Vorteil bei der Eigennutzung ist die Gestaltungsfreiheit. Sie können Ihr Objekt umbauen und renovieren, wie es Ihnen gefällt. Wände können nach Belieben gezogen und Böden erneuert werden. Außerdem steht es Ihnen frei, ob Sie ein Haustier halten.

Müssen Sie für die Wohnung eine neue Küche kaufen oder Boden verlegen? Dann investieren Sie in sich selbst und in ihr Eigenheim. Wird die Immobilie vermietet, tätigen Sie die Investitionen hingegen für zukünftige Mieter.

Den Vorteilen stehen natürlich auch Nachteile gegenüber. Denn wer Eigentum bewohnt, kann nicht einfach eine neue Wohnung suchen und umziehen. Außerdem haben Sie immer das Risiko von Einkommensausfällen. Kündigung, Krankheit, Scheidung; es gibt viele Gründe, wieso das Einkommen nicht mehr ausreichen kann, um die Raten zu tilgen.
Müssen Sie für die Wohnung eine neue Küche kaufen oder Boden verlegen? Dann investieren Sie in sich selbst und in ihr Eigenheim. Wird die Immobilie vermietet, tätigen Sie die Investitionen hingegen für zukünftige Mieter.

Anstatt die Immobilie selbst zu bewohnen, können Sie diese auch vermieten. In diesem Fall wird von einer Kapitalanlage gesprochen; das Mietobjekt soll langfristig Rendite abwerfen. Dafür müssen aber einige Faktoren Beachtung finden.

So spielen der Zustand, das Alter und die Lage des Objekts eine erhebliche Rolle. Wer in einen Neubau in München investiert, kann mit deutlich höheren Einnahmen rechnen als für ein Haus aus den 50ern in einem Randbezirk. Auch der Anschluss an den Öffentlichen Nahverkehr findet Beachtung, ebenso die Nähe zu kulturellen Angeboten. Aber steigen mit diesen Kriterien wiederum die Investitionskosten.

Eine lukrative Immobilie als Kapitalanlage muss also in ein Verhältnis zwischen Investition und Rendite bzw. Mieteinnahmen gesetzt werden. Umso länger es dauert, den Immobilienkredit abzubezahlen, desto weniger rentabel ist das Objekt. Deshalb ist es schwierig, attraktive Investitionen mit guter Lage zu finden. Nichtsdestotrotz hat das Vermieten einige Vorteile:

Durch die Mieteinnahmen erwirtschaften Sie ein passives Einkommen. In den meisten Fällen dient dieses auch als zusätzlicher Puffer für die Rente.

Vermieter genießen einige Steuervorteile. So können sie bspw. Instandhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten absetzen und jährlich zwei Prozent der Investitionssumme abschreiben.

Wird das Objekt nicht von Ihnen selbst bewohnt, bleiben Sie ortsunabhängig. Leben Sie weiterhin in Miete, ist es leichter, die Wohnung zu kündigen und in eine andere Stadt zu ziehen.

Zu berücksichtigen sind aber auch die Nachteile. So haben Sie als Vermieter immer das Risiko von Mietausfällen. Und diese sind besonders gravierend, wenn Sie auf die Einnahmen angewiesen sind um bspw. Ihre Baufinanzierung abzubezahlen. Ein Objekt mit guter Rendite erfordert außerdem auch hohe Investitionskosten, sodass der Profit unter Umständen zu gering ist. Als Vermieter haben Sie zudem einen hohen Verwaltungsaufwand und müssen sich zeitnah um Reparaturen kümmern. Bedenken Sie auch, dass auf die Mieteinnahmen Steuern anfallen.

Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Im Folgenden siehst du diese aufgelistet.