Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 30. November 2023
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Der Neubau oder der Erwerb einer Immobilie kostet mehrere Hunderttausend Euro. Eine Summe, die nur wenigen Menschen zur Verfügung steht. Sie haben jedoch die Möglichkeit, ihren Traum vom Eigenheim mit einer Baufinanzierung zu verwirklichen. Sie leihen sich somit das Geld für ihr Bau- oder Kaufvorhaben von der Bank und zahlen es inklusive Zinsen zurück. Dabei setzt die Bank jedoch voraus, dass sie selbst einen Teil zu den Kosten zur Baufinanzierung beisteuern. Die Rede ist vom Eigenkapital. Es gilt also, das optimale Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zu finden. Doch wie sieht die richtige Balance bei einer Baufinanzierung aus?
Eigenkapitalist für viele Banken eine Grundvoraussetzung für die Immobilienfinanzierung. Dazu zählen alle Geldmittel, die dem Kreditnehmer zur Verfügung stehen:
Vermögenswerte wie abbezahlte Grundstücken und Immobilien
Je höher das Eigenkapital, desto günstiger ist der Kredit für die Baufinanzierung. Denn wer über hohe finanzielle Mittel verfügt, stellt aus Sicht der Bank ein geringeres Risiko für Zahlungsausfälle im Rahemen der Baufinanzierung dar. Ein höheres Eigenkapital belohnt der Geldgeber mit besseren Konditionen.
Experten empfehlen, mindestens die Baunebenkosten durch Eigenkapital zu decken. Dazu gehören Maklercourtage, Notarkosten und Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbssteuer. Diese machen grob 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises aus.
Ausgehend von den Baunebenkosten sollten rund 20 Prozent der Baukosten mit Eigenkapital gedeckt werden. Das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital liegt somit bei 20:80. Allerdings handelt es sich hierbei nur um eine Empfehlung. Wer über höhere finanzielle Mittel verfügt, kann auch 30 bis 50 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital finanzieren und das fehlende Geld als Fremdkapital im Rahmen der Baufinanzierung leihen.
Bei hochpreisigen Immobilien kann sogar eine Eigenkapital-Quote von minimum 30 Prozent ratsam sein, um ein Darlehen mit guten Konditionen für die Immobilienfinanzierung zu erhalten. Selbiges gilt für Personen, die aus Sicht der Bank ein höheres Ausfallrisiko haben, beispielsweise Selbstständige. Die richtige Balance zwischen Eigen- und Fremdkapital bei der Immobilienfinanzierung ist somit auch immer individuell zu betrachten.
Hinweis: Das Verhältnis 50:50 gilt als besonders günstig. Hierbei sind die Kreditnehmer in der Lage, rund die Hälfte der Gesamtkosten selbst aufzubringen. In diesem Fall erfolgt im Verhältnis zum Fremdkapital die bestmögliche Verzinsung, was die Banken mit sehr guten Konditionen für die Baufinanzierung belohnen.
Am teuersten ist hingegen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Dabei liegt die Quote bei 0:100 oder bei 0:110, wenn zusätzlich die Nebenkosten über den Kredit für die Baufinanzierung gedeckt werden müssen. Diese Finanzierungsform birgt für die Banken ein sehr hohes Risiko, weshalb diese teure Zinssätze verlangen. Zudem ist eine gute Kreditwürdigkeit Grundvoraussetzung, um ohne Eigenkapital und lediglich mit Fremdkapital eine Immobilie finanzieren zu können.
Eine Immobilie kostet 320.000 Euro. Unter Berücksichtigung des allgemeingültigen Verhältnisses zwischen Eigen- und Fremdkapital sollten die Kreditnehmer mindestens 64.000 Euro (20 Prozent) aus eigenen finanziellen Mitteln aufbringen können. Die fehlenden 256.000 Euro werden über die Bank als Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung beigetragen.
Wenn möglich, können die Kreditnehmer auch mehr Eigenkapital einsetzen, um die Konditionen ihres Baukredits zu verbessern und günstigere Zinsen zu erhalten. In diesem Fall sollten sie rund 30 bis 40 Prozent der Kosten (96.000 bis 128.000 Euro) selbst bezahlen können. Eine so hohe Summe als Eigenkapital einzubringen ist aber nur sinnvoll, wenn weiterhin Geld zur Verfügung steht, um ungeplante Mehrkosten decken zu können.
Je weniger Fremdkapital ein Kreditnehmer benötigt, desto günstiger ist seine Immobilienfinanzierung. Dennoch sollte nicht das gesamte Eigenkapital in die Baufinanzierung fließen. Wir empfehlen Ihnen immer einen Puffer einzuplanen, um bei Bedarf die Beleihungsgrenze nicht überschreiten zu müssen. Beispielsweise, wenn Baumaßnahmen teurer werden als geplant. Ratsam sind rund 5.000 bis 10.000 Euro als Puffer bei einer Baufinanzierung zu kalkulieren. Anderenfalls sollte auf Fremdkapital zurückgegriffen werden.
Das optimale Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital lässt sich nicht pauschalisieren. Experten empfehlen mindestens 20 Prozent der Kosten mit eigenen finanziellen Mitteln zu decken, was eine Quote von 20:80 ergibt. Wer über ausreichend Kapital verfügt, kann aber auch mehr Eigenkapital einbringen, um die Zinsen zu senken und günstiger zu finanzieren.
Unsere Experten beraten Sie gerne rund um das Thema Baufinanzierung und Eigenkapital und Fremdkapital. Sie beantworten alle Ihre Fragen und unterstützen Sie dabei, den richtigen Anbieter für Ihre Baufinanzierung zu finden. Fordern Sie jetzt hier ein unverbindliches Angebot an.
Susanne Knofe
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Stand: 30. November 2023
3,11 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.064,58 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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