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Was sind Instandhaltungsrücklagen und wie hoch sollten sie sein?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 18.07.22

Das Wichtigste zu den Instandhaltungsrücklagen im Überblick

  • Instandhaltungsrücklagen sind Rückstellungen für Sanierungs- und Reparaturarbeiten, die der Instandhaltung einer Immobilie dienen.

  • Diese Rücklagen sind strikt zweckgebunden und dürfen nicht für andere Zwecke wie beispielsweise laufende Kosten genutzt werden.

  • Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen richtet sich nach Alter, Lage, Zustand und Größe des Objekts.

  • Die Bildung von Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch wird sie Eigentümern dringend empfohlen.

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Die Instandhaltungsrücklagen sind ein Spartopf, auf den Wohnungs- und Hausbesitzer bei Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen zurückgreifen. Auf diese Weise lässt sich der Erhalt der Bausubstanz sicherstellen. Auch wenn es für die Rücklagen keine gesetzliche Verpflichtung gibt, werden sie empfohlen. Doch wie hoch sollten Instandhaltungsrücklagen sein?

Was sind Instandhaltungsrücklagen?

Als Instandhaltungsrücklagen werden Rückstellung für Instandhaltungsmaßnahmen an einer Immobilie bezeichnet. Durch regelmäßige Reparaturen- und Sanierungsmaßnahmen lässt sich die Bausubstanz und damit auch der Marktwert des Objekts erhalten. Die Rücklagen stellen sicher, dass das notwendige Kapital für die Maßnahmen zur Verfügung steht.

 

Damit dienen die Instandhaltungsrücklagen sozusagen als Spartopf. Die Haus- und Wohnungseigentümer können darauf zugreifen, wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten und eine Reparatur oder Sanierung bezahlt werden muss. Zwar ist die Bildung dieser Rückstellungen nicht gesetzlich vorgeschrieben, dennoch werden Instandhaltungsrücklagen zwingend empfohlen.

Wofür dürfen die Rücklagen genutzt werden?

Die Instandhaltungsrücklagen sind strikt zweckgebunden. Sie dürfen nur für Renovierungen und Sanierungen genutzt werden, die der Instandhaltung dienen. Die Eigentümer dürfen das Kapital nicht für andere Zwecke wie laufende Kosten aufwenden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn ein erheblicher Überschuss vorhanden ist. In diesem Fall darf dieser Anteil aufgelöst und zweckentfremdet werden, zum Beispiel für den Kauf von Heizöl.

Zu den Maßnahmen, die der Instandhaltung einer Immobilie dienen, gehören mitunter:

  • Maler- und Fassadenarbeiten

  • Dachreparaturen

  • Austausch von Fenstern

  • Erneuerung der Heizungsanlage

  • Inspektionen

Wie hoch sollten Instandhaltungsrücklagen sein?

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, wird die Höhe und Anlageform durch einen Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die Eigentümer zahlen den Betrag monatlich auf das Konto ein. Der Verwalter der Immobilie ist für die Kontoführung verantwortlich.

 

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Instandhaltungsrücklagen besteht nicht. Es gibt jedoch Empfehlungen. Diese richten sich nach Alter, Lage, Zustand und Größe des Objekts. Berücksichtigt werden außerdem die finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Folgende Richtlinien werden empfohlen:

Alter der Immobilie

Höhe der Instandshaltungsrücklagen

Bis 21 Jahre

9,21 Euro pro qm / Jahr

Älter als 22 Jahre

11,68 Euro pro qm / Jahr

Älter als 32 Jahre

14,92 Euro pro qm / Jahr

Sollte sich ein Aufzug in dem Gebäude befinden, erhöhen sich die Rückstellungen um 1,30 Euro je Quadratmeter.

Berechnung der Instandhaltungsrücklagen mit der Peters`sche Formel

Alternativ zur pauschalen Berechnung können die Instandhaltungsrücklagen mit der sogenannten Peters`sche Formel ermittelt werden. Diese besagt, dass in einem Zeitraum von 80 Jahren rund das 1,5-Fache der ursprünglichen Baukosten für Instandhaltungsmaßnahmen anfällt. Dabei fallen 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum und 30 bis 35 Prozent für das Sondereigentum an. Voraussetzung für diese Berechnung ist, dass die Baukosten der Immobilie bekannt sind.

Peters`sche Formel: Baukosten pro qm x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Quadratmeter Fläche

Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mit Baukosten in Höhe von 1.000 Euro je Quadratmeter betragen die Instandhaltungsrücklagen nach dieser Berechnung 1.050 Euro im Jahr.

Was passiert mit den Instandhaltungskosten beim Verkauf der Immobilie?

Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, darf er die bereits bezahlten Instandhaltungsrücklagen nicht zurückholen. Denn mit dem Verkauf des Objekts verkauft er auch seinen Anteil an den Rückstellungen.

 

Er hat jedoch die Möglichkeit, das angesparte Kapital auf den Kaufpreis aufzuschlagen. Wird die Immobilie für 200.000 Euro verkauft und beträgt sein Anteil an den Rücklagen 6.000 Euro, sollte er die Wohnung für 206.000 Euro verkaufen. Denn dies bedeutet gleichermaßen auch eine hohe Rücklage für den neuen Eigentümer. Instandhaltungsrücklagen wirken sich somit auf den Verkaufspreis einer Immobilie aus.

Lassen sich Instandhaltungsrücklagen von der Steuer absetzen?

Wer seine Wohnung oder sein Haus vermietet, kann in seiner Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören aber nicht die Rücklagen. Nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofs lassen sich Instandhaltungsrücklagen nicht von der Steuer absetzen. Erst dann, wenn das Kapital tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen genutzt wird, darf es in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

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