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Was sind Sanierungskosten und wo können sie überall anfallen?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 11. Juli 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Sanierung fällt an, wenn Schäden an der Immobilie behoben werden und das Objekt instand gesetzt werden soll.
    • Sanierungsmaßnahmen verbessern den Wohnkomfort, steigern die Energiebilanz und den Wert der Immobilie.
    • Sanierungskosten fallen vor allem bei Altbauten an, die nicht die heutigen Anforderungen an Wohnkomfort und Energiebilanz erfüllen.
    • Der Staat unterstützt Eigenheimbesitzer bei der Sanierung ihrer Immobilie mit Zuschüssen, Fördergeldern und zinsgünstigen Modernisierungskrediten.
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Wer eine bereits bestehende Immobilie kauft, muss sich je nach Zustand des Objekts mit Sanierungsmaßnahmen beschäftigen. Diese Kosten sind bei der Immobilienfinanzierung zwingend zu berücksichtigen, da sie sich maßgeblich auf das notwendige Budget auswirken. Im Folgenden erfahren Sie, was Sanierungskosten sind und wo sie überall anfallen.

Was sind Sanierungskosten?

Eine Sanierung ist aus verschiedenen Gründen notwendig. Sie wird in der Regel durchgeführt, um den Wohnkomfort oder die Energiebilanz einer Immobilie zu verbessern. Dadurch steigt der Wert des Objekts. In bestimmten Fällen kann es sich auch um Maßnahmen handeln, die dazu vorgesehen sind, gewisse Standards zu erfüllen. Zum Beispiel KfW-Standards, um staatliche Fördermittel zu erhalten.

Anders als bei einer Renovierung, die zur Verschönerung dient, steckt hinter einer Sanierung immer ein ernsthafter Mangel. Sanierungskosten fallen somit an, wenn ein Schaden an der Immobilie behoben werden soll.

Wo können Sanierungskosten überall anfallen?

Das Ziel der Sanierung ist, den ursprünglichen oder verbesserten Bauzustand wiederherzustellen. So wird das Gebäude von Altlasten befreit, der Wohnwert erhöht und die Heizkosten gesenkt. Zu den Sanierungskosten gehören unter anderem:

  • Schimmelbeseitigung

  • Kellertrocknung

  • Reparatur des Daches

  • Beseitigung von Rissen im Putz

  • Asbestentfernung

  • Austausch undichter Fenster

  • Erneuerung von Holzdecken und Fußböden

  • Erneuerung der Wärmedämmung

  • Austausch der Heizungsanlage und/oder Heizungsrohren

  • Austausch veralteter Kabel und Leitungen

Bei Altbauten werden am häufigsten Sanierungskosten für Heizungsanlage und Wärmedämmung fällig. Eine alte Heizung ist ineffizient und verbraucht meist mehr Energie als notwendig. Auch erfüllen sie häufig nicht mehr die gesetzlichen Anforderungen. Der Staat unterstützt diese Maßnahmen mit Fördermitteln wie beispielsweise die Förderung zur Erneuerung der Heizung auf Basis erneuerbarer Energien der BAFA.

Wie hoch sind die Sanierungskosten?

Wie hoch die Sanierungskosten ausfallen, hängt von den jeweiligen Maßnahmen und dem beauftragten Unternehmen ab. Meist müssen Sanierungen von Fachkräften durchgeführt werden, was die Möglichkeit zur Kosteneinsparung durch Eigenleistung verringert.

 

Eine neue Heizung kostet beispielsweise ab 5.000 Euro. Die günstigste Variante sind Heizsysteme mit Gas und Öl. Kostenintensiver sind Wärmepumpen. Vor allem, wenn diese zusätzlich mit PV-Anlagen aufgerüstet werden sollen. Dabei können die Kosten je nach Umfang und Größe über 50.000 Euro betragen.

 

Bei der Dachsanierung liegen die Kosten zwischen 30 und 200 Euro pro Quadratmeter. Die günstigste Maßnahme ist eine Untersparrendämmung mit etwa 30 bis 70 Euro je Quadratmeter. Am teuersten, aber auch am effektivsten ist die Aufsparrendämmung, die eine komplette Abdeckung des Daches vorsieht. Die Kosten bewegen sich zwischen 150 und 200 Euro pro Quadratmeter Dachfläche.

 

Auch der Austausch alter Fenster fällt bei Altbauten häufig an, um die Energiekosten zu senken. Die Kosten für ein Fenster sind von dessen energetischer Qualität und der Größe abhängig. Der Einbau eines Standardfensters (Fassadenmaß 1,23 x 1,48 Meter) kostet etwa 620 Euro.

Wie lassen sich Sanierungskosten finanzieren?

Wer eine bereits bestehende Immobilie kauft, muss die Sanierungskosten noch vor Kaufabschluss berücksichtigen. Denn sie können das notwendige Budget für eine Immobilienfinanzierung um Tausende Euro erhöhen. Ein Energieberater kann Aufschluss darüber geben, welche Maßnahmen notwendig sind und was diese kosten.

 

Die Sanierungskosten werden zum Kaufpreis der Immobilie hinzuaddiert. Dadurch ergeben sich die Gesamtkosten für den Erwerb und die Instandsetzung des Objekts.

Die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen können entweder über die Baufinanzierung abgedeckt werden oder es wird ein separater Kredit abgeschlossen. Letzteres empfiehlt sich vor allem dann, wenn geförderte Kredite infrage kommen. Oder wenn die Zinsen der Immobilienfinanzierung durch den höheren Kapitalbedarf maßgeblich steigen.

Es gibt Darlehen, die auf einen Grundbucheintrag verzichten. Diese sind allerdings meist auf 30.000 Euro begrenzt. Ist ein höheres Budget für die Sanierungskosten notwendig, sollte der Grundbucheintrag aus Kostengründen gemeinsam mit der Baufinanzierung vollzogen werden.

 

Wenn die Sanierung erst in einigen Jahren ansteht, kann auch ein Bausparvertrag in Betracht gezogen werden. Dieser ist nach sieben bis zehn Jahren zuteilungsreif und die Sparer erhalten ein Bauspardarlehen. In diesem Fall müssen die Sanierungsmaßnahmen aber einige Jahre warten.

Sanierungskosten mit Fördermitteln senken

Ein saniertes Objekt weist eine bessere Energiebilanz vor. Mit Zuschüssen unterstützt der Staat Bauherren bei diesen Maßnahmen. Zur Verfügung stehen Sanierungskredite der KfW-Bank und Fördergelder der BAFA. Die KfW bietet Kredite mit vergünstigten Zinsen, guten Sonderkonditionen und Direktzuschüsse. Bei der BAFA können Eigenheimbesitzer nach Fertigstellung der Maßnahme Fördergelder erhalten.

Die Anträge auf Förderung müssen immer vor Beginn der Baumaßnahme gestellt werden.

Auch vom Finanzamt ist eine Förderung im Rahmen von Steuervergünstigung möglich. Berechnet werden Sanierungskosten in Höhe von 20 Prozent über drei Jahre verteilt. Je nach Maßnahme gibt es auch Fördergelder vom jeweiligen Bundesland. Beispielsweise werden Bauherren in Hessen von dem Baukindergeld (ehemalig als Eigenheimzulage bekannt) bei dem Kauf oder Bau einer Immobilie gefördert.

 

Eine Sanierung ist bei Altbauten häufig notwendig. Um diese Maßnahmen zu finanzieren, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Unsere Experten helfen Ihnen dabei. Von der Baufinanzierung bis zum Sanierungskredit, wir beantworten alle Ihre Fragen und unterstützen Sie, den passenden Anbieter für Ihr Bau- und Kaufvorhaben zu finden. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit uns oder fordern Sie Ihr unverbindliches Finanzierungsangebot an.

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Susanne Knofe

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Stand: 11. Juli 2022

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