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Umschuldung eines Darlehens

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 02.06.21

Das Wichtigste zur Umschuldung im Überblick

Bei einer Umschuldung wird ein laufender Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst.

Dafür schließen die Kreditnehmer bei einer anderen Bank einen neuen Vertrag ab, für den sie die Konditionen unabhängig aushandeln.

Die Umschuldung ist meist die günstigste Form der Anschlussfinanzierung und bietet Einsparpotenzial von mehreren Tausend Euro Zinsen.

Unsere Experten helfen Ihnen dabei und finden für Sie aus über 400 Partnerbanken das passende Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung.

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Was ist eine Umschuldung

Mit Umschuldung wird die Ablösung eines bestehenden Kredits mit einem neuen Darlehen beschrieben. Das bedeutet: Die Kreditnehmer schließen bei einer anderen Bank einen neuen Darlehensvertrag ab. Mit der Kreditsumme lösen sie die bestehende Restschuld bei ihrem vorherigen Kreditgeber ab. Somit schiebt sich die „Schuld“ von Gläubiger A zu Gläubiger B.

Der Zweck einer Umschuldung liegt im Regelfall darin, dass eine andere Bank bessere Konditionen bietet. Ein vorhandenes Darlehen wird somit zukünftig bei einem neuen Anbieter mit günstigeren Konditionen abbezahlt. Die Umschuldung kommt häufig am Ende der Sollzinsbindung infrage. Dann handelt es sich um eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Würden die Kreditnehmer keinen anderen Anbieter suchen, sondern die Restschuld bei ihrer Hausbank weiterabbezahlen, liegt eine Prolongation (Verlängerung) vor.

Wie läuft eine Umschuldung ab?

  1. Die Umschuldung der Baufinanzierung lässt sich regulär am Ende der Sollzinsbindung vornehmen. Spätestens sechs Monate, besser noch ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollten sich Kreditnehmer Angebote einholen. So bleibt genügend Zeit, um Anbieter zu vergleichen. Unsere Experten helfen Ihnen dabei.
  2. Wurde der passende Anbieter ausgemacht, wird der Kreditvertrag unterschrieben. Die Darlehenssumme entspricht im Regelfall der Restschuld. Hier kann geprüft werden, ob sich durch den Einsatz von Ersparnissen die Kredithöhe senken lässt.
  3. Nachdem der Kreditvertrag unterschrieben wurde, erfolgt die Abtretung der Grundschuld. Meist regeln die Banken die Abtretung und Auszahlung der Restschuld untereinander. Allerdings fallen dafür Gebühren beim Notar und Grundbuchamt an.
  4. Am Ende der Sollzinsbindung erfolgt dann die Auszahlung der Restschuld an den bisherigen Kreditgeber. Der alte Vertrag erlischt und das neue Darlehen beginnt. Die Raten sind wie gewohnt, aber mit den neu verhandelten Konditionen zu tilgen.

Wann kann ich eine Baufinanzierung umschulden?

Im Regelfall wird die Umschuldung am Ende der Sollzinsbindung vorgenommen. Je nach Vereinbarung mit der Bank läuft diese nach fünf, zehn, 15, 20, 25 oder 30 Jahren aus. Dann werden für die Restschuld neue Konditionen verhandelt. Da die Hausbank aber nicht immer das beste Angebot bietet, lohnt es sich häufig, umzuschulden. Allerdings lässt sich eine Umschuldung nicht zu jedem beliebigen Termin vornehmen.

Am Ende der Sollzinsbindung Die Umschuldung kann ohne Erschwernisse zum Ende der Zinsbindungsfrist vorgenommen werden.
Bei Kreditverträgen, die länger als zehn Jahre laufen Der Kreditvertrag lässt sich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, um umzuschulden.
Der Kreditvertrag läuft weniger als zehn Jahre Sofern keine kurze Zinsbindung vereinbart wurde, besteht keine Möglichkeit der Kündigung und Umschuldung.

Läuft der Kreditvertrag mindestens zehn Jahre, haben die Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht gemäß §489 BGB. Sie können ihre Finanzierung täglich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und die Restschuld umschulden.

Sollte das Darlehen weniger als zehn Jahre laufen, gibt es kein Sonderkündigungsrecht. Eine Umschuldung ist somit nicht möglich. Jedoch besteht die Option, sich durch ein Forward-Darlehen günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

Das Forward-Darlehen für bestehende Darlehen

Ein Forward-Darlehen abzuschließen heißt soviel wie, im Voraus eine Finanzierung zu vereinbaren, um diese in der Zukunft zu beanspruchen. Das bedeutet, Eigenheimbesitzer schließen einen Kredit ab, den sie jedoch erst in einigen Monaten oder Jahren beanspruchen. Maximal fünf Jahre, bevor ihre Zinsbindungsfrist abläuft oder ihr bestehendes Darlehen kündbar ist. Bis das Forward-Darlehen zur Auszahlung kommt, müssen sie noch keine Zahlungen erbringen. Zum vereinbarten Termin lässt sich dann mit dem Kredit die Restschuld abbezahlen.

Das Forward-Darlehen hat den Vorteil, dass sich bis zu fünf Jahre im Voraus günstige Zinsen sichern lassen. Ist der Marktzins aktuell niedrig und lässt sich davon ausgehen, dass dieser bis zum Umschuldungstermin steigt, schafft der Forward-Kredit Abhilfe. Doch sind die Kunden zur Abnahme verpflichtet. Sollte der Zins wieder erwarten gesunken sein, müssen sie das Darlehen abnehmen.

Vorfälligkeitsentschädigung beachten

Schließt die Bank einen Kreditvertrag ab, rechnet sie mit regelmäßigen Zahlungen mindestens bis zum Ablauf der Zinsbindung. Doch kündigen die Kunden ihren Vertrag vorzeitig, entfallen diese Zahlungen und die Bank verbucht einen Zinsschaden. Aus diesem Grund verlangen die Kreditgeber dafür eine Gebühr – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Und der vorzeitige Ausstieg aus dem Vertrag kann die Kunden teuer zu stehen kommen: durchschnittlich elf Prozent des Restbetrags müssen sie aufbringen.

Der Gesetzgeber hat zugunsten der Verbraucher festgelegt, dass Kreditnehmer zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens kostenfrei kündigen können. Daher darf die Bank nach diesem Zeitraum keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wer allerdings früher umschulden oder aus anderen Gründen den Vertrag ablösen möchte, muss mit entsprechenden Kosten rechnen.

Was kostet eine Umschuldung?

Für eine Umschuldung fallen verschiedene Kosten an. Darunter fällt die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen außerhalb der gesetzlichen Regelungen gekündigt wird. Sollte es sich um ein Forward-Darlehen handeln, kommt ein sogenannter Forward-Zuschlag hinzu. Dieser wird allerdings auf die Raten berechnet und muss nicht als Einmalbeitrag entrichtet werden. Bei einer regulären Umschuldung zum Ende der Sollzinsbindung oder nach zehn Jahren fallen lediglich Kosten für die Eintragung der Grundschuld an.

So hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten bei der Umschuldung

Bei einer Umschuldung muss die neue Bank als Gläubiger im Grundbuch aufgenommen werden. Dafür wird der bisherige Kreditgeber gelöscht. Der Notar und das Grundbuchamt verlangen dafür Gebühren, die abhängig von der Art der Eintragung sind. Denn dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

Grundschuldübertragung: Hierbei überträgt der bisherige Kreditgeber seine Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber. Dieses Vorgehen stellt die günstigste Variante dar. Bei einer Restschuld von 100.000 Euro fallen Gebühren von etwa 300 Euro an.

Löschung und Neueintragung: Die Grundschuld der alten Bank wird aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Grundschuld für das Umschuldungsdarlehen eingetragen. Dieses Vorgehen ist am teuersten und kostet bei einer Restschuld von 100.000 Euro rund 1.000 Euro.

Hinweis: Erklärt sich die bisherige Bank zu einer Grundschuldabtretung bereit, entstehen für die Kunden Vorteile. Nicht nur, dass sie dadurch Kosten sparen. Sie müssen auch nicht erneut zum Notar. Zudem klären die Banken die Vereinbarung meist untereinander. Tritt der Kreditgeber seine Grundschuld allerdings nicht ab, ist ein Notartermin notwendig und es entsteht ein bürokratischer Aufwand. Daher lohnt es sich, die Abtretung mit der Bank zu verhandeln. Zudem gibt es Kreditgeber, die sogar für die Kosten des Notars und Grundbuchamts aufkommen.

Lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umschuldung lohnt sich in den meisten Fällen. Denn der bürokratische Aufwand ist gering, insbesondere wenn eine Grundschuldabtretung vorgenommen werden kann. Außerdem bietet diese Anschlussfinanzierung ein Einsparpotenzial von mehreren Tausend Euro Zinsen.

Die Hausbank sieht für eine Anschlussfinanzierung selten das beste Angebot vor. Andere Banken hingegen halten für eine Umschuldung günstige Darlehen mit guten Konditionen bereit. Die Wahrscheinlichkeit, einen zinsgünstigen Anbieter zu finden, ist daher hoch. Und selbst wenn Kosten für die neue Grundbucheintragung anfallen, lohnen sich die Ersparnisse meist auf lange Sicht.

Als Faustformel gilt: Die Umschuldung lohnt sich, wenn ein neuer Anbieter mindestens um 0,2 Prozent bessere Zinsen bietet

Unsere Experten sind Ihnen gerne behilflich. Wir suchen für Sie das passende Angebot für eine Umschuldung, mit dem sie langfristig sparen.

Vorteile

Banken bieten zinsgünstige Angebote für eine Umschuldung

Verschiedene Anbieter lassen sich vergleichen um das beste Angebot zu finden

Der neue Kreditvertrag lässt sich den finanziellen und familiären Verhältnissen anpassen

Einige Banken übernehmen die Kosten für die Grundschuldeintragung

Nachteile

Der Vergleich von Anbietern erfordert etwas Zeit und frühzeitige Planung

Es fallen Kosten für die Grundschuldübertragung an

Der neue Kreditgeber fordert eine Bonitätsprüfung, der Antragsprozess wird erneut durchlaufen

Ein entscheidender Vorteil der Umschuldung ist nicht nur das hohe Einsparpotenzial. Auch lässt sich das Darlehen an die individuelle Lebenssituation anpassen, da es sich um einen neuen Kreditvertrag handelt. Denn häufig haben sich familiäre und finanzielle Verhältnisse seit Abschluss der ersten Immobilienfinanzierung verändert. Die Kreditnehmer können bei Bedarf den Tilgungssatz erhöhen oder herabsetzen, Sondertilgungen hinzufügen und sogar Eigenkapital einbringen, um den neuen Finanzierungsbedarf zu senken.

Laufen mehrere Baukredite, besteht außerdem die Möglichkeit, diese zusammenzufassen. Dies ist insbesondere bei einem KfW-Kredit der Fall. Denn die Förderbank bietet keine Möglichkeit der Prolongation. KfW-Kreditnehmer müssen eine Umschuldung vornehmen, wenn sie die Restschuld nach Zinsbindungsfrist nicht vollständig getilgt haben.

Richtig umschulden - jetzt beraten lassen

Die Umschuldung ist ein genauso wichtiges Thema wie die erste Baufinanzierung. Denn häufig läuft auch das zweite Darlehen einige Jahre, bis die Immobilie vollständig abbezahlt ist. Daher sollte der Zweitkredit mit ebenso viel Sorgfalt geprüft und abgeschlossen werden wie die Anfangsfinanzierung.

Unsere Baufinanzierungsexperten unterstützen Sie dabei. Wir beantworten alle Ihre Fragen rund um die Umschuldung. Aus über 400 Partnerbanken können wir zudem den für sie passenden Anbieter finden, um Ihr Eigenheim auch zukünftig mit guten Konditionen abzubezahlen.

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15 Jahre Zinsbindung 0,67 % 554 Euro
20 Jahre Zinsbindung 0,88 % 597 Euro
25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
30 Jahre Zinsbindung 1,09 % 639 Euro
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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