Ist ein Baudarlehen ohne Eigenkapital möglich?

Ein Baudarlehen ohne Eigenkapital ist teuer, aber möglich. Verschiedene Banken unterstützen die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung , bei der das Bauvorhaben komplett mit Fremdkapital abgedeckt wird. Diese Kredite setzen jedoch voraus, dass die Bauherren die Baunebenkosten selbst bezahlen. Müssen die Nebenkosten mitfinanziert werden, handelt es sich um ein 110-Prozent-Darlehen , das nur von wenigen Banken bereitgestellt wird. Baudarlehen ohne Eigenkapital sind kostenintensiv, da sie für die Bank ein hohes Risiko bergen. Außerdem müssen die Antragsteller über eine sehr gute Kreditwürdigkeit verfügen. Ein hohes und sicheres Einkommen sowie Sicherheiten sind Grundvoraussetzung für eine Darlehenszusage.

Wie hoch sind die Zinsen für Baudarlehen?

Derzeit befindet sich der Bauzins auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei entsprechend guter Kreditwürdigkeit und einer Zinsfestschreibung von zehn bis 15 Jahren sind Baudarlehen mit einem Zinssatz zwischen ein und zwei Prozent erhältlich. Zum Vergleich: 2008 lag der allgemeine Marktzins bei etwa fünf Prozent. Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung. Experten gehen davon aus, dass der Marktzins in den nächsten Jahren wieder steigen wird. Bei einer hohen Restschuld kann dies zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung führen, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft.

Kann ich ein Baudarlehen kündigen und vorzeitig ablösen?

Unter § 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird Kreditnehmern bei einem Immobilienkredit ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Das bedeutet, sie dürfen ihr Baudarlehen nach zehn Jahren kündigen und vorzeitig ablösen. Ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine Frist von sechs Monaten. Kreditnehmer können somit ihr Baudarlehen nach einer Laufzeit von zehn Jahren erneuern, indem sie es kündigen und vorzeitig ablösen. Diese Option bietet die Möglichkeit, eine Umschuldung vorzunehmen, um zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.

Hauskredit von Privat - Ist das eine gute Idee?

Susanne Knofe

Expertin für Baufinanzierung

Stand: 18. März 2024

Das Wichtigste in Kürze

Ein Kredit von Privat oder auch P2P-Kredit ist ein Darlehen, das von Privatpersonen an Privatpersonen vergeben wird

Der Hauskredit von Privat kann von Freunden, Familie oder Bekannten bereitgestellt werden, aber auch von fremden privaten Investoren

Wer ein zinsloses Darlehen von Freunden oder Angehörigen erhält, läuft Gefahr, Schenkungssteuer bezahlen zu müssen

Ein Hauskredit von Privat kann sinnvoll sein, um Eigenkapital für die Baufinanzierung zu beschaffen. Zur Vollfinanzierung von Immobilien ist diese Finanzierungsform aber nicht geeignet

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Ratgeber

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Freunde und Familie als Geldgeber für das Eigenheim? Ein P2P-Kredit von einem fremden privaten Investor? Oder doch lieber der klassische Weg über die Bank? Es gibt viele Möglichkeiten, den Traum von den eigenen Vier Wänden zu finanzieren. Einer davon ist ein Hauskredit von Privat. Doch nicht zu Unrecht stellt sich die Frage, ob dieser Weg wirklich die beste Wahl ist.

Was ist ein Hauskredit von Privat genau?

Ein Kredit von Privat oder auch P2P-Kredit ist ein Darlehen, das von Privatpersonen an Privatpersonen vergeben wird. Das können Freunde, Verwandte und Bekannte sein. Aber auch private fremde Investoren, die bspw. über eine Plattform Kapital zur Verfügung stellen. Alle Varianten sind in Deutschland legitim.

Die Bezeichnung „Privatkredit“ ist in diesem Zusammenhang fehlgeleitet; ein Privatkredit ist ein Darlehen, das von Banken, Versicherungen oder ebenfalls privaten Investoren an Privatpersonen vergeben wird. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es für rein private Zwecke vergeben wird und keiner Zweckbindung unterliegt.

Die Vertragsbedingungen können individuell ausgehandelt werden. Dies betrifft die Höhe der Raten bzw. der Rückzahlungszeitraum, die Zinsen sowie Besonderheiten. Auch wenn es zwingend empfohlen wird, ist bei einem Kredit zwischen Privatpersonen nicht zwangsweise ein Kreditvertrag notwendig.

Tipp: Dennoch sollten beide Parteien darauf bestehen, einen Kreditvertrag aufzusetzen. Dieser muss alle wichtigen Informationen enthalten. Dazu zählen: Laufzeit, Ratenhöhe, Zinssatz, Sondertilgungen sowie Regelungen bei Zahlungsausfällen, Rückständen und vorzeitiger Rückzahlung. Jede Abmachung sollte im Detail schriftlich festgehalten werden und mündliche Absprachen sind zu vermeiden.

Der Unterschied zwischen einem P2P-Kredit und einem Bankdarlehen

Kredite von Privat gelten als unkompliziert und unbürokratisch. Sie können relativ schnell aufgenommen werden und unterliegen keinen Richtlinien. So muss der private Kreditgeber z. B. nicht sicherstellen, ob sein Vertragspartner kreditwürdig ist. In der Regel wird auch die SCHUFA nicht zur Feststellung der Bonität herangezogen. Zudem verfolgen die meisten Darlehensgeber, gerade wenn es sich um Freunde und Familie handelt, keine oder nur geringe Gewinnabsichten. Die Zinsen können immer individuell ausgehandelt werden. Dasselbe gilt für besondere Bedingungen wie Abmachungen zu Sondertilgungen, Zahlungsrückständen und vorzeitiger Ablöse.

Anders verhält es sich bei einem Darlehen von der Bank. Die Kreditgeber müssen seitens des Gesetzgebers sicherstellen, dass die Antragsteller die Raten langfristig bedienen können. Dafür gibt es verschiedene Auflagen; so müssen sie nicht nur ein sicheres Einkommen vorweisen, sondern auch, dass ihre Einnahmen hoch genug sind für die Kreditrate. Außerdem wird es ab einem bestimmten Alter, je nach Berufsstand oder bei einem negativen SCHUFA-Eintrag schwierig, ein Bankdarlehen zu bekommen.

Die Zinsen variieren zwar je nach individuellem Risiko des Antragstellers, doch bemessen sie sich immer ungefähr am marktüblichen Bauzins. Hier hat die Bank weniger Spielraum. Dies gilt auch für individuelle Absprachen. So können Kreditnehmer und Bank zwar besondere Absprachen zu Sondertilgungen, vorzeitiger Ablöse etc. treffen, doch müssen sich diese Regelungen auch immer an den Leitlinien des Kreditinstituts orientieren. Banken sind also deutlich weniger flexibel als private Kreditgeber.

Was sind die Vor- und Nachteile bei einem Hauskredit von Privat?

Auf den ersten Blick scheint ein Hauskredit von Privat eine gute Idee zu sein, schließlich bringt diese Finanzierungsform einige Vorteile mit sich. Aber es ist genauso wichtig, auch die Nachteile zu betrachten:

Vorteile	Nachteile
Üblicherweise verlangen Freunde und Familie wenig bis keine Zinsen für ihr Geld, was eine erhebliche Ersparnis bedeuten kann.	Bei Problemen und Schwierigkeiten kann es zu Verwerfungen innerhalb der Familie / Freundschaft kommen.
Es dauert seine Zeit, bis die Banken einen Kreditantrag prüfen; ein Hauskredit von Privat kommt im Regelfall schneller zur Auszahlung und bedeutet oftmals eine Zeitersparnis.	Ohne entsprechend gültigen Kreditvertrag sind die Parteien stark voneinander abhängig; auch der Kreditgeber kann jederzeit sein Geld verlangen.
Absprachen mit Privatpersonen ermöglichen eine individuelle und flexible Vertragsgestaltung.	Verlangt der Kreditgeber keine Steuern, kann das Finanzamt das Darlehen als Schenkung bewerten und Schenkungssteuer verlangen.
Freunde und Familien sind häufig kulanter bei finanziellen Engpässen und Rückständen.
Eine vorzeitige Kreditablöse ist meist ohne zusätzliche Kosten möglich.	Die fehlende Bonitätsprüfung ist auch zum Nachteil des Kreditnehmers; er kann sich überschätzen und in eine Schuldenfalle laufen.
Die Rate kann sich unabhängig von der Höhe des Darlehens an den finanziellen Möglichkeiten bemessen, so ist die Kreditsumme nach oben offen (abhängig von den Mitteln des Kreditgebers).	Mündliche Absprachen sind nicht sicher, da sie im Zweifelsfall bewiesen werden müssen.
Keine Bonitätsprüfung womit auch mit geringem Einkommen oder einem negativen SCHUFA-Eintrag ein Darlehen möglich ist.	Nur wenige Privatpersonen können so viel Kapital bereitstellen wie für einen Hauskauf nötig ist; das Kapitalbeschaffungsrisiko kann dazu führen, dass mehrere Kredite bei verschiedenen Personen aufgenommen werden müssen.

Wichtig: Schenkungssteuer kann anfallen

Verlangen Freunde oder Familie für das Darlehen keine Zinsen, kann dies schnell zum finanziellen Problem werden. Denn handelt es sich bei einem Hauskredit von Privat um ein zinsloses Darlehen, kann das Finanzamt die Kreditsumme als Schenkung ansehen. Dies ist der Fall, wenn die folgenden Freigrenzen überschritten werden:

Maximal 500.000 Euro	Zwischen Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern
Maximal 400.000 Euro	Bei der Kreditvergabe an Kindern
Maximal 200.000 Euro	Bei der Kreditvergabe an Enkelkinder
Maximal 20.000 Euro	Bei der Kreditvergabe an Eltern, Großeltern und Nicht-Verwandte

Der Kreditgeber wiederum muss die Zinseinnahmen im Rahmen der Kapitalerträge versteuern.

Besonderheiten bei Darlehen von fremden Privatpersonen

Einige der Nachteile lassen sich umgehen, wenn das Darlehen von einer fremden Privatperson bereitgestellt wird. Dafür gibt es verschiedene Plattformen, die Anbieter und Interessenten zusammenbringen. Diese prüfen meist die Bonität, stellen Kreditverträge bereit und bergen durch die Gebühren kein Risiko für eine unerwartete Steuernachzahlung.

Aber Peer-to-Peer-Kredite sind verhältnismäßig teuer. Das liegt vor allem daran, dass sich die Kreditgeber bevorzugt an Selbstständige und Start-ups richten, die Schwierigkeiten mit der Kapitalbeschaffung für ihr Unternehmen haben. Da diese Zielgruppe ein hohes Ausfallrisiko hat, sind P2P-Kredite selten günstiger als das klassische Bankdarlehen.

Klassische Bankkredite sind meist die bessere Wahl

Die Erfahrung zeigt, dass ein herkömmlicher Kredit bei der Bank meist die bessere Wahl ist. Zwar haben Hauskredite von Privat einige Vorteile, aber die damit einhergehenden Nachteile sind beachtlich. Nicht zuletzt ist gerade für den Hausbau oder Hauskauf ein hoher Kapitalbedarf nötig, der nur selten von Privatpersonen gedeckt werden kann.

Unser Tipp: Fehlt es am nötigen Eigenkapital, kann ein Hauskredit von Privat nützlich sein, um die Eigenkapitalquote der Bank zu erfüllen und bessere Konditionen zu erhalten.

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Susanne Knofe

Stand: 18. März 2024