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Was ist eine Nachfinanzierung?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 11. Mai 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Nachfinanzierung ist notwendig, wenn das kalkulierte Kapital der Baufinanzierung nicht ausreicht.
    • Diese Situation kann eintreten, wenn Schäden entstehen, sich der Baufortschritt verzögert oder umfangreichere Maßnahmen als geplant durchgeführt werden.
    • Die Nachfinanzierung ist immer teurer als der erste Kredit und kann abgelehnt werden, wenn die Beleihungsgrenze des Objekts bereits erreicht wurde.
    • Eine Alternative zur teuren Nachfinanzierung ist der klassische Ratenkredit ohne Zweckbindung.
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Beim Bauen läuft nicht immer alles nach Plan. Probleme können sich auftun und Kosten entwickeln, die bei der Budgetplanung für das Eigenheim nicht berücksichtigt wurden. Eine Nachfinanzierung kann notwendig sein, wenn der Baukredit nicht ausreicht und das Eigenkapital für die Baufinanzierung aufgebraucht wurde.

Was ist eine Nachfinanzierung genau?

Eine Nachfinanzierung wird dann benötigt, wenn das Kapital der Baufinanzierung nicht (mehr) ausreicht und das Eigenkapital bereits vollständig ausgeschöpft wurde. Dies kann der Fall sein, wenn sich das Bauvorhaben aufgrund von unvorhergesehenen Ereignissen verzögert. Oder wenn Schäden auftreten, die einen hohen finanziellen Mehrbedarf fordern. Auch wenn sich die Bauherren anstelle des geplanten Materials doch für eine teurere Ausführung, beispielsweise Parkett anstelle von Laminat entscheiden, können Mehrkosten entstehen. Wenn sich diese nicht aus eigener Tasche bezahlen lassen oder das Geld aus der Baufinanzierung nicht mehr ausreicht, ist eine Nachfinanzierung notwendig. Das bedeutet, die Bauherren nehmen erneut Geld für ihr Eigenheim auf.

Eine Nachfinanzierung kann sowohl beim Kreditgeber der ersten Baufinanzierung angefragt oder bei einem anderen Anbieter abgeschlossen werden. In jedem Fall entstehen den Kreditnehmer erneut Kosten für die Grundbucheintragung und den Notar.

Nachfinanzierung ist immer teuer

Problematisch bei einer Nachfinanzierung ist, dass diese immer teuer ist. Denn in der Regel sind die Zinsen höher als bei der ersten Finanzierung. Die Bank setzt höhere Konditionen an, um den Arbeitsaufwand und die fehlende Sicherheit auszugleichen.

Ferner handelt es sich bei einer Nachfinanzierung um ein Nachrangdarlehen. Das bedeutet, der Kredit für das später aufgenommene Geld steht im Grundbuch hinter der ersten Baufinanzierung. Kommt es bei Zahlungsunfähigkeit des Kunden zu einer Zwangsversteigerung, hat der Kreditgeber des Nachrangdarlehens keine Sicherheit, dass er sein Geld auch zurückbekommt. Denn mit dem Erlös wird zuerst die Schuld der erstrangigen Finanzierung beglichen. Ein Risiko, dass sich Banken mit teuren Zinsen bezahlen lassen.

Nachfinanzierung bei Überschreitung der Beleihungsgrenze problematisch

Ein weiteres Problem bei einer Nachfinanzierung entsteht, wenn die Beleihungsgrenze mit dem ersten Darlehen bereits erreicht wurde. Die Beleihungsgrenze definiert den maximalen Betrag, den eine Bank für ein Objekt verleiht. Sie ist abhängig von dessen Wert und der voraussichtlichen Summe, die der Kreditgeber im Falle einer Zwangsversteigerung bei Zahlungsunfähigkeit des Kunden erzielen könnte.

Wurde die Beleihungsgrenze erreicht, wird die Immobilie mit einer höheren Summe beliehen, als bei einem Verkauf voraussichtlich erzielt werden kann. Damit ist das Risiko für die Bank sehr hoch, denn die Sicherheit reicht nicht aus. Dieser Umstand erschwert es den Kunden, eine Nachfinanzierung zu erhalten, wenn sie die Beleihungsgrenze bereits ausgeschöpft haben.

 

Eine Nachfinanzierung bei Überschreiten der Beleihungsgrenze zu erhalten ist schwierig, aber nicht unmöglich. Unsere Experten unterstützen sie dabei, ihren fehlenden Kreditbedarf zu decken. Wir können auf über 450 Partnerbanken zurückgreifen, um einen passenden Anbieter für Ihre Baufinanzierung oder Nachfinanzierung zu finden.

Wie lässt sich eine Nachfinanzierung vermeiden?

  • Großzügig kalkulieren: Eine Baufinanzierung sollten Sie immer mit genügend Luft kalkulieren. Setzen Sie Kosten für bestimmte Maßnahmen höher an und nehmen Sie eine entsprechend höhere Kreditsumme auf. So sind Sie auch für nicht kalkulierte Eventualitäten gewappnet. Darüber hinaus sollten Sie mit Ihrer Bank kostenlose Sondertilgungen vereinbaren. Dann können Sie das Geld, wenn Sie es nach Bauabschluss nicht benötigt haben, ohne Mehrkosten zur Tilgung aufwenden.

  • Genaue Planung: Nehmen Sie sich für die Planung des Bauprojekts ausreichend Zeit. Lassen Sie sich außerdem von einem Experten beraten. So können Sie bereits im Vorfeld Mehrkosten, die sich kalkulieren lassen, vermeiden.

  • Darlehen mit Reserveoption: Bei Ihrer ersten Baufinanzierung haben Sie die Möglichkeit, eine Reserveoption zur vereinbaren. Damit hält Ihnen die Bank einen bestimmten Betrag offen, den Sie zusätzlich zur Erstfinanzierung beziehen können. Diese Option ist jedoch meist mit Mehrkosten verbunden.

  • Eigenkapital zurückstellen: Bauherren sollten nicht ihr gesamtes Eigenkapital für den Hausbau aufwenden. Experten empfehlen, je nach finanziellen Möglichkeiten, zwischen 5.000 und 20.000 Euro für unvorhergesehene Ereignisse zurückzuhalten.

Alternativen zur Nachfinanzierung

Eine Nachfinanzierung ist für Kreditnehmer immer teuer. Noch dazu besteht diese Option nicht in jedem Fall. Denn nicht jede Bank vergibt ein nachrangiges Darlehen, wenn der Objektwert bereits mit der Erstfinanzierung ausgeschöpft wurde.

 

Eine Alternative zur Nachfinanzierung ist ein klassischer Ratenkredit. Dieses Darlehen ist nicht zweckgebunden und benötigt keine hohen Sicherheiten. Ein entsprechendes Einkommen und der Nachweis, die Rate erbringen zu können, reichen meist aus. Allerdings sind die Kreditsummen begrenzt – meist auf 75.000 Euro. Bei einem geringen finanziellen Mehrbedarf ist der Ratenkredit allerdings eine gute Alternative zur Nachfinanzierung.

 

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Freunde und Familie um Hilfe zu bitten. Sollten sie Ihnen ein Darlehen gewähren, empfehlen wir, einen Vertrag aufzusetzen und alle wichtigen Eckpunkte festzuhalten. Dazu gehören nicht nur die Summe des geliehenen Geldes und die Höhe der Raten, sondern auch die Dauer der Rückzahlung und Maßnahmen bei Zahlungsverzug.

 

Ferner sollten sich die Bauherren überlegen, ob tatsächlich die Notwendigkeit einer Nachfinanzierung besteht. Möglicherweise können sie das Vorhaben noch hinauszögern und verschieben, bis genügend Geld zur Verfügung steht. Diese Option besteht vor allem dann, wenn es sich um Mehrkosten aufgrund einer teureren, umfassenderen oder nicht geplanten Ausführung handelt.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 11. Mai 2022

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