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Hausverkauf ohne Energieausweis? Ist das möglich?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 12. Januar 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Einn Energieausweis gibt Aufschluss über den energetischen Zustand und den Energieverbrauch einer Immobilie.
    • Der Energiepass ermöglicht es potenziellen Käufern, energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen noch vor dem Kauf des Hauses besser einzuschätzen.
    • Ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist nur in Ausnahmefällen möglich.
    • Wer eine Immobilie ohne das Vorliegen eines Energiepasses verkauft, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.
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Los gehts...
Seit 2007 besteht die Pflicht für Immobilienbesitzer, bei einem Hausverkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen. Doch gibt es auch Ausnahmen von dieser Regel. Nachfolgend klären wir, was ein Energieausweis im Detail ist, welche Informationen der Energiepass enthält und welche Sonderfälle von der Ausweispflicht ausgenommen sind.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das Informationen und Angaben über den energetischen Zustand einer Immobilie sowie deren Energieverbrauch enthält.

Bei einem Energieausweis handelt es sich um ein offizielles Dokument, aus dem die Energieeffizienz eines Gebäudes hervorgeht. Es beinhaltet wichtige Informationen über den Energieverbrauch. Potenzielle Käufer des Hauses, aber auch Mieter können sich so einen Überblick über den energetischen Zustand der Immobilie verschaffen.

Das Gebäudeenergiegesetz regelt, dass ein Energieausweis bis auf einige Ausnahmen beim Hausverkauf zwingend vorgeschrieben ist. Spätestens beim Besichtigungstermin für das Haus müssen die derzeitigen Eigentümer den Interessenten den Verbrauchsausweis vorlegen.

Welche Angaben sind auf einem Energieausweis enthalten?

Mit dem Energieausweis können Kaufinteressenten bspw. einsehen, wie hoch der Energieverbrauch der Immobilie ist und in welche Energieeffizienzklasse das Haus eingeordnet wurde. So kann der potenzielle Käufer eventuell erforderliche Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes besser einkalkulieren.

Folgende Angaben sind u.a. auf dem Energieausweis zu finden: 
  • Registriernummer

  • Gültigkeit des Energieausweises

  • Angaben zum Aussteller

  • Allgemeine Angaben zum Gebäude

  • Anzahl der Wohnungen

  • Baujahr Gebäude und Heizungsanlage

  • Berechnungsverfahren

  • Endenergiebedarf / Endenergieverbrauch des Gebäudes sowie Vergleichswerte

  • ggf. Modernisierungs-/Sanierungsempfehlungen und weitere Erläuterungen zu den Angaben

  • Besonders deutlich geht auf dem Energieausweis beim Hausverkauf die Energieeffizienzklasse hervor. Diese wird ähnlich wie bei Elektrogeräten in einer Skala von rot nach grün dargestellt – zunehmend schlechter.

    Hinweis: Ausgestellte Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren.

    Bedarfs- oder Verbrauchsausweis- welche Arten des Energieausweises gibt es?

    Ein Energieausweis kann als Bedarfsausweis oder als Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Beide Dokumente enthalten jeweils Informationen zum Gebäude und seinem energetischen Zustand. Abhängig von der jeweiligen Immobilie ist aber nur eine Art des Ausweises zulässig.

    Bedarfsausweis

    Verbrauchsausweis

    Der Verbrauchsausweis gilt für Objekte, welche die Wärmeschutzverordnung vom 01. November 1977 einhalten

    Der Bedarfsausweis gilt für Objekte, welche die Wärmeschutzverordnung vom 01. November 1977 nicht einhalten

    Herangezogen wird der Verbrauch der letzten drei Jahre

    Der Energiebedarf wird durch ein Berechnungsverfahren ermittelt

    Checkliste - Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

    Ein falscher Energieausweis kann Verkäufer teuer zu stehen kommen. Prüfen Sie als Immobilienbesitzer daher eingehend, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt wird. Ziehen Sie einen Experten hinzu. Unsere Checkliste zum Energieausweis kann ein erster Anhaltspunkt für Sie sein.

    Sie brauchen einen Verbrauchsausweis, wenn:

    Sie brauchen einen Bedarfsausweis, wenn:

    die Immobilie seit 1977 energetisch saniert wurde

    die Immobilie seit 1977 nicht energetisch saniert wurde

    die Immobilie nach 1977 erbaut wurde

    die Immobilie vor 1977 erbaut wurde oder es sich beim Gebäude um einen Neubau handelt

    Ist ein Hausverkauf ohne Energieausweis möglich?

    Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Allerdings gibt es Ausnahmen. Von der Energieausweis-Pflicht befreit sind folgende Sonderfälle:
  • Kleine Gebäude und Baudenkmäler (Paragraf 79 Abs. 4 GEG)

  • Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche (Paragraf 104 GEG)

  • Baudenkmäler und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz (Paragraf 105 GEG)

  • Darüber hinaus benötigen Gebäude, die ausschließlich zur Nutzung als Werk- oder Lagerhalle dienen und Objekte, die nur vorübergehend genutzt werden, keinen Energieausweis. Ebenfalls von der Pflicht befreit sind Abrissgebäude und Objekte, die keine Energie zum Heizen aufwenden wie bspw. Zelte. Somit wird deutlich, dass ein Hausverkauf ohne Energieausweis nur in seltenen Fällen möglich ist.

    Wann brauche ich einen Energieausweis?

    Einen Energieausweis brauchen Sie fast immer, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen. Nur wenn Sie ein Gebäude selbst bewohnen und als Hausbesitzer keine Verkaufsabsichten haben, können Sie auf einen Energieausweis verzichten.

    Außerdem bedarf es eines Energiepasses, wenn eine Immobilie oder Teile davon vermietet werden sollen. Wer die leerstehende Dachgeschosswohnung vermieten möchte, muss also ebenfalls einen Energieausweis vorweisen können. Davon ausgenommen sind nur Vermieter, deren Mietverhältnis bereits von der Pflicht zum Energieausweis bestand. Ziehen die Mieter allerdings aus und wird ein neues Mietverhältnis geschlossen, greift wiederum die Energieausweis-Pflicht.

    Wann muss der Energieausweis vorliegen?

    Im Idealfall liegt der Energiepass vor, bevor das Haus verkauft oder vermietet werden soll. Dennoch kann bereits eine Verkaufs- oder Vermietungsanzeige geschaltet werden, wenn der Ausweis noch nicht vorliegt. Experten empfehlen allerdings, einen entsprechenden Hinweis hinzuzufügen, dass der Energieausweis bereits beauftragt, aber noch nicht für den Hausverkauf erstellt ist.

    Hinweis: Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht können sehr teuer werden. Es muss mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro gerechnet werden.

    Spätestens beim Besichtigungstermin muss der Energieausweis dann vorliegen. Sollte der Ausweis beim Hausverkauf noch immer fehlen, kann er nachträglich erstellt werden. Es haftet der Verkäufer für etwaige Folgen durch das Fehlen des Energieausweises.

    Fazit - Energieausweis ist für den Hausverkauf fast immer nötig

    Ob Sie nun Ihre Immobilie verkaufen oder ein Objekt erwerben möchten, achten Sie darauf, dass ein Energieausweis vorliegt. Denn der Energiepass ist für den Hausverkauf in den meisten Fällen unerlässlich – und kann Verkäufer bei Fehlen teuer zu stehen kommen.
    Außerdem nehmen die Informationen auf dem Ausweis indirekt Einfluss auf den Verkaufspreis des Gebäudes. So erhalten potenzielle Käufer nicht nur Einblick in die Energieeffizienz des Hauses, sie können auch energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch das Vorliegen eines Energieausweises besser einschätzen. Und diese zusätzlichen Kosten in Ihrem Immobilienkredit berücksichtigen.

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    Susanne Knofe

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    Stand: 12. Januar 2024

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