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Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung - Wie kann ich mich dagegen absichern?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27. Mai 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Das Zinsänderungsrisiko beschreibt die Gefahr, dass der marktübliche Zinssatz für eine Baufinanzierung steigt.
    • Besonders betroffen sind Kreditnehmer mit einem variablen Darlehen. Doch auch beim klassischen Annuitätendarlehen ist dieses Risiko am Ende der Sollzinsbindung gegeben.
    • Um sich gegen das Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung abzusichern, ist eine lange Sollzinsbindung von 15 bis 25 Jahren sinnvoll.
    • Darüber hinaus lassen sich mit einem Bausparvertrag oder einem Forward-Darlehen günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.
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Eine Baufinanzierung vollständig abzubezahlen dauert im Schnitt 25 bis 35 Jahre. Eine Zeitspanne, in der sich vieles verändern kann. Nicht nur die persönliche Situation des Kreditnehmers, sondern auch die Zinsen. So können verschiedene wirtschaftliche und politische Einflüsse dafür sorgen, dass sich der Zinssatz ändert. Daraus resultiert für die Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung; Die Gefahr, dass sich der Zins während und vor allem bis zum Ende der Sollzinsbindung erhöht.

Was ist das Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung?

Das Zinsänderungsrisiko bezeichnet die Möglichkeit von schwankenden Darlehenszinsen. So können verschiedene Marktgeschehen Einfluss auf die Konditionen für eine Baufinanzierung nehmen. Kommt es zu Veränderungen des üblichen Marktzinses, nimmt die Bank entsprechende Anpassungen vor. Damit kann es passieren, dass der Zinssatz für einen Immobilienkredit ansteigt.

 

Davon betroffen sind vor allem Kunden mit einem variablen Darlehen. Denn bei ihnen wird der Zins alle drei Monate an den EURIBOR Zinssatz angepasst. Ist dieser zwischenzeitig höher, wird ihre Baufinanzierung teurer. Im Umkehrschluss kann sie auch günstiger werden, wenn der Zins sinken sollte. Damit bringt ein variables Darlehen sowohl Chancen wie auch Risiken mit sich.

 

Doch auch Kreditnehmer mit einem Annuitätendarlehen sind bei ihrer Baufinanzierung von einem Zinsänderungsrisiko betroffen. Denn sie schreiben ihre Konditionen für fünf, zehn, 15, 20 Jahre oder länger fest. Wenn die Zinsfestschreibung endet, bleibt meist eine Restschuld übrig. Und sollte der marktübliche Zinssatz seit Abschluss des ersten Darlehens gestiegen sein, wird ihre Anschlussfinanzierung für die verbleibende Kreditschuld teurer.

Welche Auswirkungen haben steigende Zinsen auf einen Kredit?

Banken kommen ihren Kunden entgegen, indem sie bei einem klassischen Annuitätendarlehen die Zinsen und damit ihre Kosten für die Bereitstellung des Kredits für einen bestimmten Zeitraum festschreiben. So wissen die Kreditnehmer über eine entsprechende Zeitspanne exakt, wie viel Geld sie Monat für Monat für ihre Baufinanzierung aufwenden müssen. Doch wenn am Ende dieser Laufzeit das Darlehen noch nicht vollständig abbezahlt ist, muss für die verbleibende Restschuld ein neuer Kredit – eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden.

 

Sollten die Zinsen zwischenzeitlich stark gestiegen sein, kann dies zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Insbesondere dann, wenn die Restschuld noch hoch ist. Denn dann müssen die Kreditnehmer mehr Geld aufwenden, um ihr Darlehen in einem angemessenen Zeitraum abzubezahlen. Dieser Umstand kann dazu führen, dass die Baufinanzierung nicht mehr tragbar ist. Und unter Umständen sogar die Pfändung oder Verkauf der Immobilie drohen.

Wie kann ich mich gegen das Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung absichern?

Kreditnehmer haben verschiedene Möglichkeiten, wie sie dem Zinsänderungsrisiko bei ihrer Baufinanzierung entgegenwirken und sich dagegen absichern können:

1. Annuitätendarlehen wählen

Ein variables Darlehen lockt mit günstigeren Konditionen. Allerdings birgt es mehr Risiken als ein Annuitätendarlehen. Denn die Zinsen ändern sich alle drei Monate und werden an die Entwicklung des EURIBOR angepasst. Kreditnehmer mit einem variablen Darlehen haben somit ein viel höheres Zinsänderungsrisiko bei ihrer Baufinanzierung.

Aus diesem Grund ist es sinnvoller, für den Traum vom Eigenheim ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender monatlicher Rate und Zinsfestschreibung zu wählen. Der variable Kredit empfiehlt sich nur dann, wenn eine höhere Geldsumme in Aussicht steht, mit der die laufende Finanzierung in weniger als zehn Jahren abbezahlt werden soll.

2. Lange Zinsfestschreibung vereinbaren

Eine der besten Möglichkeiten, um dem Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung entgegenzuwirken, ist eine lange Zinsfestschreibung. Denn für diesen Zeitraum bleiben, die bei Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen bestehen. Auch wenn sich die marktüblichen Bauzinsen zwischenzeitlich erhöhen sollten, darf die Bank keine Anpassungen vornehmen. Mit einer Sollzinsbindung von 15 bis 25 Jahren ist der Kunde somit länger von einer Zinsänderung geschützt. Ein weiterer Vorteil: Bei einer längeren Laufzeit wird eine höhere Tilgung erbracht. Die zu finanzierende Restschuld wird auch geringer. Ein Beispiel:

 

Abgeschlossen werden soll eine Baufinanzierung über 200.000 Euro mit 2,5 Prozent anfänglicher Tilgung. Zur Auswahl stehen eine Sollzinsbindung von zehn, 15 oder 20 Jahren:

10 Jahre Sollzinsbindung

15 Jahre Sollzinsbindung

20 Jahre Sollzinsbindung

Zinssatz: 2,72

Zinssatz: 2,98

Zinssatz: 3,12

Monatliche Rate: 860 Euro

Monatliche Rate: 903 Euro

Monatliche Rate: 926 Euro

Restschuld: 143.874 Euro

Restschuld: 107.317 Euro

Restschuld: 63.835 Euro

Im Vergleich zu einer zehnjährigen Laufzeit muss der Kunde einen Zinsaufschlag von 0,4 Prozent in Kauf nehmen, wenn er seine Baufinanzierung auf 20 Jahre festschreibt. Auch die monatliche Rate erhöht sich um rund 66 Euro. Dafür hat er allerdings nicht nur eine längere Zinssicherheit. Am Ende der Laufzeit bleibt eine Restschuld von lediglich 63.835 Euro – bei zehn Jahren müsste er noch 143.874 Euro weiterfinanzieren. Er startet also auch mit einer viel niedrigeren Restschuld in seine Anschlussfinanzierung, was sich vor allem dann bemerkbar macht, wenn die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sein sollten.

Hinweis: Nach § 489 BGB haben Kreditnehmer nach einer zehnjährigen Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht, auch wenn die Zinsfestschreibung für einen längeren Zeitraum erfolgte.

3. Kapital ansparen

Das Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung geht maßgeblich von der Restschuld aus. Denn das noch zu tilgende Kapital wird mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert, die teuer wird, wenn die Zinsen gestiegen sind. Daher ist es sinnvoll, die Restschuld zu reduzieren. Eine Möglichkeit sind kostenlose Sondertilgungen, die zusätzlich zur regelmäßigen Rate in den Vertrag einbezahlt werden. Oder das Geld wird separat angespart, um am Ende der Sollzinsbindung einen Teil der Restschuld tilgen zu können.

4. Einen Bausparvertrag abschließen

Alternativ zum Ansparen von Kapital kann auch ein Bausparvertrag abgeschlossen werden. Im Optimalfall entspricht dessen Höhe der Restschuld. Der Vorteil dabei ist, dass die Sparer sich die heute günstigen Zinsen sichern, die ihnen dann beim Bauspardarlehen zur Tilgung der Restschuld zugutekommen. Jedoch hat der Bausparer auch Risiken. Weicht die Zuteilung des Bausparers vom Ende der Zinsfestschreibung ab, muss eine teure Zwischenfinanzierung abgeschlossen werden. Außerdem empfehlen sich die Kombikredite mit Bausparvertrag nicht, wenn eine lange Sollzinsbindung von 15 bis 20 Jahren vereinbart wird.

5. Ein Forward-Darlehen abschließen

Eine weitere Option, um sich gegen das Zinsänderungsrisiko der Baufinanzierung zu schützen, ist das Forward-Darlehen. Dabei handelt es sich um eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Denn dieser Kredit kann rund 66 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Damit können sich die Kreditnehmer die günstigen Konditionen sichern, auch wenn ihre Zinsbindung erst in fünfeinhalb Jahren endet.

Doch Vorsicht: Ein Forward-Darlehen muss, wenn es einmal abgeschlossen wurde, auch ausbezahlt werden. Nehmen die Kunden den Kredit doch nicht in Anspruch, weil die Zinsen nicht wie erwartet gestiegen sind, müssen sie dafür teure Gebühren zahlen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich vor Abschluss eines solchen Darlehens und generell bei einer Baufinanzierung umfangreich beraten zu lassen. Unsere Experten stehen Ihnen gerne zur Verfügung.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 27. Mai 2022

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