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Baufinanzierung: Kombikredite mit Bausparkassen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 9. Mai 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Kombikredite mit der Bausparkasse sind eine Kombination aus einem Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag.
    • Die Kreditnehmer erhalten die Finanzierungssumme aus dem Vorausdarlehen. Dafür zahlen sie nur Zinsen und keine Tilgung.
    • Parallel dazu schließen sie einen Bausparvertrag ab, mit dessen Bausparsumme sie das Vorausdarlehen ablösen.
    • Diese Form der Baufinanzierung birgt Risiken und Nachteile: Die Kosten sind nicht transparent und die Zuteilung des Bausparers kann vom Ende der Zinsfestschreibung abweichen.
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Kombikredite sind eine spezielle Form der Baufinanzierung, die von Bausparkassen angeboten und priorisiert wird. Sie unterscheiden sich in erster Linie in der Art der Tilgung. Denn die Kreditnehmer zahlen zuerst nur Zinsen, die Rückzahlung der Kreditsumme erfolgt erst später durch einen parallel abgeschlossenen und besparten Bausparvertrag. Doch wie sinnvoll sind Kombikredite und wann kommt diese Finanzierungsform infrage?

Was ist ein Kombikredit?

Kombikredite werden von Bausparkassen angeboten. Es handelt sich dabei um eine Baufinanzierung, bei der die Kunden parallel zum Darlehen einen Bausparvertrag abschließen. In den ersten Jahren zahlen die Kreditnehmer keinen Tilgungsanteil, sie müssen nur die Zinsen für ihre Baufinanzierung aufbringen. Da sie zusätzlich einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, wird dieser Monat für Monat mit einem bestimmten Betrag bespart.

 

Die Höhe der Bausparsumme entspricht der Darlehenshöhe. Sobald der vereinbarte Eigenanteil in den Bausparer einbezahlt wurde, ist dieser zuteilungsreif. Mit der Zuteilung der Bausparsumme wird dann der tilgungsfreie Kredit abgelöst.

 

Das sogenannte Vorausdarlehen, also der tilgungsfreie Kredit, wird im Regelfall mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung abgeschlossen. Während dieses Zeitraums verändern sich die Konditionen für die Kreditnehmer nicht. Diese Dauer entspricht etwa dem Zeitraum, bis der Bausparvertrag zur Zuteilung kommt.

 

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, ist die Sparsumme, die der Höhe des Darlehens entspricht, noch nicht erreicht. Für die Differenz zwischen Bausparsumme und Kreditbetrag erhalten die Kunden ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Sie tilgen dann die verbleibende Schuld jeden Monat mit einer Rate, die aus Zinsen und Tilgung besteht.

Was sind die Vorteile eines Kombikredits mit Bausparkassen?

Ein entscheidender Vorteil des Kombikredits ist die Zinssicherheit. Die Kreditnehmer schließen heute ein Darlehen mit den derzeit günstigen Konditionen ab. Diese bestehen für sie, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Gleichzeitig sichern sie sich für das spätere Bauspardarlehen, das für die Differenz zwischen Bausparsumme und Kreditsumme genutzt wird, gleichermaßen die aktuell günstigen Konditionen. Denn der Kunde bezahlt, sobald er das Bauspardarlehen beansprucht, die bei Vertragsabschluss festgelegten Tarifkonditionen. Daraus resultiert weiter der Vorteil, dass der Kunde für die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens seine Ratenbelastung kennt.

Das sind die Nachteile des Kombikredits

Den Vorteilen des Kombikredits einer Bausparkasse stehen jedoch erhebliche Nachteile gegenüber. Ein großer Nachteil findet sich in der mangelnden Preistransparenz. Denn die Bausparkassen nennen den Kunden die Effektivzinsen für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen. Allerdings sind mit dem Bausparer auch Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und Zuteilungsgebühren verbunden. Diese Kombination ist also teurer als von den Anbietern beworben.

 

Ein weiterer erheblicher Nachteil entsteht, wenn die Zinsfestschreibung des Volltilgerdarlehens endet und der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Dann wird die Kreditsumme fällig, doch steht sie noch nicht zur Verfügung. In diesem Fall müssen die Kreditnehmer das bestehende Darlehen verlängern, bis ihr Bausparer zuteilungsreif ist. Und damit gehen sie ein hohes Zinsänderungsrisiko ein. Denn ist der Bauzins zwischenzeitlich gestiegen, muss die Baufinanzierung mit einem deutlich höheren Zinssatz weiterfinanziert werden.

Problematisch ist, dass Bausparkassen die Zuteilung eines Bausparvertrages zwar errechnen, aber nicht garantieren können. Hat die Kasse nicht genügend Beiträge aus dem Bausparkollektiv eingenommen, kann sich die Zuteilung des Darlehens verzögern.

Ist die Baufinanzierung über Kombikredite mit Bausparkassen sinnvoll?

Auf den ersten Blick ist eine Baufinanzierung, die aus einem Kombikredit mit der Bausparkasse besteht, ein cleveres Model. Denn die Kunden können sich über einen langen Zeitraum hinweg günstige Zinsen sichern. Diese Variante der Baufinanzierung eignet sich daher für Verbraucher, die eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren für die Tilgung ihrer Immobilie vorsehen.

Allerdings birgt diese Variante der Baufinanzierung auch erhebliche Risiken. So können die Zuteilung des Bausparers und die Zinsfestschreibung nicht übereinstimmen. Schlimmstenfalls beträgt die Differenz nicht nur Monate, sondern mehrere Jahre. Dann müssen die Kunden möglicherweise höhere Zinsen für die Verlängerung ihres Vorausdarlehens in Kauf nehmen. Und dadurch kann ihre monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro steigen.

Grundsätzlich eignen sich Kombikredite mit den Bausparkassen für Personen, die sich auf lange Sicht gute Konditionen sichern und ihre finanzielle Belastung langfristig planen möchten. Dabei müssen sie jedoch das Risiko einer Verschiebung zwischen Zuteilung des Bausparers und dem Ende der Sollzinsbindung bedenken. Außerdem ist es wichtig, dass sie alle Kosten, die mit dem Bausparvertrag verbunden sind, überprüfen.

Alternative zum Kombidarlehen: Die klassische Baufinanzierung

Obwohl die Zinsen mittlerweile leicht angestiegen sind, befinden sie sich noch immer auf einem niedrigen Niveau. Dies ermöglicht es nach wie vor, eine zinsgünstige Baufinanzierung abzuschließen. Wer eine Sollzinsbindung von zehn Jahren vereinbart, erhält je nach persönlicher Situation Angebote unter 1,5 Prozent Zinsen. Bei einer 20-jähringen Zinsbindung liegen die Konditionen meist noch unter zwei Prozent. Daher ist eine lange Zinsfestschreibung immer noch ratsam, was die klassische Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen zu einer guten Alternative zum Kombikredit mit Bausparer macht.

 

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Stand: 9. Mai 2022

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