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Was ist die tilgungsfreie Zeit?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 12. Juli 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Markiert eine bestimmte Zeitdauer einer Baufinanzierung, in der keine Tilgungsraten gezahlt werden müssen
    • Durch das Aussetzen der Rückzahlung der Restschulden, lässt sich vorübergehend die monatliche Kreditrate senken
    • Damit lassen sich die Anlaufjahre sowie zwischendurch Krisen und finanzielle Engpässe wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit besser überbrücken
    • Beispielsweise bieten KfW-Förderungen tilgungsfreie Anlaufjahre
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Eine Baufinanzierung bindet die finanziellen Kräfte einer Familie meist über Jahrzehnte, wenn nicht gar während ihres gesamten Arbeitslebens. Wie schön ist da der Gedanke an etwas Entlastung, z. B. durch eine tilgungsfreie Zeit. Viele Kreditgeber bieten mittlerweile an, die Tilgungsraten vorübergehend auszusetzen und damit die monatliche Last der Kreditnehmer zu verringern. In der Zwischenzeit ist man „flüssiger“ für andere Vorhaben oder kann sich von einem finanziellen Engpass durch beispielsweise Krankheit oder Arbeitslosigkeit mit weniger Druck erholen und neue Perspektiven finden.

Tilgungsfreie Zeiten: So funktioniert es!

Vereinbart man für seine Baufinanzierung eine tilgungsfreie Zeit oder bei längeren Zeiträumen tilgungsfreie Jahre, bedient man nur die Zinsen für den Kredit bzw. die Zinsen für das Darlehen. Typischerweise bieten Kreditgeber wie z. B. auch die KfW-Förderdarlehen als tilgungsfreie Zeit die Option der Aussetzung der Tilgung für die ersten Jahre. In der Regel wird diese Option vor Vertragsschluss ausgehandelt. Während tilgungsfreie Zeiten im späteren Verlauf einer Finanzierung auch als Tilgungsaufschub bezeichnet werden. Bei den sogenannten endfälligen Darlehen ist die gesamte Vertragslaufzeit einer Baufinanzierung tilgungsfrei. Bei dieser Sonderform der Immobilienfinanzierung muss der komplette Darlehensbetrag bei Laufzeitende an den Kreditgeber zurückzahlt werden.
Die Dauer der tilgungsfreien Zeit kann variieren. So kann eine tilgungsfreie Zeit von mehreren Monaten oder sogar Jahre (meist die Anlaufjahre) umfassen.

Obwohl der Begriff etwas missverständlich ist, muss in der tilgungsfreien Zeit durchaus Geld fließen, nur eben weniger. Bei der tilgungsfreien Zeit werden nur die Tilgungsraten ausgesetzt und sozusagen nur die „Gebühr“ für die Baufinanzierung, die Kreditraten, müssen weiter gezahlt werden. Da diese in aller Regel deutlich geringer ausfallen, bedeutet die tilgungsfreie Zeit eine spürbare finanzielle Entlastung und wieder mehr Geld im Portemonnaie.


Wichtig zu wissen: Bei einer tilgungsfreien Zeit handelt es sich um nichts anderes als einen Aufschub der Tilgung, bei dem sich folglich auch die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung verlängert. Schließlich wurde abweichend vom ursprünglichen Tilgungsplan weniger getilgt. Es ist auch davon auszugehen, dass am Ende eine insgesamt höhere Tilgungsrate gezahlt werden muss, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen.

Bei einer fixen Laufzeit fallen die Raten, die nach Ablauf der tilgungsfreien Anlaufjahre zu entrichten sind, in jedem Falle höher aus als es bei einer Baufinanzierung mit sofortigem Tilgungsbeginn.

Je länger die Tilgungsfreiheit, umso höher werden die Zinsen und damit auch der effektive Zinssatz.

Daher ist es ratsam, dass vorab sorgfältig alle Szenarien durchgespielt werden, ob eine tilgungsfreie Zeit infrage kommt. Wir beraten Sie gern zu all Ihren Optionen.

Wann ist es sinnvoll, eine tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren?

Die tilgungsfreie Zeit führt zu mehr Liquidität und hilft dann, wenn gerade weniger Geld zur Verfügung steht oder mehr Geld als gewöhnlich benötigt wird:

Tilgungsaussetzung in der Anlaufzeit, wenn hohe Ausgaben anfallen, meist für einige Jahre:

  • Sonstige Anschaffungen: neues Auto, Küche

  • Belastung durch doppelten Haushalt (Mietwohnung)

Tilgungsaufschub während laufender Baufinanzierung, meist für zwei, drei Monate:

  • Anstehende Renovierungsarbeiten

  • Schulden

  • Arbeitslosigkeit

  • Lange Krankheit

Tilgungsfreies Darlehen / endfälliges Darlehen (Sonderform): der gesamte Darlehensbetrag wird erst bei Laufzeitende fällig:

  • Z. B. bei Zwischenfinanzierungen, die nur kurz laufen, zur Überbrückung von einem Immobilienkauf

Im Optimalfall stehen die Bedingungen für tilgungsfreie Zeiten während der Baufinanzierung im Vertrag. Aber auch andernfalls lohnt es sich immer, seine Bank wegen der Änderungswünsche anzusprechen und entsprechend zu verhandeln. Der Kreditgeber wird den Einzelfall prüfen und ggf. alles ermöglichen, eine Garantie besteht jedoch nicht. Viele Banken zeigen sich aber erfahrungsgemäß verhandlungsbereit.

Gut zu wissen: Die meisten Finanzierer bieten neben der tilgungsfreien Zeit weitere flexible Optionen für die Rückzahlung von Baufinanzierungen. So lassen sich nach einer Gehaltserhöhung die Rückzahlungsraten häufig unkompliziert und ohne Gebühren anpassen und damit dann die Laufzeit verkürzen.

Fazit: tilgungsfreie Zeiten in der Baufinanzierung

Auch wenn am Ende alles glatt lief und die Baufinanzierung wie geplant abgezahlt werden konnte, ist es gut, sich mit dem Thema tilgungsfreie Zeit auseinanderzusetzen. Die meisten empfinden es als Vorteil, im Rücken eine Alternative für brenzlige Situationen und Unvorhersehbares zu wissen und auch mit der Baufinanzierung im gewissen Rahmen flexibel agieren zu können. Denn: Lebensumstände können sich ändern und eine finanzielle Entlastung notwendig sein. In der tilgungsfreien Zeit zahlt man nur die Zinsen für den Kredit bzw. die Zinsen für das Darlehen.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 12. Juli 2023

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