Beleihungswert

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der von einer Bank oder einem Kreditinstitut festgelegte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Finanzierung dient. Er gibt an, welchen Betrag eine Bank maximal als Darlehen gewähren würde, wenn die Immobilie als Sicherheit dient. Im Gegensatz zum Marktwert wird der Beleihungswert konservativ kalkuliert, um langfristige Risiken und mögliche Marktschwankungen zu berücksichtigen. Das Ziel ist es, einen realistischen, nachhaltigen Wert festzulegen, der sich auch unter ungünstigen wirtschaftlichen Bedingungen erzielen ließe.

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch verschiedene Bewertungsverfahren, die je nach Immobilientyp und Nutzung angewendet werden:

1. Sachwertverfahren
   Dieses Verfahren wird häufig bei selbst genutzten Immobilien angewendet. Der Beleihungswert ergibt sich aus den Baukosten der Immobilie sowie dem Wert des Grundstücks. Dabei werden Abnutzung und mögliche Wiederherstellungskosten berücksichtigt.
2. Ertragswertverfahren
   Bei vermieteten Objekten oder Gewerbeimmobilien wird der Beleihungswert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Die Bank ermittelt eine realistische Rendite und kalkuliert den Wert entsprechend der langfristigen Ertragsperspektiven.
3. Vergleichswertverfahren
   Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung bestimmt. Dieses Verfahren ist besonders relevant für Wohnimmobilien in gut vergleichbaren Märkten.

Die Banken berücksichtigen bei der Berechnung zudem potenzielle Risiken wie Marktentwicklungen, Standortfaktoren und allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Warum ist der Beleihungswert wichtig?

Der Beleihungswert spielt eine zentrale Rolle in der Baufinanzierung und hat direkten Einfluss auf mehrere Aspekte eines Immobilienkredits:

• Bestimmung der Darlehenshöhe
  Der Beleihungswert legt fest, wie hoch das maximale Darlehen ausfallen kann. In der Regel finanzieren Banken nur einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts (Beleihungsauslauf). Je niedriger dieser Wert im Verhältnis zum Kaufpreis ist, desto günstiger sind meist die Kreditkonditionen.
• Einfluss auf den Zinssatz
  Ein niedriger Beleihungsauslauf (z. B. 60 % des Beleihungswerts) wird von Banken als geringeres Risiko eingestuft und führt oft zu besseren Zinssätzen. Eine höhere Beleihung (z. B. 90 % oder mehr) kann dagegen höhere Zinsen nach sich ziehen.
• Sicherheit für die Bank
  Der konservative Ansatz des Beleihungswerts schützt die Bank vor möglichen Verlusten bei einer Zwangsversteigerung oder einem Preisverfall am Immobilienmarkt.

Unterschied zwischen Beleihungswert und Marktwert

Der Beleihungswert und der Marktwert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Bewertungsansätze:

• Beleihungswert
  Der langfristig realisierbare Wert, der von Banken für die Kreditvergabe herangezogen wird. Er ist in der Regel niedriger als der Marktwert, da er Sicherheitsreserven berücksichtigt.
• Marktwert (Verkehrswert)
  Der aktuelle Wert der Immobilie, zu dem sie unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte. Dieser Wert kann aufgrund von Angebot und Nachfrage stark schwanken.

Fazit

Der Beleihungswert ist eine essenzielle Kennzahl in der Immobilienfinanzierung, da er die maximale Kredithöhe bestimmt und das Risiko für die Bank minimiert. Er wird konservativ berechnet und kann je nach Bewertungsverfahren variieren. Für Kreditnehmer ist es wichtig, den Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert zu verstehen, da dies direkte Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten und Zinssätze hat.

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