Teilverkauf der eigenen Immobilie: Auf was sollte ich achten?

Susanne Knofe

Expertin für Baufinanzierung

Stand: 27. September 2023

Das Wichtigste in Kürze

Der Teilverkauf ist eine Alternative zum vollständigen Immobilienverkauf

Der Verkäufer verkauft bis zu 50 Prozent seiner Immobilie an einen Anbieter, der als stiller Teilhaber fungiert

Der Verkäufer bleibt Eigentümer und behält alle Rechte und Pflichten; dafür muss er ein Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen

Laufende Kosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten müssen vom Verkäufer vollständig selbst bezahlt werden

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Der Teilverkauf einer Immobilie wird in Deutschland selten praktiziert, auch wenn das Vorgehen derzeit stark beworben wird. Gerade für Personen, die schnell höhere Geldsummen benötigen und einen vollständigen Immobilienverkauf abwenden möchten, kann der Teilverkauf sinnvoll sein. Denn so können sie teure Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen vornehmen, aber weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. Dennoch ist der Teilverkauf ein kompliziertes Modell, das gut durchdacht sein muss.

Teilverkauf der eigenen Immobilie – wie funktioniert das?

Ein Teilverkauf funktioniert im Prinzip folgendermaßen: Sie verkaufen einen Teil Ihres Eigenheims an einen Anbieter. Maximal 50 Prozent. Dafür zahlt der Anbieter Ihnen den vereinbarten Kaufpreis. Das Geld können Sie frei verwenden; Sie können es für Umbau- oder Renovierungsarbeiten nutzen, aber auch für ein neues Auto oder eine Reise. Im Gegenzug zahlen Sie dem Anbieter monatlich einen festen Betrag – das Nutzungsentgelt. Dabei handelt es sich um eine Art Mietzahlungen.

Der Käufer tritt lediglich als „stiller Teilhaber“ der Immobilie auf. Das bedeutet, Sie behalten alle Rechte und Pflichten, als wären Sie noch immer Alleineigentümer. Dementsprechend müssen Sie auch in vollem Umfang für die Instandhaltungskosten aufkommen.

Schritt für Schritt: Der Ablauf beim Teilverkauf

Der Ablauf des Teilverkaufs einer Immobilie kann je nach Anbieter abweichen. In der Regel sehen die einzelnen Schritte aber ungefähr wie folgt aus:

Sobald ein Käufer ausgemacht wurde, legen Sie mit diesem den zu verkaufenden Anteil an der Immobilie fest. Es können bis zu 50 Prozent verkauft werden.
Der Verkäufer unterbreitet Ihnen ein unverbindliches Angebot abhängig vom zu verkaufenden Anteil.
Ein unabhängiger Immobiliengutachter erstellt eine Wertermittlung. Abhängig von dem ermittelten Wert wird das Angebot des Käufers angepasst. Dieses enthält auch das monatliche Nutzungsentgelt.

Hinweis: Zu beachten ist, dass die meisten Anbieter einen Mindestbetrag von 100.000 Euro vorsehen. Da nur maximal 50 Prozent verkauft werden können, muss die Immobilie also mindestens 200.000 Euro wert sein.

Sobald alle Details geklärt wurden, erstellt der Käufer ein verbindliches Kaufangebot. Diesem können Sie nun zustimmen.
Nach Zustimmung erfolgt der Termin beim Notar. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, wird der vereinbarte Betrag ausbezahlt.

Voraussetzungen: Das müssen Sie beachten

Der Teilverkauf einer Immobilie ist meist an Bedingungen geknüpft. Im Detail sind die Voraussetzungen vom jeweiligen Anbieter abhängig.

Mindestalter: Das Modell Teilverkauf richtet sich vor allem an ältere Menschen, die dadurch ihre Rente aufbessern möchten. Daher sehen viele Anbieter ein Mindestalter von etwa 60 Jahren vor.
Mindestwert: Häufig muss die Immobilie einen Wert von 200.000 Euro oder mehr haben, damit der Mindestauszahlungsbetrag von 100.000 Euro erreicht wird.
Schuldenfrei: Die Immobilie muss frei von Schulden sein, um den Teilverkauf vollziehen zu können. Einige Käufer machen auch Angebote, wenn eine geringe Restschuld vorhanden ist. Diese muss dann aber mit der Auszahlung verrechnet werden.

Vorteile: Wann lohnt sich ein Teilverkauf?

Es gibt verschiedene Gründe, die für einen Teilverkauf sprechen. Meist ist dieses Modell für Menschen im Rentenalter interessant. Denn sie haben es schwer, noch ein Immobiliendarlehen zu bekommen, wenn bspw. Renovierungsarbeiten notwendig sind. Ein Teilverkauf ermöglicht es ihnen, den Immobilienverkauf abzuwenden, in ihrem Zuhause wohnen zu bleiben und die benötigten Geldmittel zu erhalten.

Das sind die Vorteile des Teilverkaufs:

Die Immobilie muss nicht verkauft werden
Verkäufer können in ihrem Zuhause wohnen bleiben
Verkäufer behalten alle Rechte und Pflichten
Der zu verkaufende Anteil kann selbst bestimmt werden
Verkäufer profitieren weiterhin von zukünftiger Wertsteigerung
Verkäufer und Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Anteil der Immobilie

Den Vorteilen stehen aber auch erhebliche Nachteile gegenüber, die Berücksichtigung finden müssen. Nicht immer ist der Teilverkauf die beste Lösung.

Nachteile: Teilverkauf hat viele Fallen

Ein Teilverkauf muss gut durchdacht sein. Denn der Verkäufer muss alleine für alle notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen aufkommen. Auch wenn ihm nur noch 50 Prozent der Immobilie gehören sollten. Langfristig können also weiterhin hohe Kosten auf ihn zukommen.

Zusätzlich fällt das Nutzungsentgelt an. Und sollte dies nicht mehr aufgebracht werden können, droht der Auszug aus dem Eigenheim. Aufgrund der Zahlungen müssen die Verkäufer also langfristig Geld zur Verfügung haben; dadurch sinken wiederum ihre finanziellen Mittel.

Hinweis: Nach einer vertraglich vereinbarten Bindungsfrist kann der Verkäufer die Nutzungsgebühr erhöhen. Somit wird es für die Verkäufer immer teurer, je länger sie in der Immobilie wohnen bleiben.

Teilverkauf lohnt sich selten

Die Verkäufer erhalten zwar einen Verkaufserlös, allerdings müssen sie im Gegenzug eine Nutzungsgebühr entrichten. Und je nach Höhe der Gebühr wird das anfängliche Kapital erheblich geschmälert. Ein Beispiel:

Wert der Immobilie	400.000 Euro
Erlös aus 50 Prozent Teilverkauf	200.000 Euro
Nutzungsgebühr im Jahr (4,5 Prozent der Auszahlungssumme)	9.000 Euro
Nutzungsgebühr nach 10 Jahren	90.000 Euro

Nach zehn Jahren liegt der finanzielle Aufwand des Verkäufers bei 90.000 Euro. Nicht einkalkuliert sind Kosten für Reparaturen und Instandhaltung. Ebenso die Erhöhungen der Nutzungsgebühr.
Umso länger der Verkäufer in der Immobilie wohnen bleibt, desto weniger lohnt sich der Teilverkauf.

Vor dem Teilverkauf einen Immobilienkredit beantragen

In den meisten Fällen ist es sinnvoller, anstelle des Teilverkaufs einen Immobilienkredit zu beantragen. Auch in diesem Fall zahlen Sie einen monatlichen Betrag; allerdings nicht für die Nutzung der Immobilie. Stattdessen zahlen Sie mit jeder Rate Ihre Schuld bei der Bank ab. Und Sie bleiben Eigentümer.

Holen Sie sich Unterstützung

Gerade im fortgeschrittenen Alter ist es aber schwieriger, noch ein Darlehen zu erhalten. Dennoch muss die Rente kein Grund für den vollständigen Immobilienverkauf sein. Wenn Sie Geld für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen benötigen, helfen wir Ihnen gerne weiter. Wir arbeiten mit über 450 Partnerbanken zusammen und unterstützen Sie dabei, eine Immobilienfinanzierung zu finden.

Susanne Knofe

Stand: 27. September 2023