Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 24. Mai 2023
Sie teilen uns Ihr Vorhaben und Ihre Eckdaten mit
Wir vereinbaren einen Beratungstermin (innerhalb von 24 Stunden)
Sie erhalten ein individuelles Finanzierungsangebot (aus über 450 Banken)
Wir reichen gemeinsam alle relevanten Unterlagen und Nachweise ein
Ihre Finanzierung kann unterschrieben werden
Der einfachste Weg ist der Verbleib bei der bisherigen Bank, was als Prolongation bezeichnet wird
Etwas aufwändiger ist die Umfinanzierung, weil diese mit einer intensiven Recherche von Finanzierungsangeboten und einem Wechsel zu einer anderen Bank verbunden ist
Eine dritte Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen, bei dem man sich vorzeitig günstige Zinsen sichert und nach Ablauf der Zinsbindung zu diesem Anbieter wechselt. Dies ist für alle interessant, die bei aktuell guter Zinslage nicht aus ihrem bestehenden Vertrag herauskommen, sich aber das aktuell gute Zinsniveau reservieren möchten.
Unter einer Umfinanzierung versteht man die Ablösung von einem oder mehreren Krediten durch einen neuen. Das häufigste Motiv für Umschuldungen sind günstigere Zinskonditionen und die Tatsache, dass neue Ratenhöhen, Zinsbindungen sowie ggf. Sondertilgungsoptionen etc. vereinbart werden können. In der Regel erfolgt eine Haus Umfinanzierung, wenn die aktuelle Sollzinsbindung endet. Unter Umständen ist auch eine Umfinanzierung außerhalb der Kündigungsfristen, also VOR Ablauf der Zinsbindung möglich und sinnvoll.
Unser Tipp: Noch eine wichtige Voraussetzung für eine Umschuldung ist ein positiver Schufa-Score, da ja wieder ein Kredit ausgehandelt werden soll. Eine negative Schufa kann einer Umschuldung im Wege stehen. Wir beraten Sie gern.
1. Finden Sie heraus, wann die Sollzinsbindung abläuft! Ab diesem Zeitpunkt können Sie ohne „Strafzahlung“ (Vorfälligkeitsentschädigung) umfinanzieren und zu einer anderen Bank wechseln
2. Holen Sie Angebote für eine Umfinanzierung ein! Fangen Sie rechtzeitig bzw. spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung damit an. Im ersten Schritt fragen Sie Ihre Hausbank nach den Konditionen für eine Verlängerung der bisherigen Baufinanzierung (Prolongation). Parallel dazu erkundigen Sie sich bei anderen Banken nach deren Zinskonditionen.
3. Schließen Sie eine Umfinanzierung bei der Bank mit dem besten Angebot ab!
4. Kündigen Sie Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung!
5. Teilen Sie der neuen Bank den Wechseltermin mit! Zu diesem Datum wird der Restbetrag des alten Kredits durch den neuen Immobilienkredit automatisch abgelöst. Der neue Kreditgeber erledigt alle weiteren Formalitäten wie Notartermin und Grundbuch-Neueintragung.
1. Finden Sie heraus, wie lange die Sollzinsbindung besteht!
2. Besteht die Sollzinsbindung kürzer als 10 Jahre hängt es von Ihrer Bank ab, ob Sie vorzeitig wechseln und umfinanzieren dürfen. Banken sind nicht dazu verpflichtet, einen Kreditnehmer frühzeitig aus dem Vertrag zu lassen. Eine Ausnahme ist der Hausverkauf, für den dann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei umso höher, je länger das Darlehen noch gelaufen wäre bzw. je niedriger der aktuelle Darlehenszins gegenüber des vereinbarten Sollzinses liegt. Enden Zinsbindungen erst in fünf oder mehr Jahren, wird eine Umschuldung sehr teuer und lohnt sich nur unter Umständen. Für Immobilienfinanzierungen mit weniger als fünf Jahren ausstehender Zinsbindung kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden und günstige Zinsniveaus aktueller Niedrigzinsphasen für eine spätere Umfinanzierung sichern.
3. Besteht die Sollzinsbindung länger als 10 Jahre, können Sie täglich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen – und zwar ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Möglich macht es das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Holen Sie mehrere Angebote ein etc.!
Unser Tipp: Beachten Sie Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht! Auch wenn Ihr Immobilienkredit eine Zinsbindungsfrist über 15 oder 20 Jahre vorsieht, ist eine Umfinanzierung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren möglich.
Susanne Knofe
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Stand: 24. Mai 2023
3,11 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.064,58 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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