Baufin-Experten

Kann man ein Haus oder eine Immobilie umfinanzieren?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 24.05.23

Das Wichtigste im Überblick

  • Umfinanzierung bzw. Umschuldung = neue Finanzierungsrunde: ein bestehender und noch nicht vollständig abbezahlter Kredit wird durch einen neuen Kredit abgelöst

  • Bei der Haus Umfinanzierung als eine Form der Anschlussfinanzierung wechselt der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank

  • Mit einer Umschuldung und damit verbundenen günstigeren Zinskonditionen können Kosten eingespart bzw. Baufinanzierungen schneller zurückgezahlt werden

  • Für eine Umfinanzierung während der Zinsbindungsfrist werden aufgrund der vorzeitigen Kündigung Vorfälligkeitsentschädigungen fällig

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Ja, man kann – und sollte sogar in vielen Fällen! Die Umfinanzierung oder auch Umschuldung genannt, ist eine Form der Anschlussfinanzierung für Baufinanzierungen. Bei über Jahrzehnte laufenden Kreditverträgen sind mehrere Finanzierungsrunden nicht unüblich. Und spätestens, wenn die erste Zinsbindung nach 10, 15 oder 20 Jahren endet, müssen sich die Bauherren überlegen, wie es mit der Finanzierung der Restschuld weitergeht:

  • Der einfachste Weg ist der Verbleib bei der bisherigen Bank, was als Prolongation bezeichnet wird

  • Etwas aufwändiger ist die Umfinanzierung, weil diese mit einer intensiven Recherche von Finanzierungsangeboten und einem Wechsel zu einer anderen Bank verbunden ist

  • Eine dritte Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen, bei dem man sich vorzeitig günstige Zinsen sichert und nach Ablauf der Zinsbindung zu diesem Anbieter wechselt. Dies ist für alle interessant, die bei aktuell guter Zinslage nicht aus ihrem bestehenden Vertrag herauskommen, sich aber das aktuell gute Zinsniveau reservieren möchten.

Was ist eine Umfinanzierung?

Unter einer Umfinanzierung versteht man die Ablösung von einem oder mehreren Krediten durch einen neuen. Das häufigste Motiv für Umschuldungen sind günstigere Zinskonditionen und die Tatsache, dass neue Ratenhöhen, Zinsbindungen sowie ggf. Sondertilgungsoptionen etc. vereinbart werden können. In der Regel erfolgt eine Haus Umfinanzierung, wenn die aktuelle Sollzinsbindung endet. Unter Umständen ist auch eine Umfinanzierung außerhalb der Kündigungsfristen, also VOR Ablauf der Zinsbindung möglich und sinnvoll.

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Einmal an eine Baufinanzierung gebunden, kommt man meist nicht einfach aus dem Vertrag heraus – das kann gut oder schlecht sein für die Bauherren. Das Ende der Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung ist grundsätzlich eine gute Gelegenheit, sich nach günstigeren Kreditangeboten umzuschauen. Bieten andere Kreditgeber bessere Konditionen als meine Bank? Wiegen eingesparte Zinsen die Kosten für einen Wechsel auf?

Günstigere Zinssätze nach einer Umfinanzierung können Sie auf zweierlei Weise nutzen: Sie erhöhen den Tilgungsanteil und können dadurch das Darlehen schneller abzahlen, ohne dass gleichzeitig die monatliche Rate steigt. Oder Sie lassen den Tilgungssatz unverändert und sind durch die niedrigeren monatlichen Raten liquider.

Im Gegensatz zur Prolongation, bei der lediglich die Restschuld weiterfinanziert wird, ermöglicht die Umschuldung es, eine höhere Darlehenssumme aufzunehmen. Für anstehende Anbauten oder Renovierungsarbeiten können diese zusätzlichen Geldmittel nützlich sein.

Richtig ist: Für eine Haus Umfinanzierung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese betragen aber im Normalfall nur wenige hundert Euro, welche man durch die Zinsersparnis bei einer Umschuldung schnell wiedergutmachen kann. Dennoch lohnt es sich, immer verschiedene Angebote für eine Umfinanzierung einzuholen und sich von Experten beraten zu lassen. Insbesondere, wenn Sie angesichts aktuell günstiger Zinsen so früh wie möglich, gern auch vorzeitig, Ihr Haus umfinanzieren möchten. In diesem Fall fällt nämlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die sich erst einmal rechnen muss.

Unser Tipp: Noch eine wichtige Voraussetzung für eine Umschuldung ist ein positiver Schufa-Score, da ja wieder ein Kredit ausgehandelt werden soll. Eine negative Schufa kann einer Umschuldung im Wege stehen. Wir beraten Sie gern.

Ob eine Haus Umfinanzierung sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Hier wirken immer verschiedene Faktoren wie die Konditionen der bestehenden Baufinanzierung, die aktuellen Bauzinsen oder die Höhe der verbliebenen Restschuld. Entscheidend ist auch die Dauer der Zinsbindung, aus der sich bestimmte Optionen ergeben.

Wie Sie vorgehen, wenn Sie Ihre Immobilie nach oder vor Ablauf der Zinsbindung umfinanzieren wollen, erfahren Sie hier:

Umfinanzierung ZUM Ablauf der Zinsbindung

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit regulär zum Ende der aktuellen Zinsbindung umfinanzieren möchten, gehen Sie folgendermaßen vor:

  • 1. Finden Sie heraus, wann die Sollzinsbindung abläuft! Ab diesem Zeitpunkt können Sie ohne „Strafzahlung“ (Vorfälligkeitsentschädigung) umfinanzieren und zu einer anderen Bank wechseln

  • 2. Holen Sie Angebote für eine Umfinanzierung ein! Fangen Sie rechtzeitig bzw. spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung damit an. Im ersten Schritt fragen Sie Ihre Hausbank nach den Konditionen für eine Verlängerung der bisherigen Baufinanzierung (Prolongation). Parallel dazu erkundigen Sie sich bei anderen Banken nach deren Zinskonditionen.

  • 3. Schließen Sie eine Umfinanzierung bei der Bank mit dem besten Angebot ab!

  • 4. Kündigen Sie Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung!

  • 5. Teilen Sie der neuen Bank den Wechseltermin mit! Zu diesem Datum wird der Restbetrag des alten Kredits durch den neuen Immobilienkredit automatisch abgelöst. Der neue Kreditgeber erledigt alle weiteren Formalitäten wie Notartermin und Grundbuch-Neueintragung.

Umfinanzierung VOR Ablauf der Zinsbindung

Wenn Sie Ihren Baukredit vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung umfinanzieren möchten, ist das Vorgehen anders:

  • 1. Finden Sie heraus, wie lange die Sollzinsbindung besteht!

  • 2. Besteht die Sollzinsbindung kürzer als 10 Jahre hängt es von Ihrer Bank ab, ob Sie vorzeitig wechseln und umfinanzieren dürfen. Banken sind nicht dazu verpflichtet, einen Kreditnehmer frühzeitig aus dem Vertrag zu lassen. Eine Ausnahme ist der Hausverkauf, für den dann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei umso höher, je länger das Darlehen noch gelaufen wäre bzw. je niedriger der aktuelle Darlehenszins gegenüber des vereinbarten Sollzinses liegt. Enden Zinsbindungen erst in fünf oder mehr Jahren, wird eine Umschuldung sehr teuer und lohnt sich nur unter Umständen. Für Immobilienfinanzierungen mit weniger als fünf Jahren ausstehender Zinsbindung kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden und günstige Zinsniveaus aktueller Niedrigzinsphasen für eine spätere Umfinanzierung sichern.

  • 3. Besteht die Sollzinsbindung länger als 10 Jahre, können Sie täglich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen – und zwar ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Möglich macht es das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Holen Sie mehrere Angebote ein etc.!

Unser Tipp: Beachten Sie Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht! Auch wenn Ihr Immobilienkredit eine Zinsbindungsfrist über 15 oder 20 Jahre vorsieht, ist eine Umfinanzierung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren möglich.

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