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Die Laufzeit der Baufinanzierung - Wovon ist sie abhängig?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 3. Juni 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Die Laufzeit der Baufinanzierung ist von den Zinsen, der Tilgung, dem Eigenkapital und der Darlehensform abhängig.
    • Bei einem Annuitätendarlehen lässt sich die voraussichtliche Laufzeit ermitteln. Sie kann sich ändern, wenn am Ende der Sollzinsbindung der marktübliche Bauzins gestiegen oder gesunken ist.
    • Durch eine höhere Tilgung wird der Kredit schneller abbezahlt. Damit steigt aber die monatliche Belastung.
    • Ein flexibler Tilgungssatzwechsel optimiert die Baufinanzierung und dient wie kostenlose Sondertilgungen dazu, das Darlehen schneller abbezahlen zu können.
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Die Laufzeit der Baufinanzierung beziffert, in welchem Zeitraum die Kreditnehmer ihr Darlehen zurückbezahlen. Also wie lange es dauert, bis sie schuldenfrei sind. Das kann bis zu 40 Jahren dauern. Wie lange die Laufzeit einer Baufinanzierung für eine Immobilie im Detail ist, wird von verschiedenen Faktoren wie dem Zinssatz beeinflusst und ist von Kreditnehmer zu Kreditnehmer verschieden. Im Folgenden erfahren Sie, wovon die Laufzeit bei der Baufinanzierung abhängig ist.

Die Laufzeit der Baufinanzierung

Die Laufzeit der Baufinanzierung bezeichnet die Zeit, in der die Schulden für die Immobilie zurückbezahlt werden. Am Ende dieses Zeitraums sind die Kreditnehmer dann schuldenfrei. Die Laufzeit darf nicht mit der Sollzinsbindung verwechselt werden. Die Zinsbindung drückt aus, wie lange die vereinbarten Konditionen festgeschrieben sind. Endet die Sollzinsbindung, ist der Kredit für die Baufinanzierung meist noch nicht vollständig abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld übrig, die mit einer Anschlussfinanzierung weitergetilgt wird.

 

Sind die Laufzeit und die Sollzinsbindung identisch, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen. Häufiger kommt bei einer Baufinanzierung das klassische Annuitätendarlehen zum Einsatz, bei dem die Zinsbindung von der Kreditlaufzeit abweicht.

Wovon ist die Laufzeit der Baufinanzierung abhängig?

Die Rückzahlung einer Baufinanzierung kann bis zu 40 Jahren dauern. Im Schnitt rechnen Experten mit 15 bis 30 Jahren – eine große Zeitspanne, die deutlich macht, wie individuell ein Immobiliendarlehen ist. Die Laufzeit der Baufinanzierung ist von folgenden Faktoren abhängig:

  • Art der Baufinanzierung

  • Eigenkapital

  • Höhe der Zinsen und Zinsbindung

  • Höhe der Tilgung

  • Sondertilgungen

Die Art der Baufinanzierung

Es macht einen Unterschied, ob die Kreditnehmer ein Volltilgerdarlehen oder ein klassisches Annuitätendarlehen aufnehmen. Denn beim Volltilgerdarlehen ist die Laufzeit mit der Zinsfestschreibung identisch. Enden die vereinbarten Konditionen und die Zinsbindung, muss das Darlehen vollständig abbezahlt sein. Somit steht die Dauer der Baufinanzierung bei Vertragsabschluss exakt fest.

 

Bei einem Annuitätendarlehen endet die Zinsbindung, noch bevor der Kredit für die Baufinanzierung vollständig abbezahlt ist. Dann müssen die Kreditnehmer für ihre verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Sollten bis dahin die Zinsen gestiegen sein, müssen sie mehr Geld aufwenden, um das Darlehen für die Baufinanzierung in dem geplanten Zeitraum zurückzuzahlen. Oder sie verlängern die Laufzeit. Bei gesunkenen Zinsen wiederum können sie ihren Kredit bei gleichbleibender Rate schneller tilgen. Die Laufzeit des Annuitätendarlehens lässt sich zwar ermitteln, aber aufgrund der neuen Konditionen und Zinsen nicht mit Sicherheit festlegen. Sehen Sie auch die Annuitätenrechner-Seite.

Das Eigenkapital

Das Eigenkapital nimmt Einfluss auf die Baufinanzierung, da es die benötigte Kreditsumme für die Immobilie beeinflusst. Denn umso mehr Geld die Kreditnehmer aufnehmen, desto länger dauert es, bis sie ihr Darlehen abbezahlen. Wer mehr Eigenkapital zur Verfügung hat, braucht ein niedrigeres Darlehen und kann dieses schneller tilgen.

 

Ferner beeinflusst das Eigenkapital auch die Zinsen. Denn für die Banken reduziert sich das Risiko, wenn die Kunden mehr eigene Geldmittel einbringen. Dadurch sinkt der Zinssatz, was sich wiederum positiv auf die Laufzeit der Baufinanzierung auswirkt.

Die Höhe der Zinsen

Die Zinsen sind die Gebühren der Bank für die Bereitstellung des Darlehens. Sie nehmen einen Einfluss auf die monatliche Rate zur Rückzahlung der Baufinanzierung. Wer beispielsweise 850 Euro monatlich für seinen Kredit aufbringen kann, zahlt die Baufinanzierung schneller ab, wenn die Zinsen niedrig sind. Denn dann wird ein höherer Anteil für die Tilgung aufgewendet. Das nachfolgende Beispiel macht deutlich, wie sich die Zinsen auf die Laufzeit der Baufinanzierung bei gleichbleibender Rate auswirken:

Beispiel 1

Beispiel 2

Darlehenssumme

200.000 Euro

200.000 Euro

Höhe der Zinsen

2,50 Prozent

2,0 Prozent

Anfängliche Tilgung

3,0 Prozent

3,0 Prozent

Monatliche Rate

916,67 Euro

916,67 Euro

Restschuld nach 10 Jahren

131.913,54 Euro

122.579,75

Voraussichtliche Laufzeit

24 Jahre 5 Monate

22 Jahre 9 Monate

Wie dieses Beispiel verdeutlicht, sind die Kreditnehmer bei einem Zinsunterschied von 0,5 Prozent rund 1 ½ Jahre früher schuldenfrei. Entscheidend ist außerdem die Auswirkung der Konditionen auf die Restschuld. Bei 2,0 Prozent Zinsen beträgt die Restschuld für die Baufinanzierung nach zehn Jahren fast 10.000 Euro weniger. Sollte der marktübliche Zins zwischenzeitlich gestiegen sein, ist eine niedrigere Summe für die Anschlussfinanzierung vorteilhaft.

Die Höhe der Tilgung

Die monatliche Rate zur Rückzahlung der Baufinanzierung setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Den Gebühren der Bank (Zinsen) und der Rückzahlung des Darlehens (Tilgung). Umso höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Doch steigt damit auch die monatliche Belastung.

 

Bei Abschluss der Baufinanzierung legen die Kreditnehmer den anfänglichen Tilgungssatz fest. Experten empfehlen, mindestens 2,5 bis drei Prozent zu tilgen. Mit der Zeit verändert sich die Zusammensetzung der Rate, auch wenn deren Höhe gleich bleibt. Denn die Zinsen, die sich an der Restschuld bemessen, sinken, während der Tilgungsanteil steigt. Um die Dauer der Baufinanzierung während der Laufzeit kürzen zu können, ist die Option eines flexiblen Tilgungssatzwechsels sinnvoll. Damit lässt sich der Tilgungssatz erhöhen, wenn die Kreditnehmer mehr finanzielle Mittel haben. Zum Beispiel nach einer Gehaltserhöhung. Dadurch zahlen sie das Darlehen schneller zurück.

Sondertilgungen

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die neben der Rate erbracht werden können. Sie dienen dazu, die Baufinanzierung schneller abzubezahlen. Genauso wie der flexible Tilgungssatzwechsel muss diese Option bei Vertragsabschluss vereinbart werden.

 

Die Laufzeit einer Baufinanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig und damit immer individuell. Um den Immobilienkredit in einem angemessenen Zeitrahmen zu tilgen, ohne dabei finanzielle Schwierigkeiten durch eine zu hohe Rate zu riskieren, ist es sinnvoll, sich durch einen Experten beraten zu lassen. Dieser legt mit Ihnen alle relevanten Merkmale fest und hilft Ihnen dabei, den richtigen Anbieter für Ihre Baufinanzierung zu finden. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit uns und lassen Sie sich von unseren Spezialisten beraten.

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Susanne Knofe

|

Stand: 3. Juni 2022

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