Die Annuitätenformel: Grundlage für eine solide Baufinanzierungsplanung

Susanne Knofe

Expertin für Baufinanzierung

Stand: 12. April 2023

Das Wichtigste in Kürze

Die Formel zur Berechnung der Annuität lautet Darlehenssumme x (Zinsen + anfängliche Tilgung) / 100

Mit der Annuitätenformel wird die jährliche Belastung bei einer Baufinanzierung berechnet.

Die Annuitätenformel berücksichtigt die Finanzierungssumme, die Konditionen und die anfängliche Tilgung. Umso höher eine der Komponenten ist, desto teurer ist die Kreditrate.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Belastung immer gleich, die Zusammensetzung der Rate verschiebt sich aber zugunsten der Kreditnehmer.

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Die Annuitätenformel bildet die Grundlage jeder guten Baufinanzierung. Denn das Annuitätendarlehen ist die Standardlösung bei der Finanzierung von Immobilien. Dabei setzt sich die monatliche Rate aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Das Annuitätendarlehen bietet eine solide, planbare und übersichtliche Finanzierungsmöglichkeit.

Das Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung

Die Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, durch die ein Kredit innerhalb eines festgelegten Zeitraums zurückbezahlt wird. Die dabei anfallende Rate setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

Dem Zinsanteil, der die Kosten für die Baufinanzierung enthält
und dem Tilgungsanteil, der zur Rückzahlung der geliehenen Summe dient.

Mit jeder Rate verringert sich die Restschuld. Da die Zinsen an der Restschuld bemessen werden, sinkt im Laufe der Zeit der Zinsanteil. Die Rate bleibt aber gleich, da mit sinkendem Zinsanteil der Tilgungsanteil angehoben wird. Somit erbringen die Kreditnehmer zwar immer dieselbe Kreditrate, deren Zusammensetzung verändert sich jedoch zu ihren Gunsten. Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung, da die finanzielle Belastung aufgrund der gleichbleibenden Raten für die Kreditnehmer über lange Zeit hinweg gut planbar ist.

Die Annuitätenformel: So wird die Annuität berechnet

Wird ein Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung abgeschlossen, berechnet sich die Annuität (jährliche Belastung) anhand der Darlehenssumme, der anfänglichen Tilgung und dem Zinssatz. Mit der Annuitätenformel wird also die Jahreszahlung abhängig vom Finanzierungsbedarf und den Konditionen errechnet.

Darlehenssumme x (Zinsen + anfängliche Tilgung) / 100 = Annuität

Ein Beispiel

Ein Kreditnehmer benötigt ein Darlehen über 200.000 Euro. Er legt eine anfängliche Tilgung von 2,5 Prozent fest. Die Bank bietet ihm eine Baufinanzierung mit 2,0 Prozent Zinsen an. Die Annuitätenformel lautet:

200.000 Euro x (2,0 + 2,5) / 100 = 9.000 Euro

Da Immobilienkredite aber im Normalfall monatlich bezahlt werden, ergibt sich für den Kreditnehmer eine Rate von 750 Euro im Monat (9.000 Euro / 12 Monate). Dieser Betrag beinhaltet sowohl die Tilgung wie auch die Zinsen. Seine erste Rate setzt sich also wie folgt zusammen:

Zinsanteil	333,33 Euro
Tilgungsanteil	416,67 Euro
Monatliche Rate	750 Euro

Bei der zweiten Rate ist die Restschuld bereits gesunken, da 416,67 Euro für die Tilgung aufgewendet wurden. Dadurch verändert sich die Zusammensetzung der nächsten Monatsrate:

Zinsanteil	332,64 Euro
Tilgungsanteil	417,36 Euro
Monatliche Rate	750 Euro

Über eine Laufzeit von 12 Monaten sieht der Tilgungsplan des Kreditnehmers wie folgt aus:

Fälligkeit	Monatliche Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil	Restschuld
30.04.23	750,00 Euro	333,33 Euro	416,67 Euro	199.583,33 Euro
30.05.23	750,00 Euro	332,64 Euro	417,36 Euro	199.165,97 Euro
30.06.23	750,00 Euro	331,94 Euro	418,06 Euro	198.747,91 Euro
30.07.23	750,00 Euro	331,25 Euro	418,75 Euro	198.329,16 Euro
30.08.23	750,00 Euro	330,55 Euro	419,45 Euro	197.909,71 Euro
30.09.23	750,00 Euro	329,85 Euro	420,15 Euro	197.489,56 Euro
30.10.23	750,00 Euro	329,15 Euro	420,85 Euro	197.068,71 Euro
30.11.23	750,00 Euro	328,45 Euro	421,55 Euro	196.647,16 Euro
30.12.23	750,00 Euro	327,75 Euro	422,25 Euro	196.224,91 Euro
30.01.24	750,00 Euro	327,04 Euro	422,96 Euro	195.801,95 Euro
29.02.24	750,00 Euro	326,34 Euro	423,66 Euro	195.378,29 Euro

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Um die monatliche Belastung für Ihre Immobilie zu berechnen, können Sie auch ganz einfach unseren Annuitätenrechner nutzen. Nach Eingabe der Finanzierungssumme, Zinssatz und Laufzeit zeigt Ihnen unser Rechner Ihre monatliche Rate.

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Die Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens für die Baufinanzierung

Im Vergleich mit anderen Finanzierungsformen überzeugt das Annuitätendarlehen mit seinen Vorteilen. Dennoch gibt es auch Nachteile, die bei einer langjährigen Baufinanzierung berücksichtigt werden müssen.

Die Vorteile

Planungssicherheit: In Kombination mit einer langen Zinsbindung bietet das Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung eine hohe Planbarkeit. Die Rate fällt für mehrere Jahre gleich aus und kann bei einigen Anbietern sogar bis zu 30 Jahre festgeschrieben werden.
Restschuld steht bereits fest: Bei einer soliden Baufinanzierung muss auch die Anschlussfinanzierung für die verbleibende Forderung berücksichtigt werden. Bei einem Annuitätendarlehen steht die Restschuld am Ende der Zinsbindung bereits bei Vertragsabschluss fest.
Zinslast nimmt kontinuierlich ab: Da die Tilgung sofort verrechnet wird, nimmt die Zinsbelastung kontinuierlich ab. Mit jeder Rate erhöht sich der Tilgungsanteil.

Die Nachteile

Höhere monatliche Belastung: Bei einem Annuitätendarlehen ist die monatliche Belastung höher als beispielsweise bei einem endfälligen Darlehen, bei dem die Restschuld vollständig am Ende der Laufzeit getilgt wird.
Zinsänderungsrisiko: Am Ende der Zinsfestschreibung besteht ein Zinsänderungsrisiko. Sollten die Bauzinsen zwischenzeitlich gestiegen sein, kann es passieren, dass die Rate für die Anschlussfinanzierung höher ist als bei der ersten Baufinanzierung.
Wenig Flexibilität: Bei einem Annuitätendarlehen sind kaum Änderungen möglich. Flexibilität bietet lediglich die Option von Sondertilgungen. Das Darlehen ohne Gebühren abzulösen, ist jedoch erst am Ende der Zinsbindung bzw. nach einer Laufzeit von zehn Jahren möglich.

Jetzt beraten lassen

Ein Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die Wert auf Planungssicherheit legen und das Zinsrisiko bei ihrer Baufinanzierung kleinhalten möchten. Sie profitieren davon, dass sie die Rückzahlung exakt nachvollziehen und ihre Belastung mithilfe der Annuitätenformel oder unserem Baufi-Rechner ermitteln können.
Unsere Baufin-Experten beantworten gerne alle Ihre Fragen rund um die Themen Annuität, Baufinanzierung und Immobilienkredit. Vereinbaren Sie dafür jetzt hier einen Termin mit uns.

Susanne Knofe

Stand: 12. April 2023

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