Haus finanzieren mit den Eltern: So geht's

Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen machen den Einstieg in die Baufinanzierung für viele schwieriger. Gleichzeitig verfügen viele Eltern über Vermögen oder bereits abbezahlte Immobilien.

Genau hier entsteht eine klassische Konstellation: Die Kinder möchten kaufen, haben aber zu wenig Eigenkapital. Die Eltern können unterstützen – finanziell oder strukturell.

Das Modell „Haus finanzieren mit den Eltern“ ist deshalb längst keine Ausnahme mehr, sondern in der Praxis sehr verbreitet. Wichtig ist jedoch, die passende Lösung für die jeweilige Situation zu finden.

Es gibt nicht die eine Lösung. Vielmehr stehen verschiedene Modelle zur Verfügung, die je nach Lebenssituation sinnvoll sein können.

Typische Varianten sind:

Wenn Eltern und Kinder gemeinsam unter einem Dach leben möchten, ergeben sich besondere Gestaltungsmöglichkeiten.

Getrennte Eigentumsverhältnisse

Eine Möglichkeit ist, die Immobilie in zwei Einheiten aufzuteilen, beispielsweise bei einem Zweifamilienhaus.

Beide Parteien:

• stehen separat im Grundbuch
• finanzieren ihre Einheit eigenständig
• sind wirtschaftlich unabhängig

Der Vorteil liegt in der klaren Trennung. Jeder ist für seinen Teil verantwortlich.

Der Nachteil: Kommt eine Partei in Zahlungsschwierigkeiten, kann die Bank im Extremfall nur diese Einheit verwerten.

Kinder als Eigentümer, Eltern als Mieter

In der Praxis sehr häufig ist folgende Konstellation:

• Die Kinder kaufen die Immobilie
• Die Eltern wohnen zur Miete darin
• Die Miete unterstützt die Finanzierung

Diese Lösung ist besonders beliebt, weil sie einfach strukturiert ist. Gleichzeitig können Eltern ihre Kinder indirekt unterstützen, ohne selbst Kreditnehmer zu werden.

Alternativ ist auch eine mietfreie Nutzung möglich, wenn die Eltern im Gegenzug Kapital einbringen.

Gemeinsame Finanzierung und gemeinsames Eigentum

Eltern und Kinder können auch gemeinsam eine Immobilie erwerben und finanzieren.

Das bedeutet:

• beide stehen im Grundbuch
• beide sind Kreditnehmer
• beide haften für das Darlehen

Diese Variante erhöht die Kreditwürdigkeit, da mehrere Einkommen berücksichtigt werden. Gleichzeitig entsteht jedoch eine enge finanzielle Verbindung.

Wichtig: Im Vertrag sollte klar geregelt werden, wie mit einem späteren Verkauf, Auszug oder Erbfall umgegangen wird.

In vielen Fällen unterstützen Eltern ihre Kinder finanziell, ohne selbst in die Immobilie einzuziehen.

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten.

Geld von den Eltern als Schenkung

Die einfachste und häufigste Variante ist eine Schenkung.

Der Vorteil:

• Das Geld gilt als Eigenkapital
• Die Finanzierung wird günstiger
• Die Chancen auf eine Kreditzusage steigen

Dabei sind steuerliche Freibeträge zu beachten. Für Kinder liegt dieser aktuell bei 400.000 Euro.

Wichtig ist, die Schenkung sauber zu dokumentieren, damit die Bank das Kapital anerkennt.

Geld von den Eltern als Darlehen

Alternativ können Eltern ihren Kindern Geld leihen. Dieses Geld kann ebenfalls als Eigenkapital eingesetzt werden – je nach Gestaltung. Wichtig ist hier ein klarer Darlehensvertrag.

Dieser sollte regeln:

• Höhe des Darlehens
• Zinssatz (auch 0 % möglich)
• Rückzahlung
• Regelung bei Zahlungsschwierigkeiten

Ohne klare Vereinbarung kann es später zu Konflikten kommen.

Eltern stellen ihre Immobilie als Sicherheit

Besitzen die Eltern eine schuldenfreie Immobilie, kann diese als Sicherheit dienen.

Das bedeutet:

• Die Bank erhält zusätzliche Absicherung
• Die Konditionen verbessern sich
• die Chancen auf eine Zusage steigen

Im Ernstfall haftet jedoch die Immobilie der Eltern. Dieses Risiko sollte nicht unterschätzt werden.

Eltern nehmen selbst einen Kredit auf

Eine weitere Möglichkeit ist, dass die Eltern selbst einen Kredit aufnehmen und das Geld den Kindern zur Verfügung stellen.

In diesem Fall:

• sind die Eltern Kreditnehmer
• tragen die Verantwortung gegenüber der Bank
• vereinbaren intern eine Rückzahlung mit den Kindern

Auch hier ist ein klarer Vertrag entscheidend.

Eltern kaufen die Immobilie und vermieten sie

Wenn die Kinder selbst keine Finanzierung erhalten, können die Eltern die Immobilie kaufen. Die Kinder wohnen dann als Mieter darin.

Mögliche Varianten:

• klassische Vermietung
• Mietkauf-Modell
• spätere Übertragung der Immobilie

Diese Lösung wird häufig gewählt, wenn die Bonität der Kinder nicht ausreicht.

Es gibt keine pauschal beste Lösung. Entscheidend sind:

• finanzielle Situation der Eltern
• Einkommen der Kinder
• gewünschte Eigentumsverhältnisse
• langfristige Planung

Eine Schenkung ist einfach und effektiv. Eine gemeinsame Finanzierung kann sinnvoll sein, bringt aber auch mehr Komplexität.

So hilfreich Eltern bei der Baufinanzierung sein können, so wichtig ist eine klare Struktur.

Typische Risiken sind:

Unklare Vereinbarungen

Ohne schriftliche Regelungen entstehen schnell Missverständnisse. Das betrifft insbesondere Darlehen innerhalb der Familie.

Finanzielle Abhängigkeit

Gemeinsame Kredite führen zu gegenseitiger Haftung. Das kann bei Veränderungen im Leben problematisch werden.

Steuerliche Aspekte

Schenkungen und Übertragungen sollten steuerlich geprüft werden, um unnötige Belastungen zu vermeiden.

Emotionale Konflikte

Finanzielle Themen innerhalb der Familie können sensibel sein. Klare Absprachen helfen, Konflikte zu vermeiden.

Eine Unterstützung durch die Eltern ist besonders sinnvoll, wenn:

• Eigenkapital fehlt
• bessere Konditionen erreicht werden sollen
• eine Immobilie innerhalb der Familie genutzt wird
• langfristige Planung besteht

Weniger sinnvoll ist sie, wenn:

• finanzielle Risiken unterschätzt werden
• keine klaren Vereinbarungen getroffen werden
• kurzfristige Entscheidungen getroffen werden

Die Unterstützung durch die Eltern kann der entscheidende Faktor sein, um den Traum vom Eigenheim zu realisieren.

Ob durch Schenkung, Darlehen, Sicherheit oder gemeinsames Eigentum – die Möglichkeiten sind vielfältig.

Entscheidend ist jedoch, die Finanzierung sauber zu strukturieren, Risiken realistisch einzuschätzen und klare Vereinbarungen zu treffen.