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Den Aufteilungsplan verstehen und nutzen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 15. September 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Ein Aufteilungsplan umfasst Bauzeichnungen, die verschiedene Wohneinheiten einer Immobilie genau voneinander abgrenzen.
    • In dem Plan werden die Eigentumsverhältnisse des Sondereigentums (Lage und Größe des Wohnungseigentums) und des Gemeinschaftseigentums geregelt.
    • Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung, die eine Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufteilt.
    • Durch die Regelung der Besitzverhältnisse wird für jede Wohneinheit ein eigenes Grundbuchblatt erstellt, was eine getrennte Beleihung der Einheiten ermöglicht.
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Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss sich mit dem Aufteilungsplan auseinandersetzen. Denn in diesem Plan werden die Eigentumsverhältnisse der einzelnen Wohneinheiten geregelt. Er ist damit wesentlicher Bestandteil eines Kaufvertrages, wenn eine Eigentumswohnung erworben werden soll. Das macht es umso wichtiger, den Aufteilungsplan richtig zu verstehen.

Was ist ein Aufteilungsplan genau?

Aufteilungsplan oder auch Teilungsplan, ist die Bezeichnung für alle Pläne, die zu einer Immobilie gehören. Häufig handelt es sich dabei um den Bauantragsplan, der für die Baugenehmigung erforderlich war. In einem Aufteilungsplan sind alle Wohneinheiten verzeichnet – mit Grundriss, Schnitten und Außenansicht.

Aus der Bauzeichnung gehen insbesondere die allen Eigentümern gehörenden Gebäudeteile hervor (Gemeinschaftseigentum) sowie die Lage und Größe der jeweiligen Eigentumswohnungen (Sondereigentum). Der Maßstab des Teilungsplans beträgt immer 1:100.

Hinweis: Im Aufteilungsplan wird jede Einheit des Sondereigentums mit einer separaten Ziffer gekennzeichnet. Zudem werden alle Wohnungseinheiten farblich markiert, um genau zu unterscheiden, welcher Gebäudebestandteil zu welcher Einheit gehört. Dies betrifft auch dazugehörige Kellerräume etc.

Im Aufteilungsplan enthalten sein muss:
  • Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks

  • Lage und Größe des Sondereigentums

  • Lage und Größe des Gemeinschaftseigentums

Die Vorgaben dazu lassen sich Paragraf 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes entnehmen. Der Plan ist nur gültig, wenn die Sondereigentumseinheiten inkl. ihrer Einräume und Grundstücksteile eindeutig nummeriert wurden. Außerdem muss er die Unterschrift und das Siegel der Baubehörde enthalten.

Die Aufgabe des Aufteilungsplans

Der Aufteilungsplan hat die Aufgabe, die Eigentumsverhältnisse klar darzustellen. Dazu werden die einzelnen Gebäudeteile und Wohneinheiten deutlich voneinander abgegrenzt – durch die Nummerierung sowie im Regelfall ergänzend die farbliche Darstellung.

Ein Teilungsplan definiert sowohl das Sondereigentum (Wohneinheiten inkl. Kellerräume, Stellplätze etc.) wie auch das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Hauswirtschafts- und Technikraum, Hof etc.).

Aufteilungsplan und Teilungserklärung gehören zusammen

Durch die Teilungserklärung wird eine Immobilie gegenüber dem Grundbuchamt in einzelne Eigentumsverhältnisse aufgeteilt. Das ist bspw. notwendig, wenn bisher vermietete Wohneinheiten zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Oder wenn ein Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus umgebaut wird und die Besitzverhältnisse geregelt werden müssen.

Dabei ist der Aufteilungsplan nicht von der Teilungserklärung zu trennen. Denn der Teilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung und enthält die zeichnerische Darstellung und Zuordnung des zukünftigen Sonder- und Gemeinschaftseigentums.

Hinweis: Zur notariellen Beglaubigung der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan unerlässlich.

Darüber hinaus werden in der Teilungserklärung auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt. Etwa die Instandhaltungsrücklagen und die Verteilung der Betriebskosten.

Wie erhalte ich einen Aufteilungsplan und was kostet dieser?

Üblicherweise wird ein Aufteilungsplan vom Architekten erstellt. Er bildet die Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche die Baubehörde ausstellt. Diese bescheinigt, dass einzelne Wohneinheiten hinreichend von anderen Wohnungen getrennt (abgeschlossen) sind. Etwa durch Wohnungstüren, eigene Küche und Badezimmer etc.

Die Kosten für einen Aufteilungsplan sind sehr individuell und abhängig vom Aufwand und Wert der Immobilie. Sie richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Nicht selten belaufen sich die Kosten auf mehrere tausend Euro.

Hinweis: Hinzu kommen Aufwendungen für die Abgeschlossenheitserklärung (30 bis 200 Euro) und die Beglaubigung durch den Notar (ca. 0,2 Prozent des Immobilienwerts).

Wer braucht einen Aufteilungsplan?

Einen Aufteilungsplan brauchen Sie immer dann, wenn einzelne Wohneinheiten in einem Gebäude verkauft werden bzw. das Eigentum notariell geregelt werden soll. Für jede im Teilungsplan per Ziffer ausgewiesene Wohneinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Das ermöglicht eine getrennte Beleihung der einzelnen Einheiten.

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind ein wichtiger Bestandteil eines Immobilienkaufvertrages

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann ein Käufer genau sehen, welche Teile zu seinem persönlichen Wohnungseigentum gehören und welche Räumlichkeiten der Gemeinschaft zugutekommen. Deshalb liegt der Plan auch dem Kaufvertrag bei. Und mit der Unterschrift verpflichtet sich der Käufer, den Regelungen zuzustimmen.

Bei einer nachträglichen Änderung der Besitzverhältnisse ist ein neuer Aufteilungsplan notwendig. Etwa, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden. Denn durch die baulichen Veränderungen ändern sich die Eigentumsanteile der Besitzer. Auch Änderungen an der Teilungserklärung lassen sich später nur mit Zustimmung aller Miteigentümer vornehmen.

Unsere Experten beantworten Ihre Fragen

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, ist der Aufteilungsplan ein wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages. Nicht nur, weil dieser Ihr Sondereigentum ausweist. Nur wenn die Eigentumsverhältnisse mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung klar geregelt sind, ist es möglich, eine Immobilienfinanzierung für einzelne Wohneinheiten zu erhalten.

Unsere Experten beantworten gerne alle Ihre Fragen rund um den Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und zur Immobilienfinanzierung. Wir unterstützten Sie bei Ihrem Bauprojekt genauso wie beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und lassen Sie sich beraten.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 15. September 2023

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