Wie wird eine Immobilie bewertet?

Eine Immobilienbewertung erfolgt durch eine Kombination von subjektiven und objektiven Faktoren. Die Größe, der Zustand und die Lage des Objekts sind genauso relevant wie die Marktentwicklung, Angebot und Nachfrage. Die Wahl des Bewertungsverfahrens ist dabei vom Typ der Immobilie und den Zielen abhängig. 

Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert einer Immobilie ermittelt. Notwendig ist dieses Verfahren z. B. bei Verkaufsabsichten, Erbschaft, Scheidung oder einer Finanzierungsanfrage. So wird die Bank bspw. eine Immobilienbewertung vornehmen, wenn eine Finanzierung angefragt und das Objekt als Sicherheit eingesetzt wird. Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass der Immobilienwert hoch genug ist, um das Kreditrisiko abzusichern.

Die Bewertung berücksichtigt verschiedene objektive und subjektive Merkmale. So werden das Alter, die Größe, der Zustand und die Lage der Immobilie herangezogen. Aber auch etwaige Einschränkungen wie ein Überfahrtsrecht oder bauliche Beschränkungen. Außerdem werden die Marktentwicklung des Immobilienmarktes sowie Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region betrachtet. Umso höher die Nachfrage, desto eher steigt der Wert eines Objekts.

Auf Basis dieser Informationen wird ein Schätzwert für die Immobilie ermittelt. Die Immobilienbewertung können Sachverständige, Immobilienmakler und auch Kreditgeber durchführen. Grundsätzlich hat in Deutschland jeder dazu das Recht eine Immobilie zu bewerten, da es keine Vorschriften gibt.

Die Wertermittlung einer Immobilie lässt sich auf verschiedene Arten durchführen. Die richtige Methode ist abhängig davon, zu welchem Zweck die Immobilienbewertung erfolgt.

Bei dieser Methode zur Immobilienbewertung werden die erzielten Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken und Objekten herangezogen. Verglichen werden Lage, Alter, Ausstattung und Zustand der Immobilien. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Je einzigartiger das Objekt ist, desto eher scheidet diese Methode aber aus.

Voraussetzung: Es müssen genug vergleichbare Objekte auf dem Mark vorhanden sein. 

Beim Ertragswertverfahren wird die erzielbare Jahresmiete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten für das Objekt ermittelt. Dieser Wert wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszins und der zu erwartenden Restnutzungsdauer des Objekts ergibt. Hinzu kommt noch der Bodenrichtwert.

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Renditeobjekte. Also für Mietwohnungen, Miethäuser und Mehrfamilienhäuser.

Voraussetzung: Die Immobilien können regelmäßige Erträge abwerfen.

Beim Sachwertverfahren ermittelt beispielsweise ein Gutachter den Wert der Immobilie auf Basis der Kosten für den Neubau und dem Grundstückswert. Dazu wird der Bodenwert mit dem Wert aller baulichen Anlagen addiert. Anschließend muss der Wert der Abnutzung bestimmt und abgezogen werden.

Das Sachwertverfahren wird im Regelfall bei Objekten angewandt, die nicht zur Miete vorgesehen sind. Also für Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch öffentliche Gebäude wie Burgen, Schlösser und weitere nicht vermietbare Objekte.

Voraussetzung: Das Objekt wirft keine regelmäßigen Erträge ab.

Beim DCF-Verfahren wird der Immobilienwert auf Basis zukünftiger Cashflows (Zahlungen) ermittelt, die eine Immobilie voraussichtlich abwerfen wird. Um den „wahren“ Wert des Objekts zu bestimmen, werden die zu erwartenden Cashflows auf den heutigen Wert abgezinst. Dies erfolgt mit einem Diskontierungssatz, bei dem der Zeitwert des Geldes berücksichtigt wird.

Das Discounted-Cashflow-Verfahren eignet sich für kommerzielle Immobilien und Gewerbeimmobilien.

Voraussetzung: Die Gebäude haben regelmäßige Einnahmen und Ausgaben.

Die Kostenmethode ähnelt dem Sachwertverfahren. Dieses Verfahren ermittelt, wie viel es kosten würde, die Immobilie neu zu erstellen. Es werden der Wert des Grundstücks und der Wiederherstellungskosten abzüglich der Abnutzung berücksichtigt.

Diese Methode ist geeignet für Neubauten und besondere Objekte, die nicht oder nur schwer vergleichbar sind mit anderen Immobilien.

Voraussetzung: Es handelt sich um einen Neubau oder es gibt für das Objekt keinen geeigneten Marktvergleich.

Jede Methode hat ihre Vor- und Nachteile und eignet sich je nach Immobilienart und den Anforderungen an die Bewertung. Im Regelfall kann ein Gutachter oder ein Sachverständiger bestimmen, welches Ermittlungsverfahren für den vorgesehenen Zweck ratsam ist.

Es gibt verschiedene Maßnahmen, die Eigentümer ergreifen können, um den Wert ihres Objekts positiv zu beeinflussen:

Auch eine Veränderung der Lage kann sich auf den Immobilienwert auswirken. Darauf haben Eigentümer aber meist keinen direkten Einfluss. Werden in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten gebaut, der öffentliche Nahverkehr verbessert oder Schulen eröffnet, kann der Wert des Objekts steigen. Ebenfalls wirkt sich die Vielfältigkeit einer Immobilie auf ihren Marktwert aus. Lässt sich das Objekt zu Wohn- wie auch zu Gewerbezwecken nutzen, ist es potenziell wertvoller, da es für verschiedene Zielgruppen relevant ist.

Durch eine Vielzahl von Maßnahmen kann der Immobilienwert positiv beeinflusst werden. Besonders Renovierungen, Wohnflächenerweiterungen und Energieeffizienzmaßnahmen erhöhen den Wert. Benötigen Sie für diese wertsteigernden Maßnahmen die passende Finanzierung oder haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung? Unsere Baufin-Experten stehen Ihnen gerne zur Verfügung.