Ist ein Baudarlehen ohne Eigenkapital möglich?

Ein Baudarlehen ohne Eigenkapital ist teuer, aber möglich. Verschiedene Banken unterstützen die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung , bei der das Bauvorhaben komplett mit Fremdkapital abgedeckt wird. Diese Kredite setzen jedoch voraus, dass die Bauherren die Baunebenkosten selbst bezahlen. Müssen die Nebenkosten mitfinanziert werden, handelt es sich um ein 110-Prozent-Darlehen , das nur von wenigen Banken bereitgestellt wird. Baudarlehen ohne Eigenkapital sind kostenintensiv, da sie für die Bank ein hohes Risiko bergen. Außerdem müssen die Antragsteller über eine sehr gute Kreditwürdigkeit verfügen. Ein hohes und sicheres Einkommen sowie Sicherheiten sind Grundvoraussetzung für eine Darlehenszusage.

Wie hoch sind die Zinsen für Baudarlehen?

Derzeit befindet sich der Bauzins auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei entsprechend guter Kreditwürdigkeit und einer Zinsfestschreibung von zehn bis 15 Jahren sind Baudarlehen mit einem Zinssatz zwischen ein und zwei Prozent erhältlich. Zum Vergleich: 2008 lag der allgemeine Marktzins bei etwa fünf Prozent. Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung. Experten gehen davon aus, dass der Marktzins in den nächsten Jahren wieder steigen wird. Bei einer hohen Restschuld kann dies zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung führen, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft.

Kann ich ein Baudarlehen kündigen und vorzeitig ablösen?

Unter § 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird Kreditnehmern bei einem Immobilienkredit ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Das bedeutet, sie dürfen ihr Baudarlehen nach zehn Jahren kündigen und vorzeitig ablösen. Ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine Frist von sechs Monaten. Kreditnehmer können somit ihr Baudarlehen nach einer Laufzeit von zehn Jahren erneuern, indem sie es kündigen und vorzeitig ablösen. Diese Option bietet die Möglichkeit, eine Umschuldung vorzunehmen, um zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.

Beeinflusst der Standort der Immobilie die Finanzierung?

Susanne Knofe

Expertin für Baufinanzierung

Stand: 4. Oktober 2023

Das Wichtigste in Kürze

Auf den Zins für eine Finanzierung nehmen verschiedene individuelle und äußere Faktoren Einfluss

Entscheidend ist die Lage bzw. der Standort der Immobilie z. B., wenn ein Haus in einem attraktiven Stadtviertel liegt, das gut angebunden ist, entscheidet maßgeblich über den Kaufpreis bzw. die Konditionen der Immobilienfinanzierung

Lage meint die Region sowie das direkte Umfeld

Eine attraktive Lage ist eher städtisch mit guter Infrastruktur, guter Anbindung und stabiler Wirtschaftskraft

Wer den Standort gut wählt, kann sich vor Verlusten schützen und ggf. eine Wertsteigerung erzielen

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Stadt, Land, Fluss … Auf den Wert einer Immobilie und wie dieser sich entwickelt nehmen verschiedene Faktoren unmittelbaren Einfluss. Ein entscheidendes Kriterium ist der Standort, also die Lage von Haus, Wohnung etc. für die eine Immobilienfinanzierung angestrebt wird. Wir zeigen, worauf es bei der Standortsuche ankommt und welche anderen Einflüsse auf den Wert der Immobilie und die Konditionen der Bau- bzw. Immobilienfinanzierung wirken.

Wie beeinflusst der Faktor Lage die Baufinanzierung?

Wenn es um die Zusammensetzung des Immobilienpreises und folglich der Kreditsumme geht, ist die Lage maßgeblich. Hier lässt sich differenzieren nach der geografischen Lage und dem direkten Umfeld. Befindet sich das Haus bzw. soll der Hausbau in einem ländlichen Gebiet oder in urbaner Umgebung stehen? Handelt es sich um einen aufstrebenden Wirtschaftsstandort mit guter Infrastruktur und vielen unterschiedlichen Einkaufsmöglichkeiten oder trifft das eher nicht zu? Mit dem Umfeld ist das umgebene Viertel gemeint. Gehört es zu den beliebten Wohnvierteln? Wie ist die Anbindung an die Verkehrsmittel, wie nah Kitas und Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten? Mit der Beschreibung der Lage bzw. des Standorts lässt sich eine erste grobe Schätzung für den Immobilienpreis vornehmen. So werden für Immobilien in Großstädten, auch in den weniger attraktiven Lagen, im Normalfall höhere Preise aufgerufen als auf dem Land.

Doch was macht eine gute Lage aus?

Immobilienmakler führen gern die gute Lage des Objekts an, um den Preisforderung zu legitimieren. Die Lage ist oft entscheidend dabei, wie interessant ein Haus oder ein Grundstück für den Hausbau für potenzielle Käufer ist. Für künftige Vermieter kann sich ein im Wert stabiler oder aufstrebender Standort zu einer guten Investition mausern.

Eine Lage kann zwar relativ objektiv eingeschätzt werden, aber schließlich hängt die Qualität auch immer von der jeweiligen Zielgruppe ab. Eine junge Familie braucht ein anderes Umfeld als das kinderlose Unternehmerpaar. Auf der einen Seite ist die Nähe zu Parks, Spielplätzen, Kitas und Schulen ein Plus, während die Lage auf der anderen Seite mit Ausgehmöglichkeiten punktet.

Neben dieser Makrolage lohnt auch die sogenannte Mikrolage eine nähere Betrachtung: Gibt es laute Nachbarn? Was sehe ich, wenn ich aus dem Fenster schaue? Wer hat wie viel Einsicht in unser Haus und in den Garten? Sind die umgebenden Häuser renoviert? Gibt es viel Grün?

Unser Tipp: Was Sie bei Ihrer Objektbesichtigung vorgefunden haben, muss nicht für ewig so bleiben. Wer es genau wissen will und nicht die sprichwörtliche Katze im Sack kaufen will, kann sich beim Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde informieren, ob es bereits Baugenehmigungen zur Errichtung neuer Häuser im Umfeld gibt und ein schattenwerfendes Mehrfamilienhaus womöglich bald die Sonne nimmt und die Sicht versperrt ...

Was beeinflusst die Baufinanzierung noch?

Bevor eine Immobilienfinanzierung unterschrieben wird, prüft der Kreditgeber die Interessenten auf Herz und Nieren. Welche Kreditsumme bzw. monatlichen Raten können sie sich leisten? Welche Sicherheiten werden geboten? Der Blick geht aber auch zum Markt und den gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen: Wo steht der Leitzins?

Wichtige Einflussnehmer auf die Konditionen einer Baufinanzierung sind:

Leitzins: beeinflusst die Zinsen der Immobilienfinanzierung stark
Darlehenshöhe: je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer die Darlehenssumme
Laufzeit: meist ist eine kürzere Laufzeit besser
Sicherheiten: z. B. Grundschuld oder Lebensversicherungen
Schufa-Score: bereits bestehende Kredite senken Ihre Bonität
Familienstand und Alter: wirken sich verschieden auf das Kreditausfallrisiko aus
Einkommen: entscheidend ist nicht nur wie viel, sondern auch wie sicher es ist
Zustand der Immobilie: Neubau oder Bestandsobjekt? energetisch saniert oder renovierungsbedürftig?
Der Markt mit Angebot und Nachfrage: Mehr Angebot als Nachfrage?
Potential des Standorts: Das ist etwas für Visionisten. Handelt es sich um ein aufstrebendes Viertel, für das in den kommenden Jahren einer starker Zuzug erwartet wird?

Mehr dazu, was die Zinsen in der Baufinanzierung beeinflusst, finden Sie hier.

Liegen Sie richtig? Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Ja, der Standort der Immobilie beeinflusst die Immobilienfinanzierung. Ein Haus an einem attraktiven Standort kostet mehr und entsprechend höher ist die aufzunehmende Kreditsumme. Ideal ist es, eine aufstrebende Lage, z. B. ein zukünftiges In-Viertel frühzeitig auszumachen und zuzugreifen, wenn die Nachfrage noch nicht groß ist und die Preise unten. Neben der Lage nehmen viele weitere Faktoren Einfluss auf die Immobilienfinanzierung. Es lohnt sich, das geplante Vorhaben und Ihre finanziellen Möglichkeiten von Profis analysieren zu lassen. Wir stellen gern für Sie fest, wie viel Substanz Ihr Traum wirklich hat! Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.

Susanne Knofe

Stand: 4. Oktober 2023

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Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.

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