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Wie bekomme ich als Selbstständiger eine Baufinanzierung?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 25. April 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Selbstständige stellen aufgrund ihres unregelmäßigen und unsicheren Einkommens ein erhöhtes Risiko für Zahlungsausfälle dar.
    • Daher betrachten Banken die Bonitätsprüfung von selbstständig Tätigen besonders kritisch.
    • Auch wenn die Konditionen häufig höher sind, ist es nicht unmöglich, als Selbstständiger eine Baufinanzierung zu erhalten.
    • Um die Kreditwürdigkeit zu verbessern, gibt es verschiedene Optionen: ein zweiter Kreditnehmer, die Erhöhung von Eigenkapital oder Tilgung und die Bereitstellung von Sicherheiten.
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Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, benötigt in den meisten Fällen einen Kredit. Doch wer als Freiberufler oder Selbstständiger eine Baufinanzierung bekommen möchte, muss einige Hürden überwinden. Unmöglich ist es nicht, aber die Anforderungen und auch die Zinskonditionen sind für selbstständig Tätige höher.

Wieso ist es für Selbstständige schwerer, eine Baufinanzierung zu erhalten?

Um eine Baufinanzierung zu erhalten, müssen die Antragsteller eine Bonitätsprüfung durchlaufen. Dabei überprüfen die Banken, ob die Versicherten kreditwürdig sind. Und zu deren Ermittlung ziehen die Kreditgeber in erster Linie das Einkommen heran.

 

Nun haben Selbstständige zwar ein Einkommen, allerdings kein regelmäßiges. Ihre Einnahmen schwanken und fallen mal höher und mal niedriger aus. Werden sie krank, haben sie unter Umständen gar keine Einnahmen mehr.

 

Für die Bank bedeutet diese Situation ein erhöhtes Risiko. Deshalb wird die Kreditwürdigkeit eines Selbstständigen besonders kritisch betrachtet. Zwar bewerten es die Banken positiv, wenn ein hohes Einkommen besteht, allerdings wissen sie auch, dass dieses wegfallen kann, wenn die Aufträge einbrechen. Daher ist es für Selbstständige auch komplizierter, eine Baufinanzierung abzuschließen.

Hürden überwinden: So bekommen Sie als Selbstständiger eine Baufinanzierung

Selbstständige und Freiberufler, die eine Baufinanzierung abschließen möchten, müssen einige Hürden überwinden. Die folgenden Aspekte sind für die Banken besonders wichtig und können den Finanzierungsantrag positiv wie auch negativ beeinflussen.

Einkommen

Bei der Bonitätsprüfung wird der Gewinn vor Steuern überprüft. In der Regel mindestens die letzten drei, manchmal sogar fünf Jahre. Davon bilden die Banken einen Durchschnittswert. Von diesem Wert werden dann pauschal 30 Prozent abgezogen, die Steuern und Sozialabgaben berücksichtigen. Der verbleibende Betrag wird als Nettoeinkommen herangezogen, das für die Haushaltsrechnung angesetzt wird.

 

Im Optimalfall weist der Gewinn kaum Schwankungen auf, im besten Fall sogar eine steigende Tendenz. Ist er in den letzten Jahren gesunken, kann dies zu Schwierigkeiten führen. Positiv bewertet wird, wenn weitere Einkünfte mit regelmäßigem Eingang bestehen. Zum Beispiel Mieteinnahmen.

 

Beim Einkommen berücksichtigt die Bank folgende Faktoren:

  • Höhe und Regelmäßigkeit der Einnahmen

  • Rücklagen und Eigenkapital

  • Weitere dauerhafte Einkünfte

Dauer der Selbstständigkeit

Die Selbstständigkeit sollte seit mindestens drei Jahren bestehen. Innerhalb der ersten drei Jahre werden die Antragsteller häufig als Existenzgründer abgelehnt. In dieser Zeit ist ihre selbstständige Tätigkeit noch nicht gefestigt, was für die Banken ein besonders hohes Risiko bedeutet.

 

Einige Banken vergeben Kredit an Existenzgründer. Diese sind jedoch in der Höhe stark eingeschränkt. Außerdem sind die Zinsen im Regelfall sehr teuer. Daher ist es sinnvoller, eine klassische Baufinanzierung zu beantragen und wenn möglich, einen zweiten Kreditnehmer mit sicherem Einkommen hinzuzuziehen.

Branche

Die Branche der selbstständigen Tätigkeit spielt bei der Kreditvergabe eine erhebliche Rolle. Denn die Banken beurteilen die Branchen unterschiedlich. So haben es Gastronomen und Kfz-Händler besonders schwer, eine Baufinanzierung zu erhalten. Einfacher hingegen ist es für Freiberufler wie Ärzte, Gutachter und Anwälte.

Einkünfte als Rentner

Ein häufiges Problem bei Selbstständigen ist, dass sie keine hohe Rente haben. Viele spekulieren darauf, dass sie ihr Unternehmen verkaufen und mit dem Kapital ihren Lebensabend bestreiten werden. Oder dass sie zu einem späteren Zeitpunkt erst in Rente gehen. Die Banken jedoch möchten einen sicheren Nachweis darüber, dass als Rentner genügend finanzielle Mittel vorhanden sind, um die Kreditrate zu bezahlen. Zumindest dann, wenn die Laufzeit des Kredits bis in das hohe Alter hineinreicht.

 

Sind die Einkünfte als Rentner für die Banken nicht hoch genug, hilft nur, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen, damit die Schulden vor Renteneintritt getilgt sind. Dies ist möglich, indem die Kreditsumme herabgesetzt oder eine höhere Rate gewählt wird, um den Kredit schneller abbezahlen zu können.

Art der Immobiliennutzung

Auch die Art der Immobiliennutzung beeinflusst die Entscheidung der Bank für oder gegen eine Kreditzusage. So sind Kreditgeber eher bestrebt, einen Antrag von Selbstständigen anzunehmen, wenn sie die Immobilie selbst bewohnen oder diese vermieten möchten. Wohingegen eine rein gewerbliche Nutzung ein höheres Risiko darstellt.

Eigenkapital

Eigenkapital spielt bei jeder Baufinanzierung eine erhebliche Rolle. Denn umso mehr eigene finanzielle Mittel die Kreditnehmer einbringen können, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber. Bei Selbstständigen ist es wichtig, dass sie über genügend Eigenkapital verfügen. Im Bestfall geht dieses sogar über die Deckung der Kaufnebenkosten hinaus.

Eine 100-Prozent- oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung, bei der keine eigenen Mittel zum Einsatz kommen, werden von kaum einer Bank für Selbstständige vergeben.

Tipps: So klappt es mit der Baufinanzierung für Selbstständige

  • Eigenkapital erhöhen: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto gewillter ist die Bank, den Kreditantrag zu genehmigen. Selbstständige können ihre eigenen finanziellen Mittel erhöhen, indem sie sich beispielsweise Geld von Familie oder Freunden leihen. Oder Wertgegenstände verkaufen. Auch Eigenleistungen beim Hausbau werden als Eigenkapital angesehen.

  • Sicherheiten: Durch die Bereitstellung von Sicherheiten reduziert sich das Risiko für die Bank, was die Chance auf eine Kreditzusage erhöht. Dafür lassen sich bereits abbezahlte Immobilien und Grundstücke einsetzen. Auch eine Bürgschaft ist eine Option, um der Bank Sicherheit zu bieten. Bestenfalls von einer Person, die im Angestelltenverhältnis ein regelmäßiges Einkommen bezieht.

  • Zweiter Kreditnehmer: Wird die Kreditzusage erschwert oder besteht die Selbstständigkeit nicht mindestens drei Jahre, sollte ein zweiter Kreditnehmer herangezogen werden. Dies kann der Partner oder auch Familienmitglieder sein. Befindet sich diese Person in einem Angestelltenverhältnis und kann eine gute Bonität vorweisen, werden die Kreditchancen deutlich verbessert.

  • Höhere Tilgung wählen: Um ihr Risiko eines Kunden mit unregelmäßigem Einkommen auszugleichen, verlangen die Banken bei Selbstständigen teurere Konditionen. Zudem können sie vorsehen, dass die Tilgung höher angesetzt wird. Wer eine Rate mit einem anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2,5 oder drei Prozent bestreiten kann, verbessert die Chance auf eine Kreditzusage.

  • Anbieter vergleichen: Grundsätzlich bewertet jede Bank die Kreditwürdigkeit der Antragsteller unterschiedlich und nach ihrem eigenen Verfahren. Daher kann es sein, dass ein Anbieter den Antrag ablehnt und ein anderer Kreditgeber diesen annehmen würde. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, verschiedene Anbieter auf dem Markt zu vergleichen. Denn es gibt auch Banken, die spezielle Angebote für Selbstständige bereithalten.

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, um die Chance zu verbessern, als Selbstständiger eine Baufinanzierung zu erhalten. Welche davon geeignet ist, muss immer individuell betrachtet werden. In jedem Fall ist es jedoch sinnvoll, verschiedene Anbieter, deren Angebote und Konditionen zu vergleichen. Dabei und bei allen anderen Anliegen rund um die Baufinanzierung sind Ihnen unsere Experten behilflich. Vereinbaren Sie jetzt hier einen Beratungstermin oder fordern Sie gleich Ihr unverbindliches Finanzierungsangebot an.

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Susanne Knofe

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