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Baufinanzierung - Wie lange dauert die Finanzierungszusage?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 2. Dezember 2021

Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Finanzierungszusage oder Finanzierungsbestätigung für die Baufinanzierung dauert im Regelfall zwischen drei und sieben Werktagen. Bei Neukunden oder in Ausnahmefällen vergehen schnell 14 Tage oder mehr.
    • Eine Finanzierungsbestätigung bietet Vorteile für Erwerber, Veräußerer und Makler. Durch die schriftliche Zusage der finanzierenden Bank erlangen alle Parteien Sicherheit. Sie schafft Vertrauen und Verbindlichkeit.
    • Antragsteller sollten alle Unterlagen vollständig einreichen. So vermeiden Sie Verzögerungen durch Rückfragen und Nachforderungen. Es empfiehlt sich, die Finanzierungsanfrage frühzeitig zu stellen. Selbst wenn Sie die Wunschimmobilie noch nicht gefunden haben. Die Bank weiß frühzeitig Bescheid und Sie kennen Ihren finanziellen Spielraum.
    • Unsere Finanzierungsexperten unterstützen Sie gerne bei der Beantragung Ihrer Baufinanzierung. Wir stehen von der Wahl des Anbieters bis zur endgültigen Auszahlung des Kredits an Ihrer Seite. Mit Zugriff auf über 450 Banken finden wir die besten Konditionen für Ihre Wünsche.
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Was ist eine Finanzierungszusage oder Finanzierungsbestätigung?

Wenn die Traumimmobilie erst gefunden ist, wollen Sie auch den Zuschlag dafür erhalten. Mit einer Finanzierungsbestätigung zeigen Sie dem Verkäufer, dass Sie den Kauf finanziell stemmen können. Stehen mehrere Käufer zur Auswahl, kann die Vorlage einer Finanzierungszusage die entscheidende Rolle spielen. 

 

Viele Immobilienmakler verlangen von Interessenten bereits vorab eine Bankbestätigung für die Baufinanzierung. Sie schützen sich damit vor zahlungsunfähigen Interessenten und und präsentieren ihren Kunden nur realistische Käufer. Sowohl die verbindliche als auch die unverbindliche Finanzierungszusage bescheinigem dem Kaufinteressenten eine ausreichende Bonität für den Hauskauf. Ohne entsprechende Bonitätsprüfung würde kein Kreditinstitut eine Bankzusage austellen.

 

Die Finanzierungsbestätigung ist eine schriftliche Zusage des finanzierenden Kreditinstituts, dass die Mittel für die Immobilienfinanzierung bereitstehen. Für Kaufinteressenten gibt sie Sicherheit in den Verhandlungen und eine Kaufentscheidung lässt sich beruhigt treffen.

Wozu benötige ich eine Finanzierungsbestätigung?

Eine schriftliche Finanzierungszusage für den Immobilienkauf zu besitzen, hat mehrere Gründe und bietet Vorteile. Sowohl für Käufer, für Verkäufer und für Makler.

 

Vorteile für den Käufer:

  1. Sicherheit für die Finanzierung: Mit der Bestätigung der Bank sind Sie auf der sicheren Seite. Sie wissen, dass Sie einen Kredit in gewünschter Höhe erhalten. Kaufvertrag und Notartermin lassen sich sorglos vereinbaren.
  2. Kenntnis über Finanzierungsrahmen / Kreditbetrag: Nach Prüfung und Zusage der Bank kennen Sie den Rahmen für eine Finanzierung und Ihren finanziellen Spielraum. Sie können zielgerichtet nach einer Immobilie suchen.
  3. Vertrauen in Ihre Person: Makler und Immobilienverkäufer schenken Ihrem Kaufinteresse mehr Gewicht und Beachtung. Sie zeigen mit einer Finanzierungsbestätigung Ernsthaftigkeit und Zuverlässigkeit. Sie können sich die Immobilie leisten. Ein Hinweis der Bank auf vorhandenes Eigenkapital für Nebenkosten, Gebühren und Maklercourtage wirkt Vertrauens-stärkend. 

Vorteile für den Verkäufer:

  1. Reduzierung des Risikos: Ohne eine Finanzierungsbestätigung herrscht keine Klarheit über die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten. Stellt sich erst nach dem Notatermin heraus, dass der Käufer den Kaufpreis nicht finanziert bekommt, droht die Rückabwicklung des Notarvertrages. Eine Rückabwicklung kostet Geld und ist aufwendig. Zusätzlich verlieren Sie Zeit und 'echte' Interessenten sind zwischenzeitlich abgesprungen.
  2. Ersparnis von Zeit und Nerven: Durch den Nachweis der Bank verschwenden Sie als Verkäufer (oder Makler) keine Zeit mit Zeitdieben. Besichtigungen, Kaufverhandlungen, Terminvereinbarungen etc. werden nur mit zahlungsfähigen Interessenten durchgeführt.

Zweck für den Makler:

  1. Professionalität gegenüber seinen Kunden: Der Makler möchte die Immobilie schnell verkaufen und seinen Kunden lediglich solvente Interessenten präsentieren. Er lässt sich daher in einem frühen Stadium eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen.
  2. Absage an andere Interessenten: Immobilienmakler sagen anderen Bewerbern in der Regel ab, sobald ein Käufer feststeht. Für die verbindliche Reservierung ist eine Finanzierungszusage unabdingbar.

Ist die  Bankzusage verbindlich?

Die Finanzierungszusage der Bank ist in den meisten Fällen rechtlich unverbindlich. Damit besteht noch kein Rechtsanspruch auf einen Darlehensvertrag und die Finanzierung. Bankberater prüfen sämtliche (vorhandenen) Dokumente und Ihre Bonität. Die daraufhin ausgestellte Finanzierungsbestätigung sagt, dass die Bank grundsätzlich bereit ist, den Hauskauf zu begleiten. Allerdings unter Vorbehalt, abschließender Detailprüfung beziehungsweise Kreditgenehmigung durch entsprechende Gremien. Ein weiterer Vorbehalt kann die Genehmigung von staatlichen Fördermitteln für ein KfW-Darlehen sein. Die 'unverbindliche' Zusage genügt Maklern und Verkäufern in der Regel.

 

Eine 100-prozentige Sicherheit besitzen Sie mit einer verbindlichen Finanzierungszusage. Achten Sie auf die exakte Formulierung der Bestätigung. Enthält das Formular einen solchen Passus, gibt es keine Vorbehalte mehr : "...bestätigen wir dem Darlehensnehmer verbindlich, einen Darlehensvertrag über die Finanzierungssumme in Höhe von ... Euro zu erstellen."

Tipp: Eine Finanzierungszusage dauert Zeit. Dennoch sollten Sie keinen Kaufvertrag unterschreiben, wenn keine verbindliche Zusage der Bank vorliegt.  Im optimalen Fall unterschreiben Sie zuerst den Kreditvertrag und danach den Hauskauf oder Wohnungskauf.

Was kostet die Finanzierungszusage?

Finanzierungsbestätigungen sind in aller Regel kostenlos. Insbesondere Hausbanken verlangen keine Gebühren bei langjährigen Kunden. Kosten für die Finanzierungszusage können anfallen, wenn:

  • Die Prüfung Ihrer Unterlagen sehr komplex ist
  • Sie zügig die schriftliche Bestätigung benötigen
  • Sie Neukunde bei der Bank sind

Erhebt ein Kreditinstitut Gebühren, richtet sich die Höhe nach dem tatsächlichen Aufwand für die Bonitätsprüfung. Kommt ein Darlehensvertrag zustande, werden die Gebühren meist mit den Kosten der Finanzierung verrechnet. 

Checkliste: Diese Unterlagen und Angaben müssen Sie für eine Finanzierungsbestätigung liefern?

Für die Überprüfung und Bewilligung eines Kreditantrags benötigt die Bank verschiedene Unterlagen. Einerseits Nachweise und persönliche Daten der Kreditnehmer. Andererseits Dokumente und Informationen zum Bauvorhaben beziehungsweise zum Kaufobjekt. Je vollständiger Sie die Unterlagen vorlegen, desto genauer und verbindlicher ist die Auskunft des Bankberaters.

 

Persönliche Dokumente und Nachweise:

  • Personalausweis / Reisepass: Insbesondere als Neukunde benötigen Sie Ausweisdokumente zur Identitätsprüfung.
  • Selbstauskunft zur finanziellen Situation: Die Finanzierungsbestätigung ist in erster Linie von Ihrer Kapitaldienstfähigkeit abhängig. Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen? Wie hoch sind Ihre Ausgaben für Versicherung, Lebenshaltung und so weiter. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist ihr monatlicher Überschuss, mit dem ein Darlehen getilgt werden kann. Die Haushaltsrechnung ist für Sie selbst ebenso wichtig, damit Sie sich mit dem Kaufpreis nicht übernehmen.
  • Einkommensnachweis: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen dienen als Nachweis über das Einkommen.
  • Steuererklärung / Steuerbescheid: Viele Banken verlangen die Steuerunterlagen des vergangenen Jahres als Nachweis der wirtschaftlichen Situation.
  • Eigenkapitalnachweis: Kaufnebenkosten und Gebühren des Erwerbs tragen Sie als Käufer selbst. Kontoauszüge, Depotauszüge oder Sparbücher geben Auskunft über Ihr Eigenkapital.
  • Sicherheiten: Besitzen Sie bereits abbezahlte Objekte der Lebensversicherungen mit hohem Rückkaufswert? Diese Werte dienen Kreditinstituten als zusätzliche Sicherheit und reduzieren das Bankrisiko.
  • Einwilligung zur Schufa-Auskunft: Für den Kreditvertrag benötigen Sie eine einwandfreie Schufa. Vor einer Finanzierungszusage über den Kaufpreis erfolgt daher eine Schufa-Abfrage.

Informationen zum Bauvorhaben oder Objekt:

  • Exposé der Immobilie: Im Exposé finden sich alle wichtigen Daten zum Kaufobjekt. Lage, Fotos, Größe, Skizzen, Kaufpreis und Zustand der Immobilie. Mit diesen Daten ermittelt die Bank den Beleihungswert des Objekts oder lässt ein Wertgutachten erstellen. 
  • Grundbuchauszug: Vor einer Kreditzusage werden Grundbucheinträge kontrolliert. Ist das Objekt frei von Lasten anderer Gläubiger?
  • Baupläne / Baubeschreibung bei Neubauten: Wird das Haus oder die Wohnung neu gebaut, sind Baupläne, Baubeschreibungen oder der Bauträgervertrag relevant. Diese Unterlagen geben Auskunft über die Qualität des Baus.

Wie lange dauert die Finanzierungszusage bei der Baufinanzierung?

Pauschal kann nicht gesagt werden, wie lange die Finanzierungszusage bei einer Baufinanzierung dauert. Sind alle Unterlagen komplett, leitet der Finanzierungsberater umgehend alles an den Kreditgeber weiter. Der Zeitaufwand für Sichtung und Prüfung ist jedoch sehr unterschiedlich. Fehlen Dokumente oder gibt es Rückfragen, verzögert sich der Prozess.

 

Im Normalfall dauert eine Finanzierungsbestätigung etwa drei bis sieben Werktage. Vorausgesetzt dem Kreditgeber liegen alle notwendigen Unterlagen vor und es gibt keine Rückfragen. Sind Sie Neukunde bei der Bank, ist die Dauer für die Finanzierungsbestätigung länger. Gerade am zum Ende des Jahres klappt es selten unter 14 Tagen.

Wieso dauert die Bearbeitungszeit der Bank so lange?

Anhand der Unterlagen nimmt der Geldgeber eine genaue Prüfung des Antragstellers und seines Bauvorhabens vor. Die Kreditwürdigkeit wird mit dem Einkommen und der Haushaltsrechnung ermittelt. Außerdem stellt die Bank eine Anfrage bei der Schufa. Denn eine Baufinanzierung ohne Schufa ist schwer zu realisieren. Zusätzlich wird das Bauvorhaben selbst geprüft. Ein hoher Kreditbedarf für eine Immobilie in einer schlechten Lage stellt für das Unternehmen ein Risiko dar. Beleihungswert und Beleihungsauslauf werden berechnet.

 

Je höher die Darlehenssumme, desto genauer rechnet die Bank und desto länger dauert die Finanzierungsbestätigung. Für einen geringen Kreditbedarf nimmt der Antragsprozess weniger Zeit in Anspruch. Verzögerungen entstehen zusätzlich, wenn viele Anträge auf Finanzierungsbestätigung beim Kreditgeber vorliegen. Urlaubszeiten, Jahresende oder die Auswirkungen der Corona-Pandemie können ebenso die Bearbeitungsdauer verlängern.

Hinweis: Je höher der Darlehensbetrag, desto länger dauert die Finanzierungszusage bei einer Baufinanzierung. Zudem gibt es Unterschiede zwischen den Anbietern. Einige Banken schauen genauer hin und unternehmen umfassendere Prüfungen als andere. Viele Faktoren wirken sich auf die Dauer des Antragsprozesses aus.

Wie kann ich die Finanzierungszusage meiner Baufinanzierung beschleunigen?

Grundsätzlich haben Antragsteller keinen direkten Einfluss, wie lange die Finanzierungsbestätigung dauert. Die Prüfung ihrer Bonität, des Bauvorhabens und der Unterlagen selbst nimmt Zeit in Anspruch. Eine gute Vorbereitung entlastet den Mitarbeiter der Bank und beschleunigt den Prozess.

Achten Sie darauf, die Unterlagen vollständig einzureichen

Es sollten nicht nur alle Dokumente vorliegen. Diese müssen auch korrekt ausgefüllt und unterschrieben sein.

Machen Sie nur wahrheitsgemäße und genaue Angaben in den Unterlagen

Hegt die Bank Zweifel, wird sie eine umfassendere Prüfung anstreben.

Prüfen Sie Ihren Finanzierungsbedarf

Je mehr Geld Sie benötigen, desto höher ist der Bearbeitungsaufwand. Durch den Einsatz von Eigenkapital können Sie Ihren finanziellen Bedarf senken.

Überprüfen Sie Ihre Schufa

Sie können einmal jährlich eine kostenlose Auskunft anfordern. Mögliche negative oder nicht mehr aktuelle Einträge lassen Sie vor Beantragung des Darlehensvertrags löschen.

Seien Sie für Rückfragen erreichbar

Teilen Sie dem Kreditinstitut Ihre private Erreichbarkeit mit: Telefonnummer, Handynummer und E-Mail-Adresse.

Fragen & Antworten zur Finanzierungsbestätigung

Wie lange ist eine Finanzierungsbestätigung gültig?

Die Bankbestätigung für die Finanzierung ist maximal sechs Monate gültig. In der Regel ist auf dem Formular die Frist vermerkt. Ist diese verstrichen, müssen Sie eine neue beantragen.

Kann die Bank die Finanzierungsbestätigung zurückziehen oder die Erstellung des Kreditvertrags verweigern?

Ein Darlehensgeber ist an die Finanzierungszusage gebunden, wenn sie verbindlich ausgestellt ist. In diesem Fall muss der Darlehensvertrag über die vereinbarte Baufinanzierungssumme angeboten werden. Lediglich bei Täuschungen oder unwahren Angaben kann die Bank einen Rückzieher machen. 

 

Ist die Kreditzusage mit Vorbehalt formuliert, gibt es keinen rechtlichen Anspruch auf die Immobilienfinanzierung. Nach Analyse Ihrer persönlichen Daten sowie der Objektdaten darf die Bank Ihren Darlehensantrag ablehnen. In der Regel geschieht dies nur, wenn triftige Gründe vorliegen. Beispielsweise wenn bei der Haushaltsrechnung die Kapitaldienstfähigkeit nicht sichergestellt ist.

Was  steht in einer Finanzierungszusage?

Es gibt eine objektbezogene und eine allgemeine Finanzierungsbestätigung. Eine allgemeine Auskunft belegt die grundsätzliche Bereitschaft des Kreditinstituts, einen Immobilienerwerb zu begleiten. Die Höhe des maximalen Kaufpreises ist enthalten.

 

Wird die Kreditbestätigung für ein spezielles Objekt erstellt, stehen die Angaben zur Immobilie sowie der Kaufpreis im Dokument. Die Formulierung könnte lauten: "Hiermit bestätigen wir Ihnen die Finanzierung in Höhe von 400.000 Euro für den Erwerb der Eigentumswohnung in PLZ, Ort, Straße. Ferner bestätigen wir Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro. Die Darlehensverträge werden erstellt."

Gibt es Alternativen zur Finanzierungsbestätigung?

Einige Anbieter erstellen Finanzierungszertifikate, die eine pauschale Aussage über die maximale Höhe des Finanzierungsvolumens geben. Diese Zertifikate sind nicht verbindlich und es erfolgt keine Bonitätsanalyse vorab. Sie haben keine Gewähr, dass später eine Finanzierung klappt.

 

Eine Alternative zur Finanzierungsbestätigung ist ein Eigenkapitalnachweis. Verfügen Sie über ausreichend liquide Mittel (bspw. 50 Prozent des Kaufpreises), sind Verkäufer und Makler damit meistens zufrieden.

Dauert die Finanzierungsbestätigung bei Banken unterschiedlich lange?

Die Erstellung einer Finanzierungsbestätigung dauert bei Interhyp, Commerzbank, ING Diba, Sparkasse, DKB, Volksbank, DSL und anderen Banken ungefähr gleich. Es gibt keinen relevanten Unterschied, der von der Bank abhängt. Vielmehr ist die Komplexität des Projekts sowie Ihr Kundenstatus ausschlaggebend.

Sprechen Sie mit einem Finanzierungsexperten

Alleine das Darlehen bei einer Bank zu beantragen, ist schwierig. Laien wissen meist nicht, welche Unterlagen für den Kreditgeber relevant sind und worauf zu achten ist. Für eine schnelle und reibungslose Finanzierungszusage ist es hilfreich, einen Spezialisten einzubeziehen.

 

Unsere Baufinanzierungsexperten stehen Ihnen dafür gerne zur Verfügung. Sie erhalten eine Checkliste mit notwendigen Unterlagen und Nachweisen. Gemeinsam finden wir den richtigen Anbieter für Ihre Finanzierung. Wir stehen von der Beantragung bis zur Auszahlung des Darlehens an Ihrer Seite. Vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin.

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Susanne Knofe

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Stand: 2. Dezember 2021

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