Baufinanzierung - Wie lange dauert die Finanzierungszusage?

Wenn die Traumimmobilie erst gefunden ist, wollen Sie auch den Zuschlag dafür erhalten. Mit einer Finanzierungsbestätigung zeigen Sie dem Verkäufer, dass Sie den Kauf finanziell stemmen können. Stehen mehrere Käufer zur Auswahl, kann die Vorlage einer Finanzierungszusage die entscheidende Rolle spielen. 

Viele Immobilienmakler verlangen von Interessenten bereits vorab eine Bankbestätigung für die Baufinanzierung. Sie schützen sich damit vor zahlungsunfähigen Interessenten und und präsentieren ihren Kunden nur realistische Käufer. Sowohl die verbindliche als auch die unverbindliche Finanzierungszusage bescheinigem dem Kaufinteressenten eine ausreichende Bonität für den Hauskauf. Ohne entsprechende Bonitätsprüfung würde kein Kreditinstitut eine Bankzusage austellen.

Die Finanzierungsbestätigung ist eine schriftliche Zusage des finanzierenden Kreditinstituts, dass die Mittel für die Immobilienfinanzierung bereitstehen. Für Kaufinteressenten gibt sie Sicherheit in den Verhandlungen und eine Kaufentscheidung lässt sich beruhigt treffen.

Eine schriftliche Finanzierungszusage für den Immobilienkauf zu besitzen, hat mehrere Gründe und bietet Vorteile. Sowohl für Käufer, für Verkäufer und für Makler.

Vorteile für den Käufer:

1. Sicherheit für die Finanzierung: Mit der Bestätigung der Bank sind Sie auf der sicheren Seite. Sie wissen, dass Sie einen Kredit in gewünschter Höhe erhalten. Kaufvertrag und Notartermin lassen sich sorglos vereinbaren.
2. Kenntnis über Finanzierungsrahmen / Kreditbetrag: Nach Prüfung und Zusage der Bank kennen Sie den Rahmen für eine Finanzierung und Ihren finanziellen Spielraum. Sie können zielgerichtet nach einer Immobilie suchen.
3. Vertrauen in Ihre Person: Makler und Immobilienverkäufer schenken Ihrem Kaufinteresse mehr Gewicht und Beachtung. Sie zeigen mit einer Finanzierungsbestätigung Ernsthaftigkeit und Zuverlässigkeit. Sie können sich die Immobilie leisten. Ein Hinweis der Bank auf vorhandenes Eigenkapital für Nebenkosten, Gebühren und Maklercourtage wirkt Vertrauens-stärkend. 

Vorteile für den Verkäufer:

1. Reduzierung des Risikos: Ohne eine Finanzierungsbestätigung herrscht keine Klarheit über die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten. Stellt sich erst nach dem Notatermin heraus, dass der Käufer den Kaufpreis nicht finanziert bekommt, droht die Rückabwicklung des Notarvertrages. Eine Rückabwicklung kostet Geld und ist aufwendig. Zusätzlich verlieren Sie Zeit und 'echte' Interessenten sind zwischenzeitlich abgesprungen.
2. Ersparnis von Zeit und Nerven: Durch den Nachweis der Bank verschwenden Sie als Verkäufer (oder Makler) keine Zeit mit Zeitdieben. Besichtigungen, Kaufverhandlungen, Terminvereinbarungen etc. werden nur mit zahlungsfähigen Interessenten durchgeführt.

Zweck für den Makler:

1. Professionalität gegenüber seinen Kunden: Der Makler möchte die Immobilie schnell verkaufen und seinen Kunden lediglich solvente Interessenten präsentieren. Er lässt sich daher in einem frühen Stadium eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen.
2. Absage an andere Interessenten: Immobilienmakler sagen anderen Bewerbern in der Regel ab, sobald ein Käufer feststeht. Für die verbindliche Reservierung ist eine Finanzierungszusage unabdingbar.

Die Finanzierungszusage der Bank ist in den meisten Fällen rechtlich unverbindlich. Damit besteht noch kein Rechtsanspruch auf einen Darlehensvertrag und die Finanzierung. Bankberater prüfen sämtliche (vorhandenen) Dokumente und Ihre Bonität. Die daraufhin ausgestellte Finanzierungsbestätigung sagt, dass die Bank grundsätzlich bereit ist, den Hauskauf zu begleiten. Allerdings unter Vorbehalt, abschließender Detailprüfung beziehungsweise Kreditgenehmigung durch entsprechende Gremien. Ein weiterer Vorbehalt kann die Genehmigung von staatlichen Fördermitteln für ein KfW-Darlehen sein. Die 'unverbindliche' Zusage genügt Maklern und Verkäufern in der Regel.

Eine 100-prozentige Sicherheit besitzen Sie mit einer verbindlichen Finanzierungszusage. Achten Sie auf die exakte Formulierung der Bestätigung. Enthält das Formular einen solchen Passus, gibt es keine Vorbehalte mehr : "...bestätigen wir dem Darlehensnehmer verbindlich, einen Darlehensvertrag über die Finanzierungssumme in Höhe von ... Euro zu erstellen."

Finanzierungsbestätigungen sind in aller Regel kostenlos. Insbesondere Hausbanken verlangen keine Gebühren bei langjährigen Kunden. Kosten für die Finanzierungszusage können anfallen, wenn:

• Die Prüfung Ihrer Unterlagen sehr komplex ist
• Sie zügig die schriftliche Bestätigung benötigen
• Sie Neukunde bei der Bank sind

Erhebt ein Kreditinstitut Gebühren, richtet sich die Höhe nach dem tatsächlichen Aufwand für die Bonitätsprüfung. Kommt ein Darlehensvertrag zustande, werden die Gebühren meist mit den Kosten der Finanzierung verrechnet. 

Für die Überprüfung und Bewilligung eines Kreditantrags benötigt die Bank verschiedene Unterlagen. Einerseits Nachweise und persönliche Daten der Kreditnehmer. Andererseits Dokumente und Informationen zum Bauvorhaben beziehungsweise zum Kaufobjekt. Je vollständiger Sie die Unterlagen vorlegen, desto genauer und verbindlicher ist die Auskunft des Bankberaters.

Persönliche Dokumente und Nachweise:

• Personalausweis / Reisepass: Insbesondere als Neukunde benötigen Sie Ausweisdokumente zur Identitätsprüfung.
• Selbstauskunft zur finanziellen Situation: Die Finanzierungsbestätigung ist in erster Linie von Ihrer Kapitaldienstfähigkeit abhängig. Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen? Wie hoch sind Ihre Ausgaben für Versicherung, Lebenshaltung und so weiter. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist ihr monatlicher Überschuss, mit dem ein Darlehen getilgt werden kann. Die Haushaltsrechnung ist für Sie selbst ebenso wichtig, damit Sie sich mit dem Kaufpreis nicht übernehmen.
• Einkommensnachweis: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen dienen als Nachweis über das Einkommen.
• Steuererklärung / Steuerbescheid: Viele Banken verlangen die Steuerunterlagen des vergangenen Jahres als Nachweis der wirtschaftlichen Situation.
• Eigenkapitalnachweis: Kaufnebenkosten und Gebühren des Erwerbs tragen Sie als Käufer selbst. Kontoauszüge, Depotauszüge oder Sparbücher geben Auskunft über Ihr Eigenkapital.
• Sicherheiten: Besitzen Sie bereits abbezahlte Objekte der Lebensversicherungen mit hohem Rückkaufswert? Diese Werte dienen Kreditinstituten als zusätzliche Sicherheit und reduzieren das Bankrisiko.
• Einwilligung zur Schufa-Auskunft: Für den Kreditvertrag benötigen Sie eine einwandfreie Schufa. Vor einer Finanzierungszusage über den Kaufpreis erfolgt daher eine Schufa-Abfrage.

Informationen zum Bauvorhaben oder Objekt:

• Exposé der Immobilie: Im Exposé finden sich alle wichtigen Daten zum Kaufobjekt. Lage, Fotos, Größe, Skizzen, Kaufpreis und Zustand der Immobilie. Mit diesen Daten ermittelt die Bank den Beleihungswert des Objekts oder lässt ein Wertgutachten erstellen. 
• Grundbuchauszug: Vor einer Kreditzusage werden Grundbucheinträge kontrolliert. Ist das Objekt frei von Lasten anderer Gläubiger?
• Baupläne / Baubeschreibung bei Neubauten: Wird das Haus oder die Wohnung neu gebaut, sind Baupläne, Baubeschreibungen oder der Bauträgervertrag relevant. Diese Unterlagen geben Auskunft über die Qualität des Baus.

Pauschal kann nicht gesagt werden, wie lange die Finanzierungszusage bei einer Baufinanzierung dauert. Sind alle Unterlagen komplett, leitet der Finanzierungsberater umgehend alles an den Kreditgeber weiter. Der Zeitaufwand für Sichtung und Prüfung ist jedoch sehr unterschiedlich. Fehlen Dokumente oder gibt es Rückfragen, verzögert sich der Prozess.

Im Normalfall dauert eine Finanzierungsbestätigung etwa drei bis sieben Werktage. Vorausgesetzt dem Kreditgeber liegen alle notwendigen Unterlagen vor und es gibt keine Rückfragen. Sind Sie Neukunde bei der Bank, ist die Dauer für die Finanzierungsbestätigung länger. Gerade am zum Ende des Jahres klappt es selten unter 14 Tagen.

Anhand der Unterlagen nimmt der Geldgeber eine genaue Prüfung des Antragstellers und seines Bauvorhabens vor. Die Kreditwürdigkeit wird mit dem Einkommen und der Haushaltsrechnung ermittelt. Außerdem stellt die Bank eine Anfrage bei der Schufa. Denn eine Baufinanzierung ohne Schufa ist schwer zu realisieren. Zusätzlich wird das Bauvorhaben selbst geprüft. Ein hoher Kreditbedarf für eine Immobilie in einer schlechten Lage stellt für das Unternehmen ein Risiko dar. Beleihungswert und Beleihungsauslauf werden berechnet.

Je höher die Darlehenssumme, desto genauer rechnet die Bank und desto länger dauert die Finanzierungsbestätigung. Für einen geringen Kreditbedarf nimmt der Antragsprozess weniger Zeit in Anspruch. Verzögerungen entstehen zusätzlich, wenn viele Anträge auf Finanzierungsbestätigung beim Kreditgeber vorliegen. Urlaubszeiten, Jahresende oder die Auswirkungen der Corona-Pandemie können ebenso die Bearbeitungsdauer verlängern.

Grundsätzlich haben Antragsteller keinen direkten Einfluss, wie lange die Finanzierungsbestätigung dauert. Die Prüfung ihrer Bonität, des Bauvorhabens und der Unterlagen selbst nimmt Zeit in Anspruch. Eine gute Vorbereitung entlastet den Mitarbeiter der Bank und beschleunigt den Prozess.