Die Anschlussfinanzierung - Das sollten Sie beachten

Wenn das Ende der Zinsbindung bald bevorsteht, ist es höchste Zeit, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Denn dafür stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Sie können bei Ihrem bisherigen Anbieter bleiben, eine Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber vornehmen oder sich bereits lange Zeit im Voraus günstige Zinsen mit einem Forward-Darlehen sichern. In jedem Fall ändern sich die Konditionen für ihre Baufinanzierung. Nachfolgend erfahren Sie, was Sie bei der Anschlussfinanzierung beachten sollten.

Grundsätzlich haben Sie drei Optionen für die Anschlussfinanzierung:

Bei der Prolongation wird die Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung beim bisherigen Anbieter fortgeführt. Kunde und Bank vereinbaren aber neue Konditionen, entsprechend der Entwicklung der Bauzinsen. Der Zinssatz kann zukünftig also höher oder niedriger ausfallen, je nachdem, auf welchem Niveau die erste Finanzierung geschlossen wurde. Die Prolongation ist besonders simpel, da kaum bürokratischer Aufwand notwendig ist. Das Angebot für die Anschlussfinanzierung wird von der Bank automatisch verschickt und es muss keine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden.

Eine Umschuldung fordert etwas mehr Aufwand, dafür bietet sie ein hohes Sparpotenzial. Denn dabei wechseln die Kreditnehmer den Anbieter – sie schließen bei einer anderen Bank einen neuen Kreditvertrag in Höhe der Restschuld ab. Mit dem Geld tilgen sie die offene Forderung bei ihrer bisherigen Bank. Bei der Umschuldung müssen die Kunden Angebote einholen und eine Umschreibung im Grundbuch vornehmen lassen. Dafür bieten andere Banken meist bessere Konditionen als die Hausbank.

Ein Forward-Darlehen kann sowohl bei der Hausbank als auch bei einem anderen Anbieter beantragt werden. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es bis zu drei Jahre im Voraus abgeschlossen wird. Ist abzusehen, dass der Zinssatz in den nächsten Monaten oder Jahren steigt, lässt sich mit dem Forward-Darlehen der derzeit noch günstige Bauzins sichern. Dafür verlangen die Banken aber einen Forward-Zuschlag. Und die Kreditgeber müssen das Darlehen zu Laufzeitbeginn abnehmen, auch wenn die Zinsen nicht wie erwartet gestiegen sind. Diese Form der Anschlussfinanzierung muss daher gut durchdacht und geprüft werden.

Nur wer ausreichend Zeit hat und sich bereits vor dem Ende der Sollzinsbindung um eine Anschlussfinanzierung kümmert, kann sich das beste Angebot sichern. Experten raten, sich spätestens drei Monate, besser noch sechs Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit der weiteren Finanzierung zu beschäftigen. So bleibt genug Zeit, um sich verschiedene Angebote der Banken einzuholen, die Anbieter miteinander zu vergleichen und die günstigsten Konditionen auszumachen.

Im Idealfall beobachten die Kreditnehmer die Entwicklung der Zinsen in den letzten fünf Jahren. Lässt sich ein Anstieg des Zinssatzes ausmachen, können mit einem Forward-Darlehen drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die noch niedrigen Konditionen gesichert werden.

Die meisten Baufinanzierungen räumen das Recht ein, kostenlose Sondertilgungen zu nutzen. Durch die zusätzlichen Zahlungen lässt sich die Restschuld für die Anschlussfinanzierung senken. Allerdings ist die Höhe der Sondertilgungen begrenzt. Läuft die Finanzierung aus, können in der Regel höhere Zahlungen geleistet werden. Dadurch sinkt die Restschuld erneut und die Konditionen für die Anschlussfinanzierung sind besser.

Die Anschlussfinanzierung ist ein neuer Kredit, für den neue Konditionen ausgehandelt werden. So besteht die Möglichkeit, die Rate und die Tilgung zu optimieren. Wer finanziell in der Lage ist, kann einen höheren anfänglichen Tilgungssatz wählen. Dadurch fällt zwar die monatliche Belastung ebenfalls höher aus, aber das Darlehen ist schneller abbezahlt.

Sollten die Zinsen für die Anschlussfinanzierung zwischenzeitlich gesunken sein, gibt es zwei Möglichkeiten, diesen Umstand zu nutzen: Entweder bleibt die Rate in selber Höhe wie bisher und der Tilgungsanteil wird angehoben. Dadurch zahlen die Kreditnehmer ihr Darlehen trotz gleichbleibender Belastung schneller ab. Oder sie behalten die Tilgung bei und senken ihre Rate. Dann können sie die Ersparnisse durch Sondertilgungen in den Vertrag einzahlen.

Bei Umschuldung der Baufinanzierung, wechseln die Eigenheimbesitzer zu einer anderen Bank. Diese möchte, wie bereits die erste Bank, die Sicherheit haben, bei Zahlungsausfällen das Objekt verkaufen zu können, um die offenen Forderungen zu tilgen. Deshalb wird bei der Umschuldung der neue Kreditgeber im Grundbuch eingetragen und ersetzt damit die bisherige Bank. Durch die Umschreibung im Grundbuch entstehen Kosten. Einige Anbieter kommen für die dabei anfallenden Gebühren auf.

In der Regel ist es nicht notwendig, den bisherigen Eintrag zu löschen und den neuen Kreditgeber eintragen zu lassen. Es reicht aus, die Grundschuld an den zukünftigen Anbieter zu übertragen. Für die Umschreibung werden nur etwa die Hälfte der Kosten fällig, wie für eine Löschung und ein Neueintrag.

Der Zinssatz steht bei einem Vergleich der Angebote im Fokus. Um noch vor Ablauf der Zinsbindung eine gute Anschlussfinanzierung auszumachen, müssen Sie aber noch mehr als die Zinsen beachten. Zwar macht der Zins einen erheblichen Anteil aus, doch sollten die weiteren Konditionen ebenso Berücksichtigung finden.

Wie bei der ersten Baufinanzierung sollte auch die Anschlussfinanzierung ermöglichen, Sondertilgungen zu leisten. Ein flexibler Tilgungssatzwechsel ermöglicht es zudem, die Rate und die Höhe der Tilgung den finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Räumt der Anbieter das Recht ein, die Kreditrate vorübergehend, ohne Kosten auszusetzen (Ratenpause), lassen sich finanzielle Engpässe besser überbrücken.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, die richtige Anschlussfinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung zu finden. Wir überprüfen die Zinsen der Anbieter auf dem Markt, um das günstigste Angebot für Sie auszumachen. Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen. Dabei berücksichtigen wir auch alle weiteren Vereinbarungen wie Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und Ratenpause. Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns und lassen Sie sich beraten.