Baufin-Experten

Flexible Baufinanzierung durch den Tilgungssatzwechsel

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 15.06.22

Das Wichtigste zum Tilgungssatzwechsel bei der Baufinanzierung im Überblick

  • Bei Abschluss einer Baufinanzierung legen die Kreditnehmer einen anfänglichen Tilgungssatz fest, der die Höhe ihrer monatlichen Rate beeinflusst.

  • Umso höher die Tilgung, desto höher ist auch die finanzielle Belastung. Dafür ist das Darlehen schneller abbezahlt und die Zinskosten sinken.

  • Ein flexibler Tilgungssatzwechsel ermöglicht es, die Tilgung außerplanmäßig zu erhöhen oder zu senken.

  • Die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels muss bei Vertragsabschluss vereinbart werden, doch nicht alle Banken bieten diese Option.

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Der Tilgungssatz ist einer der wichtigsten Faktoren für die Kosten einer Baufinanzierung. Dabei ist die Tilgungshöhe entscheidend dafür, wie schnell die Finanzierung zurückbezahlt werden soll. Durch eine Erhöhung der Tilgung wird das Darlehen früher abbezahlt, allerdings steigt dadurch auch die monatliche Belastung. Die Option eines Tilgungssatzwechsels ermöglicht es Ihnen, Ihre Baufinanzierung flexibel zu gestalten und der Entwicklung Ihrer finanziellen Mittel anzupassen.

Was sind Tilgung und Tilgungssatz?

Die Rate einer Baufinanzierung setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Während die Zinsen die Gebühren der Bank für die Bereitstellung des Darlehens sind, dient die Tilgung zur Rückzahlung der Kreditschuld. Im Laufe der Zeit verschieben sich bei einem klassischen Annuitätendarlehen diese Komponenten untereinander. Da sich die Zinsen an der jeweiligen Restschuld orientieren, sinken die Gebühren der Bank mit jeder erbrachten Tilgung. Die Rate jedoch bleibt für den Kreditnehmer gleich, da dafür der Tilgungssatz ansteigt.

 

Bei Vertragsabschluss legen die Kreditnehmer die Höhe der anfänglichen Tilgung fest. Dabei handelt es sich um einen prozentualen Wert, ausgehend von der Finanzierungssumme. Umso höher dieser Wert ist, desto schneller zahlen sie ihre Baufinanzierung zurück. Jedoch steigt damit auch die monatliche Belastung. Die Höhe des Tilgungssatzes definiert also, wie hoch die regelmäßige Rate ausfällt. Durch das Festlegen der Tilgung können die Kreditnehmer an den Kosten für ihre Baufinanzierung mitwirken.

  • Experten empfehlen, einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei bis 2,5 Prozent zu wählen. Eine höhere Summe sorgt für eine schnellere Rückzahlung der Restschuld und niedrigere Zinskosten.

Was ist ein Tilgungssatzwechsel bei der Baufinanzierung?

Im Laufe der Zeit steigen die Tilgung und der Tilgungssatz kontinuierlich an, während der Zinsanteil um den gleichen Wert abnimmt. Die Rate bleibt hingegen in derselben Höhe bestehen. Bei einem Tilgungssatzwechsel wird die Tilgungsrate außerplanmäßig erhöht oder verringert.

 

Ein Tilgungssatzwechsel wird vorgenommen, wenn sich die finanzielle Situation der Kreditnehmer verändert hat. Wenn beispielsweise ein Partner in Elternzeit geht und sich das Einkommen verringert, kann durch eine Herabsetzung der Tilgung die Rate und damit die finanzielle Belastung gesenkt werden. Steigt hingegen das Gehalt und soll die Baufinanzierung schneller zurückbezahlt werden, kommt eine Erhöhung des Tilgungssatzes infrage.

Erhöhung des Tilgungssatzes

Senkung des Tilgungssatzes

Bei einer Verbesserung des Einkommens kann der Tilgungssatz heraufgesetzt

Sinkt das Einkommen, lässt sich der Tilgungssatz herabsetzen

Dadurch wird das Darlehen schneller abbezahlt und die Kreditnehmer sind früher schuldenfrei

Dadurch fällt die Kreditrate niedriger aus und die Kreditnehmer haben einen größeren finanziellen Spielraum

Zudem senken sich die Zinskosten über die Laufzeit

X

Durch die Erhöhung der Tilgung steigt die monatliche Belastung

Mit der Senkung des Tilgungssatzes dauert es länger, bis das Darlehen zurückbezahlt ist

X

Die Kreditnehmer zahlen dadurch mehr Zinsen für ihre Baufinanzierung und sind später als geplant schuldenfrei

Diese Option setzt allerdings voraus, dass sie mit der Bank bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Nicht alle Kreditgeber bieten die Möglichkeit eines flexiblen Tilgungssatzwechsels bei der Baufinanzierung. Und nachträglich lässt sich diese Option in der Regel nicht in den Vertrag aufnehmen. Bei finanziellen Schwierigkeiten sind die Kreditnehmer dann auf die Kulanz der Bank angewiesen.

Außerdem kann der Wechsel eingeschränkt sein – zum Beispiel auf eine Reduzierung der Tilgung von drei auf zwei Prozent. Oder die Erhöhung um maximal einen Prozentpunkt. Ferner ist meist die Häufigkeit des Tilgungssatzwechsels begrenzt.

Wann ist eine flexible Baufinanzierung durch den Tilgungssatzwechsel sinnvoll?

Eine Baufinanzierung zurückzubezahlen dauert viele Jahre. Meist werden die Zinsen auf zehn, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben und selbst dann bleibt eine Restschuld übrig. In diesem langen Zeitraum kann viel passieren und sich die persönlichen Umstände maßgeblich ändern. Zum Beispiel wird Nachwuchs erwartet, ein Elternteil arbeitet dann nur noch halbtags und das Haushaltseinkommen sinkt. Oder eine Fortbildung wird beendet und eine besser bezahlte Stelle steht in Aussicht.

Die Option eines Tilgungssatzwechsels macht die Baufinanzierung flexibel. Denn sie ermöglicht es den Kreditnehmern, ihr Darlehen an ihre Umstände anzupassen. Sie können die Tilgung erhöhen und ihre Kreditschuld schneller abbezahlen, wenn sie besser verdienen. Oder im Umkehrschluss die Rate senken, um mehr finanziellen Spielraum zu schaffen. Ein flexibler Tilgungssatzwechsel bei einer Baufinanzierung zu vereinbaren ist fast immer sinnvoll.

Eine Ausnahme gibt es allerdings. Wenn der Kreditgeber dafür hohe Gebühren verlangt. Einige Banken halten diese Option obligatorisch bereit, bei anderen Anbietern müssen die Kunden dafür einen höheren Zins in Kauf nehmen. Üblich sind 0,02 bis 0,14 Prozent. Daher ist zu prüfen, ob sich die Mehrkosten tatsächlich lohnen. Insbesondere dann, wenn sich die höheren Zinsen spürbar auf die Finanzierung auswirken. Optional gibt es Banken und Versicherungen, die beim Wechsel des Satzes eine einmalige Gebühr erheben. Diese kann sich auf 150 bis 250 Euro belaufen.

  • Auch wenn die Zinsfestschreibung ausläuft, haben Kreditnehmer die Möglichkeit, ihren Tilgungssatz zu wechseln und an die aktuellen Bedingungen anzupassen. Denn dann vereinbaren sie neue Konditionen mit ihrem bisherigen oder einem neuen Anbieter für die Finanzierung der Restschuld.

Die flexible Baufinanzierung durch einen Tilgungssatzwechsel

Der Tilgungssatzwechsel gestaltet eine Baufinanzierung flexibel. Denn heute kann niemand sagen, wie sich das Leben in den nächsten zehn bis 20 Jahren entwickelt. Durch diese Option haben Kreditnehmer die Möglichkeit, auf verschiedene Eventualitäten zu reagieren und ihr Darlehen den persönlichen Umständen anzupassen.

Doch nicht jede Bank bietet einen flexiblen Tilgungssatzwechsel. Bei einigen Anbietern sind die Kosten dafür auch zu hoch, als dass sich der Einschluss dieser Option lohnt. Daher ist es wichtig, die verschiedenen Kreditgeber, ihre Angebote und Zusatzleistungen genau zu prüfen.

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Susanne Knofe

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Experte für Baufinanzierung

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Stand: 13.06.22

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