Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 6. Mai 2025
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Wer sich mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie beschäftigt, stößt schnell auf den Begriff „Verkehrswert“. Dieser spielt eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung eines Objekts und nimmt erheblichen Einfluss auf die Immobilienfinanzierung. Doch was ist der Verkehrswert genau und wie unterscheidet er sich vom Kaufpreis?
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ § 194 Baugesetzbuch
Der Verkehrswert oder auch Marktwert ist der von einem Gutachter ermittelte Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Es handelt sich also um den derzeitigen Wert des Objekts unter Berücksichtigung von dessen Alter, Größe, Zustand, Lage und vielen weiteren Faktoren. Der Verkehrswert ist eine rein objektive Einschätzung.
Der Verkehrswert gilt nur am Tag der Wertermittlung. Er kann sich jederzeit ändern, wenn Angebot und Nachfrage sich verändern.
Verkehrswert |
Kaufpreis |
Aktueller Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung des Alters, Zustands, der Bauart, Lage usw. |
Der reelle Wert einer Immobilie, den Käufer auf dem freien Markt abhängig von Wirtschaftslage, Zinsen sowie Angebot und Nachfrage bereit sind zu bezahlen. |
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Unbebaute Grundstücken
Selbstgenutzten Einfamilienhäuser
Bebauten Grundstücken
Immobilien, für die es keine oder zu wenige Vergleichsobjekte gibt
Die Ermittlung des Verkehrswerts kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein:
Verkaufsabsichten: Möchten Sie das Objekt verkaufen, sollte zunächst eine Verkehrswertermittlung erfolgen. An diesem Wert kann sich der Kaufpreis des Objekts orientieren.
Erbschaft: Müssen die Vermögenswerte des Verstorbenen aufgeteilt werden, ist die Ermittlung des Verkehrswerts ratsam. So wird deutlich, in welcher Höhe alle Erben ausbezahlt werden können.
Scheidung: Soll das Vermögen eines Paares bei der Scheidung aufgeteilt werden, muss der Wert einer oder mehrerer gemeinsamer Immobilien ermittelt werden.
Anhand des Verkehrswerts berechnet die Bank den Beleihungswert eines Objekts. Dabei handelt es sich um die Summe, die der Kreditgeber mit ziemlicher Sicherheit bei einer Versteigerung des Objekts erzielen kann. Der Beleihungswert ist damit ausschlaggebend für die maximale Darlehenssumme, die der Kunde erhält.
Der Verkehrswert ist für die Bank somit die Grundlage der Risikobewertung. Er bestimmt, wie viel Geld die Bank bereit ist zu verleihen. Außerdem nimmt er Einfluss auf die Konditionen. Je besser das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Verkehrswert (Loan-to-Value) ist, desto günstiger sind die Zinsen. Liegt der Finanzierungsbedarf bspw. 60 Prozent unter dem Verkehrswert, erhält man Top-Konditionen. Ein Beispiel:
Der Verkehrswert einer Immobilie liegt bei 400.000 Euro. Die Kreditnehmer können 150.000 Euro Eigenkapital einbringen.
250.000 / 400.000 x 100 = 62,5 Prozent
In diesem Beispiel beträgt der Loan-to-Value (LTV) 62,5 Prozent. Das heißt, etwa 62 Prozent der Immobilie werden durch den Kredit gedeckt. Das Risiko für die Bank ist sehr gering, was sich positiv auf die Konditionen auswirkt. Diesen Wert erreichen aber nur wenige Kreditgeber. Meist liegt der LTV bei 75 bis 85 Prozent – je nach Objektart und Marktphase.
Ein Loan-to-Value unter 80 Prozent wird bereits als gut angesehen und bildet die Basis einer soliden Finanzierung. Liegt der LTV hingegen über 80 Prozent, führt dies zu höheren Kreditkosten.
Unsere Baufin-Experten beantworten Ihnen gerne alle Ihre Fragen rund um den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks. Wir helfen Ihnen auch dabei, die optimale Baufinanzierung für Ihre Immobilie zu finden. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin.
Mit einer gründlichen Recherche, einer professionellen Beratung und einer detaillierten Budgetplanung können Käufer die Chancen einer Zwangsversteigerung nutzen und gleichzeitig die Risiken minimieren. Wer sich gut vorbereitet, kann von dieser Möglichkeit profitieren und ein attraktives Schnäppchen machen. Unsere Baufin-Experten helfen Ihnen gerne dabei.
Susanne Knofe
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Stand: 6. Mai 2025
3,26 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.095,83 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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