Baufinanzierung für Gewerbeimmobilien: Besonderheiten und Möglichkeiten

Susanne Knofe

Expertin für Baufinanzierung

Stand: 2. August 2023

Das Wichtigste in Kürze

Gewerbeimmobilien sind Grundstücke oder Gebäude, die nicht ausschließlich privat genutzt werden – und die den Besitzer (Existenzgründer, Selbstständige, Unternehmen) dabei unterstützen, Geld zu erwirtschaften

Die Baufinanzierung von Gewerbeimmobilien wie der neue Firmensitz, eine größere Praxis, zusätzliche Bürogebäude, ein Ladengeschäft / Einkaufszentren wird von Banken aber auch von spezialisierten Kreditgebern angeboten

Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich von privaten Baufinanzierungen u. a. in der komplexeren Risikobewertung. Durch das angewendete Ertragswertverfahren ist es häufig schwieriger, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten

Eigenkapital ist ein wichtiger Baustein: Hier verlangen die Kreditgeber 20 bis 30 Prozent

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Ratgeber

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Gründen oder expandieren? Eine Baufinanzierung für Gewerbeimmobilien ist für viele (zukünftige) Freiberufler, Selbständige, Unternehmer und Gewerbetreibenden interessant bzw. nötig, um das Business voranzutreiben. Denn: Immer neue Ladengeschäfte, Lagergebäude, Bürokomplexe, Produktionshallen, Kanzleien. Labore und Praxen sowie Werkstätten, Pflege- und Altersheime braucht das Land …
Was die gewerbliche von der privaten Baufinanzierung grundlegend unterscheidet und welche Finanzierungsformen es gibt, lesen Sie hier.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung?

Hier kommen wir gleich zum größten Unterschied gegenüber der privaten Baufinanzierung: die wesentlich komplexere Risikobewertung. Gewerbetreibende tragen immer ein hohes Risiko, dass sich die wirtschaftliche Situation jederzeit verschlechtern könnte. Daher nehmen die Banken die Antragsteller vor der Vergabe einer Finanzierung für Gewerbeimmobilien sehr genau unter die Lupe. Um das Risiko ausreichend zu bewerten, werden Bonität, Bilanzen sowie Businessplan für Start-ups herangezogen. Neben den betriebswirtschaftlichen Faktoren fließen zudem juristische und bautechnische Faktoren ein.

Folgenden Faktoren beeinflussen den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie und damit die Konditionen für Ihre Baufinanzierung:

Die voraussichtliche Rendite des Objekts (Netto-Erträge): Sie fließt maßgeblich in das Ertragswertverfahren und damit in die Immobilienbewertung ein
Der Standort: Gelten für die Gewerbeimmobilie spezielle Standortverordnungen für die Errichtung und Verwendung und auch für die Veräußerung von Gewerbeimmobilien?
Die geplante Nutzungsart: Nur gewerblich oder anteilig privat genutzter Wohnraum? Ggf. ist eine spätere Käufersuche schwieriger, wenn die Nutzungsart der Immobilie festgelegt ist
Die Größe
Die Art der Immobilie
Die Ausstattung
Die Werthaltigkeit: Das betrifft die Lage, die Marktentwicklung und das Objekt selbst. Handelt es sich also beispielsweise um ein Ladenlokal, das wertbeständig ist und wieder schnell veräußert werden könnte?

Welche Risiken birgt die Baufinanzierung einer Gewerbeimmobilie?

Die Risiken zielen vor allen Dingen auf die Ertragssituation ab:

Die erwartete Kundschaft bleibt aus und damit der Umsatz
Die Ertragsziele werden auch aus anderen Gründen nicht erreicht
Die Umgebung verändert sich, weshalb der gewählte Standort nicht mehr optimal ist
Es braucht mehr Kapital als geplant, um das Gebäude in Schuss zu halten
Lieferschwierigkeiten sorgen für ein schlechteres wirtschaftliches Ergebnis
Starke Abnutzung der Immobilie

Staatliche Förderungen: KfW-Förderinstrumente

Wie für die privaten „Häuslebauer“ bietet u. a. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten mit günstigen Konditionen für den gewerblichen Bereich an: z. B. den KfW‐Unternehmerkredit. Das gilt für Neubauten, aber auch für (energetische) Sanierungen oder Modernisierungen. Die staatliche Förderung kann mit einer anderen Baufinanzierung für Gewerbeimmobilien unter Umständen kombiniert werden. Hier ist die zuständige Industrie‐ und Handelskammer (IHK) eine wichtige Anlaufstelle für weitere Informationen zu Baufinanzierungen für Gewerbeimmobilien.

Oder Sie nehmen alles aus einer Hand und beauftragen uns als Finanzierungsexperten, die sich mit den aktuell verfügbaren staatlichen Förderungen genauso gut auskennen wie mit den derzeit aufgerufenen Konditionen für Finanzierungen im gewerblichen Bereich. Wir finden gemeinsam heraus, was Sie brauchen, was Sie sich gut leisten können und wir spüren die besten Angebote für Sie auf.

Unser Tipp: Vereinbaren Sie eine Sondertilgungen.
Mit Sondertilgungen, also außerplanmäßigen Sonderzahlungen, erhalten Sie die Flexibilität, bei guter Liquidität den Schuldenberg möglichst ohne Zinsaufschlag schneller abtragen zu können.

Welche Unterlagen benötigt man für die Gewerbefinanzierung?

Wenn die Ampel auch nach dem gründlichen Vorcheck der Kreditgeber auf Grün schaltet und Sie sich für einen Kreditgeber und eine Finanzierungsvariante entschieden haben, kommen umfangreiche Formalitäten auf Sie zu.

Möchten Sie den Antrag auf eine Baufinanzierung einreichen, sind folgende Dokumente vorzulegen:

Personalausweis / Reisepass als Nachweis Ihrer Identität
Aktuelle Gehaltsnachweise
Bilanzen
Steuerbescheide der letzten drei Jahre inkl. Einkommenssteuerbescheiden
Für Selbstständige: ein möglichst detaillierter Businessplan
Bei Gewerbe-Neuanmeldung: Nachweis über ausreichend Liquidität für die Monatsraten
Ggf. Nachweis über bereits vorhandene Kredite

Vollfinanzierung möglich? Die Rolle von Eigenkapital bei der Baufinanzierung für Gewerbeimmobilien

Eine Vollfinanzierung ist im Bereich Gewerbeimmobilien tatsächlich eher unüblich, aber nicht unmöglich. Mit ausgewählten Angeboten, die sich speziell an Existenzgründer und Start-ups richten, können aber auch sie mit der richtigen Gewerbeimmobilie richtig durchstarten. Realistische und belastbare Business- und Finanzierungspläne vorausgesetzt. Das höhere Risiko, das die Banken mit einer Baufinanzierung ohne oder mit geringem Eigenkapital eingehen, lassen sie sich allerdings mit deutlich höheren Zinsen vergüten. Ansonsten fordern Banken bei Gewerbefinanzierungen Eigenkapital zwischen 20 bis 30 Prozent bzw. Zusatzsicherheiten.

Unser Tipp: Planen Sie einen „Notgroschen“ ein. Professionelles Handeln beinhaltet auch, mit allem zu rechnen und vorzusorgen, Neben ausreichend Eigenkapital und den Kaufnebenkosten sollte daher auch ein Sicherheitspuffer für unerwartete Ausgaben bei der Kalkulation eingeplant werden.

Private vs. gewerbliche Baufinanzierung: Worin bestehen die Unterschiede?

Fangen wir mit den Gemeinsamkeiten an: Grundsätzlich ähneln sich eine gewerbliche und eine private Immobilienfinanzierung im Ablauf. Nachdem die Kreditwürdigkeit festgestellt und der Vertrag unterschrieben wurde, zahlt der Antragsteller das Darlehen Monat für Monat innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurück. Bei Gewerbeimmobilien geht es allerdings meist um weitaus höhere Kreditsummen.

Kommen wir zu den Unterschieden: Anders als bei privaten Baufinanzierungen wird zur Wertbeurteilung nicht anhand des Sachwertverfahrens, sondern durch das sogenannte Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei zählt weniger der Wert der Immobilie als die voraussichtlich erzielbaren Netto‐Erträge, also alle Erträge, die mit dem Objekt erwirtschaftet werden. Sie wirken sich auf die mögliche Darlehenshöhe und die Konditionen der Baufinanzierung für Gewerbeimmobilien aus.

Fazit: Ist jetzt die beste Zeit für eine Investition in eine Gewerbeimmobilie?

2022 und 2023 haben turbulente Zeiten in der Bau- und Immobilienfinanzierung eingeläutet. Die Bauzinsen steigen wieder drastisch und niemand kann konkreter vorhersagen, wie es sich entwickeln wird.

Ist jetzt eine gute Gelegenheit für die Realisierung einer Gewerbeimmobilie? Oder soll ich mir für das neue Vorhaben den aktuell niedrigen Zinssatz sichern? Wenn ja, wie lange? Gern klären wir mit Ihnen, ob und wie Sie handeln können, welche Voraussetzungen zu günstigen Zinsangeboten führen können und wie Sie diese erfüllen.

Lassen Sie sich jetzt beraten.

Susanne Knofe

Stand: 2. August 2023