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Was muss ich bei dem Kauf einer Wohnung beachten?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 5. Februar 2025

Das Wichtigste in Kürze

    • Wenn Sie eine Wohnung kaufen, treten Sie einer Eigentümergemeinschaft bei und gehen Pflichten ein
    • Die Eigentümergemeinschaft legt gemeinschaftlich fest, welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und wie die Gemeinschaftsbereiche gestaltet werden
    • Für die dabei entstehenden Kosten kommen alle Eigentümer gemeinsam auf – dafür zahlen Sie ein monatliches Hausgeld
    • Bevor Sie eine Wohnung kaufen müssen Sie sicherstellen, dass Sie mit den Rechten und Pflichten der Gemeinschaftsordnung einverstanden sind und mit den Miteigentümern zurechtkommen
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Los gehts...

Ob Eigenheim oder als Kapitalanlage, eine Wohnung zu kaufen erfordert eine sorgfältige Planung. Von der Auswahl der Lage über rechtliche Aspekte gibt es einige Überlegungen, die Sie im Vorfeld eines Wohnungskaufes beachten müssen. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten. 

Wohnung kaufen: Wie viel Eigentum kann ich mir leisten?

Bevor die Suche nach dem passenden Objekt losgeht, steht an erster Stelle die Frage, wie viel die Wohnung kosten darf. Dafür müssen Sie sich zunächst einmal Klarheit über Ihr Budget für die Eigentumswohnung verschaffen. Nutzen Sie unseren Budgetrechner. Damit erhalten Sie einen groben Richtwert, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können.

 

Der Budgetrechner berücksichtigt die Höhe des Eigenkapitals sowie die maximale monatliche Rate für die Eigentumswohnung. Mithilfe der aktuellen Marktzinsen ermittelt der Rechner anhand der finanziellen Möglichkeiten den maximalen Kaufpreis der Immobilie.

Dabei handelt es sich um einen Richtwert. Die Konditionen sind von Ihren persönlichen Umständen und dem jeweiligen Kreditgeber abhängig.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

  • Ersparnisse und Bargeld

  • Kapital auf Sparbüchern, Festgeld- und Tagesgeldkonten

  • Wertpapiere und Aktien, die verkauft werden können

  • Wert einer bereits bestehenden Immobilie

  • Bausparvertrag, Lebensversicherungen etc.

  • Eigenleistung

Die passende Wohnung finden

Für die Suche nach dem passenden Objekt sollten Sie sich genügend Zeit lassen. Beobachten Sie den Markt, um die Angebote miteinander vergleichen zu können. Zudem sollten Sie folgende Aspekte beachten:

1. Die Lage

Die Lage ist ein entscheidender Aspekt beim Kauf einer Wohnung. Möglicherweise haben Sie bereits Präferenzen und möchten Ihr Eigentum in einem bestimmten Ort kaufen. Sind Sie noch nicht vollkommen festgelegt, sollten Sie die folgenden Kriterien berücksichtigen:

  • Das Objekt liegt in einer sicheren Wohngegend

  • Lebensmittelgeschäfte, Ärzte, Apotheken, Schulen und Kindergärten befinden sich in unmittelbarer Nähe

  • Es gibt Freizeitangebote in der Nähe

  • Es besteht eine gute Verbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln

  • Es gibt ausreichend Parkmöglichkeiten

  • Das Objekt hat eine gute Aussicht / liegt im Grünen

Die Infrastruktur ist vor allem entscheidend, wenn Sie die Wohnung vermieten möchten. Umso besser die Lage, desto rentabler ist die Kapitalanlage. Möchten Sie an Familien vermieten oder selbst eine gründen, liegt der Fokus auf der Nähe zu Kindergarten und Schulen sowie auf ruhigen und sicheren Gegenden. Wer hingegen an junge Leute vermieten möchte oder selbst lieber im Zentrum wohnt, sollte ein Objekt mit zentraler Lage, guter Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem großen Freizeitangebot suchen. Für ältere Menschen oder den Alterswohnsitz ist neben der Anbindung an die Öffentlichen Verkehrsmitteln auch die Nähe zu Geschäften, Ärzten und Apotheken entscheidend.

2. Das Gebäude

Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss sich das gesamte Haus gut ansehen. Im Optimalfall ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu. Denn Sanierungen am Gebäude tragen alle Eigentümer gemeinsam. Dadurch können zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Achten Sie vor allem auf Folgendes:

  • Fassade: Ist die Fassade intakt und weist keine Risse, feuchten Stellen oder losen Putz auf?

  • Dach: Das Dach ist dicht und gut gedämmt?

  • Leitungen und Rohre: Wann wurden die Leitungen und Rohre verlegt? In welchem Zustand sind diese?

  • Heizung: Wie alt ist die Heizung? Entspricht sie aktuellen Standards?

  • Türen und Fenster: Sind die Türen und Fenster dicht und ausreichend isoliert?

  • Wände: Gibt es feuchte Stellen oder Risse an den Wänden? Wie ist der allgemeine Zustand?

Bei neuen Objekten können Sie sich eine Baubeschreibung geben lassen. Aus dieser geht hervor, welche Maßnahmen bereits durchgeführt wurden und welche Arbeiten der Bauträger noch erledigen muss. 

Tipp: Werfen Sie einen Blick in den Energieausweis des Hauses. Dieser gibt Aufschluss darüber, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ausfällt und ist ein Indikator dafür, wie energieeffizient ein Objekt ist. 

3. Die Wohnung

Neben dem Gebäude ist natürlich auch die Wohneinheit relevant. Achten Sie nicht nur auf eine ausreichend große Wohnfläche; auch folgende Aspekte sind relevant:

  • Einbauküche: In welchem Zustand ist die Küche? Muss ggf. bald eine neue eingebaut oder Geräte erneuert werden?

  • Badezimmer: In welchem Zustand ist das Badezimmer? Ist eine Sanierung zeitnah notwendig?

  • Boden: Welcher Bodenbelag wurde verlegt und in welchem Zustand befindet sich dieser?

  • Balkon/Terrasse: Gibt es einen Balkon oder Zugang zu einer Terrasse?

  • Nachbarn: Wer wohnt in unmittelbarer Nähe? Ist die Wohnung eher hellhörig und kann der Lärmpegel zum Problem werden?

Besonderheiten beim Kauf einer Wohnung

Wird eine Wohnung gekauft, gibt es einige Unterschiede zur Finanzierung eines Einfamilienhauses. So müssen die Käufer mehr Unterlagen bei der Bank einreichen. Dies liegt daran, dass sie nur einen Teil der Immobilie erwerben und es noch mehr Eigentümer gibt. Deshalb sind folgende Unterlagen zusätzlich bei der Bank vorzulegen:

  • Bauunterlagen und Aufteilungsplan

  • Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft

  • Teilungserklärung

Sinnvoll sind zudem Wohngeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen, da diese Aufschluss über die Wertentwicklung des Objekts sowie die Höhe der Instandhaltungsrücklagen geben.

Tipp: Um Steuern zu sparen, sollten Käufer die übernommenen Instandhaltungsrücklagen gesondert im Kaufvertrag ausweisen lassen. Auf diesen Anteil des Kaufpreises müssen sie nämlich keine Grunderwerbssteuer bezahlen.  

Teilungserklärung

Beim Kauf einer Wohnung wird eine Teilungserklärung aufgesetzt. In diesem Dokument ist festgehalten, dass ein Objekt in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Es beinhaltet, welche Wohnung wem gehört und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Außerdem sind die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien genau festgehalten.

 

Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen. Lesen Sie diese aufmerksam, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Die dort festgeschriebenen Regeln können sich negativ auswirken und Ihre Lebensqualität einschränken. 

Die Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG gibt mitunter notwendige Arbeiten am Gebäude in Auftrag, bspw. die Erneuerung der Fassade. Außerdem plant Sie die Gestaltung der gemeinschaftlichen Flächen und der Gartenanlage und legt die Gemeinschaftsordnung fest. Kosten, die dabei anfallen, tragen alle Mitglieder zusammen. Dafür zahlt jede Partei ein sogenanntes Hausgeld. Wie viel jede Partei zahlen muss, ergibt sich aus der Größe, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie. 

Tipp: Erfragen Sie vor dem Kauf, wie hoch das Hausgeld ist. Diese Summe muss bei Ihren monatlichen Kosten für die Eigentumswohnung einkalkuliert werden. Je älter ein Objekt und je schlechter sein Zustand, desto höher sind im Regelfall die Instandhaltungskosten.

Die wichtigsten Fragen beim Kauf einer Wohnung

Wer sich dazu entscheidet, eine Wohnung zu kaufen, muss ein paar Besonderheiten beachten. Eine Eigentumswohnung ist aber erheblich günstiger als eine Immobilie. Dafür muss bei den monatlichen Ausgaben neben den laufenden Betriebskosten auch an das Hausgeld gedacht werden – der Vorschuss, den alle Eigentümer zu zahlen haben.


Zusätzlich sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen, bevor Sie eine Wohnung kaufen:

  • Passt die Wohnung zu Ihren Wünschen und Ansprüchen?

  • Befindet sich das Objekt in einer guten Lage?

  • Werden Sie mit den anderen Eigentümern zurechtkommen?

  • Wie hoch ist das Hausgeld – können Sie sich das leisten?

  • Wie hoch sind die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen?

  • Sind in naher Zukunft Sanierungsmaßnahmen notwendig?

  • Sind Sie mit der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung einverstanden?

  • Haben Sie genügend Eigenkapital für eine solide Finanzierung?

Unsere Baufin-Experten helfen Ihnen gerne, wenn Sie eine Wohnung kaufen und finanzieren möchten. Wir unterstützen Sie dabei, die passende Immobilienfinanzierung für Ihre Eigentumswohnung zu finden. 

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 5. Februar 2025

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