Faustformel: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Derzeit ist das Zinsniveau für eine Baufinanzierung sehr günstig, was den Kauf eines Eigenheims besonders lukrativ macht. Doch sollten sich zukünftige Immobilienbesitzer vor ihrer Investition eingehend mit der Frage beschäftigen, „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ Denn das eigene Zuhause ist die größte Investition im Leben und die Rückzahlung einer Baufinanzierung dauert Jahre, meist Jahrzehnte. Eine umfassende und bedarfsorientierte Finanzplanung ist die Grundlage einer guten Immobilienfinanzierung.

Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, führt zwangsläufig zu weiteren Fragen, die es vor dem Abschluss einer Baufinanzierung und dem Erwerb oder Bau einer Immobilie zu klären gilt:

Erst wenn diese Fragen geklärt wurden, lässt sich herausfinden, wie viel die Immobile kosten darf, damit Sie sich Ihr Eigenheim langfristig leisten können.

Der Immobilienkauf oder -bau ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, dass die Finanzierung solide geplant und die Kreditrate langfristig finanzierbar ist. Daher müssen sie sich im ersten Schritt die Frage stellen, wie viel Kredit sie sich leisten können.

Dafür wird zunächst eine Haushaltsplanung erstellt. Das bedeutet alle regelmäßigen Einnahmen wie Gehälter, Miet- und Pachteinnahmen, Versicherungs- und Rentenleistungen sind den Ausgaben gegenüberzustellen. Bei den Ausgaben sind sowohl die fixen Kosten (Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherungen, Telefon, Internet etc.) wie auch die variablen Kosten für die Lebenshaltung (Lebensmittel, Kleidung, Unternehmungen, Urlaub) zu berücksichtigen.

Nicht berücksichtigt werden muss die Miete, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird. Dafür sind die Nebenkosten eines Eigenheims in der Regel höher als die einer Mietwohnung, da Kosten für Schornsteinfeger, Versicherungen, Grundsteuer usw. in voller Höhe anfallen und nicht auf die Mietparteien umgelegt werden. Zusätzlich sollten Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden.

Generell sollte die monatliche Kreditrate 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.

Sobald die maximale Kreditrate ermittelt wurde, lässt sich berechnen, wie viel Immobilie Sie sich damit leisten können. Also wie hoch die Finanzierungssumme ist, die Ihnen die Bank unter Berücksichtigung der monatlichen Belastbarkeit geben kann. Allerdings beeinflussen nicht nur die finanziellen Mittel die maximale Finanzierung, sondern auch der voraussichtliche Sollzins und der anfängliche Tilgungssatz.

Die Zinsen sind die Gebühren der Bank dafür, dass sie Geld verleiht. Diese werden Monat für Monat mit der Kreditrate abgegolten. Niedrige Zinsen ermöglichen nicht nur eine günstige Baufinanzierung. Dadurch kann auch mehr Kapital aufgenommen werden. Ist der Zins hingegen hoch, muss eine höhere Rate für die Kreditsumme aufgebracht oder das Budget gekürzt werden.

Die Zinsen werden mitunter von persönlichen Faktoren wie der Kreditwürdigkeit beeinflusst. Umso höher das Risiko für Zahlungsausfälle, desto teurer ist der Zinssatz. Eine gute Bonität, zwei Kreditnehmer, die Bereitstellung von Sicherheiten und hohes Eigenkapital wirken sich positiv auf die Konditionen aus.

Darüber hinaus wird die Höhe der Zinsen von der Zinsbindung beeinflusst. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, für den die vereinbarten Konditionen festgeschrieben sind. Nach dessen Ablauf werden mit der Bank neue Konditionen für die Restschuld verhandelt, die, wenn der Marktzins zwischenzeitlich gestiegen ist, teurer ausfallen. Daher empfiehlt sich eine lange Zinsbindung von mindestens zehn, besser 15 bis sogar 20 Jahren, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind. Mit der Dauer der Zinsfestschreibung steigt allerdings der Zinssatz.

Die anfängliche Tilgung beschreibt die Summe, die aufgewendet wird, um die Kreditschuld zurückzuzahlen. Umso höher dieser Satz ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Belastung. Jedoch ist das Darlehen damit schneller abbezahlt. Und Banken belohnen einen Tilgungssatz von mindestens 2,5 bis drei Prozent mit günstigeren Zinsen.

Durch die Hoch- und Herabsetzung der anfänglichen Tilgung lässt sich die Rate und damit die monatliche Belastung beeinflussen.

Eigenkapital bei einer Baufinanzierung ist sehr wichtig. Denn je mehr eigene Geldmittel die Kreditnehmer einbringen, desto geringer ist ihr Finanzierungsbedarf und damit auch das Risiko für die Bank. Außerdem haben die Kreditnehmer auch ein höheres Budget für ihr Eigenheim zur Verfügung.

Um herauszufinden, wie viel Immobilie sie sich leisten können, müssen Kreditnehmer die Finanzierungssumme der Bank mit dem Eigenkapital addieren. Die Summe ergibt abzüglich der Kauf- oder Baunebenkosten den maximalen Kauf-/Baupreis für das Eigenheim.

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Dazu gehören die Aufwendungen für den Notar und Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und die Maklercourtage. Diese zusätzlichen Kosten erhöhen den Geldbedarf um rund zehn bis 15 Prozent. Alleine die Grundsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Nebenkosten sind vom Gesamtbudget (Finanzierungssumme + Eigenkapital) abzuziehen. Um das Eigenheim möglichst zinsgünstig zu finanzieren, sollten Kreditnehmer mindestens die Nebenkosten mit ihrem Eigenkapital decken können. Andernfalls benötigen sie eine 110-Prozent-Finanzierung, die mit teuren Zinsen verbunden ist und nur bei einer sehr guten Kreditwürdigkeit vergeben wird.

Mit den folgenden Schritten wurde ermittelt, wie hoch das Haushaltsbudget ist, um herauszufinden, welche Finanzierungssumme dafür erhältlich sein kann. Außerdem wurde das Eigenkapital kalkuliert und die Nebenkosten, die erheblichen Einfluss auf das Budget nehmen, berechnet. Um abschließend die Frage zu beantworten, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, wird die folgende Faustformel angewandt:

Um sicherzugehen, raten Experten, zusätzlich einen Sicherheitsabschlag von fünf Prozent einzukalkulieren. Dieser soll dazu dienen, ungeplante Mehrkosten decken zu können. Der Sicherheitsabschlag kann bei der Berechnung des maximalen Kauf-/Baupreises berücksichtigt oder pauschal vom Eigenkapital abgezogen werden.