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Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Hauskauf?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 1. Juli 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Hauskauf oder allgemein Immobilienerwerb bildet die Grundlage für die Übertragung an die neuen Eigentümer
    • Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde
    • Voraussetzung ist die Vorlage der Unbedenklichkeitsbestätigung sowohl für das Grundbuchamt als auch die Bank als Partnerin der Baufinanzierung
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Die Unbedenklichkeitsbescheinigung: unerlässlich für den Immobilienerwerb

Ohne sie ist keine Eintragung ins Grundbuch möglich: die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Es gibt mehrere davon, hier geht es um die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die beim Kauf einer Immobilie nachzuweisen ist. Mit der Erteilung der Bescheinigung bestätigt das zuständige Finanzamt, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung von neuen Eigentümern der Immobilie ins Grundbuch bestehen. Und bestätigt damit gleichzeitig, dass die Käufer die geforderte Grunderwerbsteuer bezahlt haben.

Unbedenklichkeitsbescheinigung: Wann brauche ich sie und wofür?

Ohne eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wird das Grundbuchamt keine Eintragungen vornehmen – und kann der Kaufvertrag nicht abgeschlossen werden. Beim Hauskauf bzw. allgemein beim Immobilienerwerb können die Vertragsparteien zwar bereits den Kaufvertrag unterschreiben und notariell beurkundet haben – ohne die Zahlungsbestätigung durch das Finanzamt in Form der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt jedoch keine Eintragung ins Grundbuch und die Verkäuferseite muss auf die Zahlung des Kaufpreises warten.

Wer stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus? Das Prozedere

Grundsätzlich stellt das Finanzamt Unbedenklichkeitsbescheinigungen aus. In der Regel beantragt der beauftragte Notar diese Bescheinigung direkt beim Finanzamt. Nach Prüfung aller Unterlagen lässt das Finanzamt dem „Steuerschuldner“ den Grunderwerbssteuerbescheid zukommen. Die Grunderwerbsteuer ist eigentlich von Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner zu zahlen. In der Praxis wird im Kaufvertrag dann meist festgelegt, dass die Käuferseite die Zahlung der Steuerschuld trägt.

Ist die Zahlung beglichen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Zusammen mit den Notarkosten, Gerichtsgebühren, der Provision für die Vermittlung und den Kosten für die Grundbucheintragung zählt die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten.

Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Das Prozedere in der Übersicht
  • Unterschrift Kaufvertrag der beiden Vertragsparteien und Beurkundung durch einen Notar

  • Beantragung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt, in der Regel durch Notar: Zu den eingereichten Unterlagen gehört auch die Veräußerungsanzeige, mit der das Finanzamt über den Grundstückserwerb informiert wird und die Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist.

  • Zahlung der Grunderwerbssteuer durch Steuerschuldner, meist Käuferseite

  • Ausgabe in schriftlicher Form (keine E-Mail) der Unbedenklichkeitsbescheinigung an Steuerschuldner, an Käuferseite bzw. meist an Notar

  • Einreichung mit allen Unterlagen beim Grundbuchamt durch Notar

  • Die Käufer werden als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen

Dann gibt das Finanzamt Unbedenklichkeitsbescheinigungen aus (Voraussetzungen)

Besondere Bedingungen für die Ausstellung der Bescheinigung bestehen nicht. Die gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Demzufolge steht allen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu, die als steuerlich unbedenklich gelten. Im Grunde ist die einzige Voraussetzung erfüllt, sofern die Steuerschulden beim Finanzamt (Grunderwerbssteuer) beglichen wurden und keine offenen Forderungen (betrifft nur Grunderwerbsteuer) vorliegen.

In diesen Fällen muss keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden

Es gibt drei Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt und somit auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss.

Steuerfreiheit besteht in diesen Fällen:
  • Der Kaufpreis der Immobilie liegt unter 2.500 Euro

  • Der Grundstückserwerb erfolgt zwischen Ehegatten, Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder

  • Es handelt sich um eine Erbschaft

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung und Baufinanzierungen

Nicht nur das Grundbuch fordert eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, sondern auch Banken als Partnerin für die Baufinanzierung. Auch sie werden den Kaufpreis erst überweisen, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung und Hauskauf? Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kostet verglichen mit dem Immobilienwert bzw. der Höhe der Baufinanzierung wenig: zwischen 5 und 20 Euro. Üblich ist es hier, dass die Gebühr den Kaufnebenkosten zugeordnet wird. Wichtiger ist aber für Interessierte, dass ohne steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Hauskauf abgeschlossen werden kann. Das Grundbuchamt fordert diese, aber auch die finanzierenden Banken als Sicherheit.

Gut ist, dass eine Unbedenklichkeitsbescheinigung weder Aufwand noch große Hürde beim Projekt Immobilienerwerb sein dürfte. Ist die Grunderwerbssteuer bezahlt oder die Steuerfreiheit festgestellt, stellen Finanzämter diese in der Regel umstandslos aus. Das Beste: Der Notar nimmt Ihnen hier die meisten Formalitäten ab und Sie können sich auf andere Themen rund um Ihre Baufinanzierungsprojekte kümmern.

Wir sind spezialisiert auf Baufinanzierungen und haben bereits unzählige Kaufprozesse und Bauprojekte erfolgreich begleiten dürfen. Gern beraten wir Sie zur Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie zu allen Fragen rund um Ihre Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 1. Juli 2024

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