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Sondertilgung für den Kredit: Sinnvoll?

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27.07.21

Das Wichtigste zur Sondertilgung des Kredits im Überblick

  • Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen neben der monatlichen Rate, die außerhalb des Tilgungsplans erbracht werden.

  • Sie dienen dazu, die Restschuld zu verringern und die Laufzeit der Finanzierung zu verkürzen.

  • Einige Banken verlangen einen Zinsaufschlag für das Recht, kostenlos Zusatzzahlungen zu leisten. In diesem Fall ist die Sondertilgung nur sinnvoll, wenn sie auch ausgeschöpft wird.

  • Wer einen höheren Geldbetrag zur Verfügung hat, der die Höhe der Sondertilgung übersteigt, kann das Darlehen nach zehn Jahren kündigen und gebührenfrei ablösen.

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Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung bei einem Annuitätendarlehen. Diese wird in die Baufinanzierung eingebracht, um die Restschuld zu verringern und die Laufzeit zu verkürzen. Die Kreditnehmer zahlen also neben ihrer monatlichen Rate außerplanmäßig auf das Darlehenskonto ein.

Sondertilgungen erfolgen außerhalb des von der Bank festgelegten Tilgungsplans. Im Vertrag ist festgelegt, wie hoch die zusätzliche Zahlung maximal sein darf. Die Höhe kann einmalig oder regelmäßig, beispielsweise 7.000 Euro im Jahr, festgelegt sein.

Was ist der Nutzen von Sondertilgungen?

Sondertilgungen ermöglichen es, je nach Vertragsgestaltung, jedes Jahr mehrere Tausend Euro zusätzlich in den Baukredit einzuzahlen. Auf diese Weise wird nicht nur die Restschuld für die Anschlussfinanzierung reduziert. Auch die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich und die Kreditnehmer sind früher schuldenfrei.

Die Vorteile einer Sondertilgung

  • Zinsen sparen

Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Obwohl die Höhe der Rate immer gleich bleibt, verringert sich der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Denn die Zinsen werden an der vorhandenen Restschuld berechnet. Durch Sondertilgungen verringert sich die Restschuld, wodurch die Zinslast ebenfalls sinkt.

  • Verkürzung der Laufzeit

Ein Vorteil von Sondertilgungen ist nicht nur, dass sich die Gebühren für das Darlehen reduzieren. Auch die Laufzeit wird durch die zusätzlichen Zahlungen verkürzt und die Kreditnehmer sind früher schuldenfrei als bei Vertragsabschluss errechnet.

  • Reduzierung der Restschuld

Am Ende der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig, die über eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank (Prolongation) oder einem anderen Kreditgeber (Umschuldung) weiterfinanziert wird. Durch Sondertilgungen verringert sich die Restschuld, wodurch die Kreditsumme des Anschlussdarlehens geringer ausfällt.

  • Vorfälligkeitsentschädigung verringern

Wer seine Baufinanzierung früher ablöst als geplant, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Die Höhe für diese Gebühr ist von der Restschuld abhängig. Da sich der ausstehende Tilgungsbetrag durch die Sonderzahlungen reduziert, fällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung geringer aus. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Sondertilgungen bereits gezahlt wurden oder noch möglich sind. Banken müssen diese bei ihrer Berechnung berücksichtigen. Somit zahlen Darlehensnehmer mit Sondertilgungsrecht eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung als ohne diese Option.

Nachteile: Zinszuschlag für Sondertilgungen

Einige Banken räumen das Recht auf Sondertilgungen nicht obligatorisch ein, sondern verlangen dafür einen Zinszuschlag. Und dieser verteuert die Baufinanzierung.

Ein Darlehen mit Sondertilgungsrecht und Zinszuschlag lohnt sich nur, wenn die zusätzlichen Zahlungen auch ausgereizt werden. Denn ein Aufschlag von 0,1 Prozent klingt zunächst wenig, nach zehn Jahren resultieren daraus aber Kosten von mehr als 1.000 Euro. Wer das Sondertilgungsrecht nutzt und die Zinslast durch zusätzliche Zahlungen verringert, kann die Gebühren ausgleichen. Daher müssen sich Kreditnehmer genau überlegen, ob sie von diesem Recht Gebrauch machen erden und sich die Sondertilgungen auch leisten können.

Ist die Sondertilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Eine Sondertilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bank für dieses Recht keinen Zinszuschlag verlangt. In diesem Fall räumt sie ihren Kunden die Option ohne weitere Gebühren ein. Diese können davon Gebrauch machen oder auch nicht, wie es ihre finanzielle Situation zulässt. Nutzen sie die Möglichkeit, sind sie schneller schuldenfrei und können die Kosten für ihr Darlehen langfristig senken.

Verlangt der Kreditgeber allerdings einen Zinsaufschlag, ist die Sondertilgung nur sinnvoll, wenn sie ausgenutzt wird. Denn sonst stehen die Gebühren nicht in einem angemessenen Verhältnis. Daher müssen Kreditnehmer genau prüfen, ob sie das Recht nutzen und sich die zusätzlichen Zahlungen leisten können.

Hinweis: Wer einen höheren Geldbetrag erwartet, beispielsweise aus einer Erbschaft und diesen als Sondertilgung einsetzen möchte, muss berücksichtigen, dass es sich dabei um eine einmalige Zahlung handelt. Sinnvoller ist es in diesem Fall, eine kürzere Sollzinsbindung zu wählen und mit der Summe das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist abzulösen. Oder als Eigenkapital bei der Anschlussfinanzierung einzusetzen.

Rechenbeispiel für kostenlose Sondertilgungen

Anfänglicher Darlehensbetrag Jährliche Sondertilgungen Restschuld am Ende der Zinsbindung (10 Jahre) Zinszahlung bis Ende der Zinsbindung Dauer bis zur vollständigen Tilgung
200.000 € 0 € 146.364,34€ 24.479,41€ 31 Jahre 11 Monate
200.000 € 6.000 € 81.814,13€ 19.929,20€ 21 Jahre 6 Monate

Wie hoch sollte eine Sondertilgung sein?

Die Höhe der Sondertilgung ist von den vertraglichen Vereinbarungen und den finanziellen Möglichkeiten abhängig. Denn die Höhe und Anzahl der Zahlungen werden von der Bank beschränkt. Im Regelfall ist der maximale Betrag als prozentualer Anteil der Darlehenssumme ausgewiesen. Diese Summe darf nicht überschritten werden.

Wer eine zusätzliche Zahlung erbringen möchte, muss realistisch kalkulieren. Dabei dürfen nicht nur die vorhandenen Geldmittel berücksichtigt werden, sondern auch mögliche Ausgaben. Zum Beispiel für Urlaub oder ein neues Auto. Eigenheimbesitzer sollten zudem immer über Rücklagen für Unvorhergesehenes und Reparaturen verfügen.

Wer eine höhere Geldsumme zur Verfügung hat, die das Sondertilgungsrecht übersteigt, kann die Baufinanzierung kündigen und das Darlehen ablösen. Nach zehn Jahren ist eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Dabei gilt eine Frist von sechs Monaten.

Lassen Sie sich beraten

Baudarlehen mit einer Sondertilgungsoption bieten ein hohes Maß an Flexibilität. Sie ermöglichen es, die Kosten für das Darlehen zu senken und die Laufzeit zu verkürzen. Doch verlangt die Bank für dieses Recht einen Zinsaufschlag, ist die Sondertilgung nur sinnvoll, wenn diese auch genutzt wird.

Als Baufinanzierungsexperten beraten wir Sie gerne zu diesem Thema. Gemeinsam finden wir heraus, welcher Immobilienkredit zu Ihnen passt und ob sich das Recht auf Sondertilgungen für Sie lohnt.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27.07.21

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15 Jahre Zinsbindung 0,67 % 554 Euro
20 Jahre Zinsbindung 0,88 % 597 Euro
25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
30 Jahre Zinsbindung 1,09 % 639 Euro
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

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Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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