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Schlüsselfertiges Haus: Was bedeutet das?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 25. Oktober 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Ein schlüsselfertiges Haus zu kaufen bedeutet, dass von Beginn bis zur Fertigstellung alle Arbeiten von einem Bauunternehmen durchgeführt bzw. koordiniert werden
    • Diese Art des Hausbaus ermöglicht es, Kosten und Bauzeit gut zu kalkulieren
    • Schlüsselfertig heißt aber nicht automatisch, dass das Eigenheim nach Schlüsselübergabe bezugsfertig ist
    • Um Kosten zu sparen, können Sie Maßnahmen in Eigenleistung durchführen, etwa das Verkleiden von Wänden
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Ein schlüsselfertiges Haus ermöglicht, möglichst ohne Stress und eigenen Aufwand in das Traumhaus zu ziehen. Doch stellt sich die Frage, ob schlüsselfertiges Bauen tatsächlich hält, was es verspricht. Wir klären, was ein schlüsselfertiges Haus ausmacht und welche Vor- sowie Nachteile es für Bauherren gibt.

Was ist ein schlüsselfertiges Haus?

Bei einem schlüsselfertigen Haus werden vom ersten Spatenstich bis zur Fertigstellung alle Maßnahmen von einem Bauunternehmen durchgeführt bzw. koordiniert. Das kann ein Bauträger, aber auch ein Generalunternehmen sein. Häufig sind schlüsselfertige Häuser Fertighäuser. Aber auch die Massivbauweise kommt infrage.

Beim schlüsselfertigen Bauen werden also alle Schritte und Gewerke, die beim Hausbau notwendig sind, von einem Anbieter koordiniert. Voraussetzung für diese Bauart ist, dass die zukünftigen Eigentümer bereits im Besitz eines Grundstücks sind. Die Leistungen, die der Bauträger oder das Generalunternehmen erfüllt, sind vollständig in einem Werkvertrag festgehalten.

Schlüsselfertig ist nicht gleich bezugsbereit!
Ziel des schlüsselfertigen Hauses ist in der Regel, dass die Besitzer nach Hausübergabe sofort einziehen können. Aber, wann eine Immobilie als schlüsselfertig gilt, ist von Anbieter zu Anbieter verschieden. Auch können individuelle Vereinbarungen getroffen werden. So können sich die Besitzer nach Übergabe des Hauses bspw. auch selbst um den Innenausbau, Küche, Malerarbeiten etc. kümmern.

Hinweis: Wann ein Haus als „schlüsselfertig“ gilt, ist nicht gesetzlich geregelt. Entscheidend sind die Vereinbarungen, die im Vertrag getroffen wurden.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, schließt einen Vertrag, der das Haus „bezugsfertig“ oder „wohnfertig“ übergibt. Auch wenn es hierbei ebenfalls keine rechtlichen Bestimmungen gibt, schließen diese Verträge im Regelfall auch den Innenausbau mit ein – und das Haus kann nach der Übergabe sofort bezogen werden.

Was muss ich selbst machen?

Was Sie nach der Hausübergabe selbst machen müssen, ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen. Wurde mit dem Anbieter vereinbart, dass Bodenbelag, Innenausbau, Malerarbeiten etc. durch das Unternehmen koordiniert werden, können Sie in der Regel direkt nach der Schlüsselübergabe einziehen.

Sie können aber auch, um Kosten zu sparen, bestimmte Maßnahmen selbst vornehmen. Dazu gehören bspw.:

  • Maler- und Tapezierarbeiten

  • Bodenbeläge herstellen

  • Küche / Bäder herstellen

  • Verkleiden der Wände

  • Einbau von Treppen

Was kann ich beim schlüsselfertigen Bauen anpassen und individualisieren?

Wer ein Massivhaus schlüsselfertig bauen lässt, kann unter Berücksichtigung der baulichen Möglichkeiten das Eigenheim vollkommen individuell gestalten. Aber auch die weitaus häufiger genutzten Fertighäuser sind längst nicht mehr von der Stange.

Heutzutage bietet ein Fertighaus ein hohes Maß an Individualität, sodass es sich kaum vom Architektenhaus unterscheidet. Zwar gibt es dabei die vorgegebenen Haustypen (Einfamilienhaus, Bungalow, Stadtvilla, Mehrfamilienhaus etc.), aber die Raumgestaltung kann vollständig selbst geplant werden. Vorausgesetzt, der Anbieter lässt dies zu und ist offen für Sonderwünsche.

Welche Vorteile und Nachteile hat ein schlüsselfertiges Haus?

Ein schlüsselfertiges Haus hat viele Vorteile. Allem voran spricht für diese Art des Bauens, dass ein Bauträger / Generalunternehmen alle Maßnahmen koordiniert und damit als Ansprechpartner fungiert. Läuft alles nach Plan, ist das schlüsselfertige Haus gut zu kalkulieren, was sich positiv auf die Immobilienfinanzierung auswirkt. Denn Sie wissen nicht nur, wann die Fertigstellung erfolgen wird. Dem Vertrag sind auch die genauen Kosten sowie die Fälligkeiten der einzelnen Zahlungen zu entnehmen.

Den Vorteilen stehen aber auch Nachteile gegenüber. So muss der Eigentümer Vorarbeiten leisten und dafür sorgen, dass das Grundstück über sichere Zufahrtswege sowie Strom- und Wasseranschlüsse verfügt. Diese Kosten fallen ebenso wie die Aufwendungen für die Baugenehmigung und Baunebenkosten unabhängig vom Werkvertrag mit dem Bauträger an. Außerdem besteht immer das Risiko für dessen Insolvenz. In diesem Fall ist nicht nur eine einzelne Maßnahme gefährdet, sondern das gesamte Bauvorhaben. Dadurch kann sich die Fertigstellung des schlüsselfertigen Hauses erheblich verzögern, während die Immobilienfinanzierung aber weiterhin bedient werden muss und ggf. Mietzahlungen anfallen.

    Vorteile Vorteile des Annuitätendarlehens

  • Kein Aufwand durch die Koordination der Gewerbe

  • Ein Ansprechpartner für alle Maßnahmen

  • Erhebliche Zeitersparnis

  • Kostensicherheit, da alle Preise im Voraus festgelegt werden

  • Immobilienfinanzierung kann bei einem schlüsselfertigen Haus besser geplant werden

  • Planungssicherheit durch vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin

    Nachteile des Annuitätendarlehens

  • Eigentümer muss für sichere Zufahrtswege, Wasser- und Stromanschlüsse sorgen

  • Risiko für Insolvenz des Bauträgers bzw. Generalunternehmens

  • Eigentümer ist verantwortlich für die Qualität der Einbauten

  • Durch Zusatzarbeiten können ungeplante Mehrkosten entstehen und/oder die Fertigstellung verzögert sich

Was kosten schlüsselfertige Häuser?

Die Kosten für ein schlüsselfertiges Haus sind elementar für die Planung der Immobilienfinanzierung. Allerdings sind sie individuell und abhängig von den eigenen Wünschen. So ist ein Fertighaus grundsätzlich preiswerter als ein Massivhaus. Dennoch nehmen auch die Bauart, die Größe, das Dach, die Energiestandards und die Ausführung Einfluss auf die Kosten.
Die Preise für ein Fertighaus liegen im mittleren Preissegment bei 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Sie können aber auch 4.500 bis 6.000 Euro und mehr betragen. Hinzu kommen die Kosten für das Grundstück, die Baunebenkosten und Baugenehmigungen, die Bodenplatte und Anschlüsse.

Ein bezugsfertiges Haus kostet mehr als eine Immobilie, bei der Sie den Innenausbau noch selbst vornehmen müssen. Um Kosten zu sparen, entscheiden sich daher viele Bauherren dafür, einige Maßnahmen in Eigenleistung vorzunehmen.

Tipp: Seien Sie bei der Einschätzung Ihrer Eigenleistungen möglichst realistisch. Müssen Sie im Nachhinein doch noch eine Firma beauftragen, sind die Kosten meist höher.

Welche Anbieter gibt es?

Angeboten werden schlüsselfertige Häuser von örtlichen Bauträgern und Bauunternehmen. Es gibt aber auch große und bekannte Anbieter für Fertighäuser, die deutschlandweit tätig sind. Dazu gehören WeberHaus, Bien-Zenker, Okal und ScanHaus. Im Rahmen der Massivhäuser kommen bspw. Town & Country Haus, Roth-Massivhaus und Kern-Haus infrage.

Schlüsselfertiges Bauen lohnt sich immer dann, wenn Sie möglichst wenig selbst mit dem Hausbau zu tun haben möchten. Wenn Sie einen Ansprechpartner bevorzugen und die Kosten bzw. Ihre Immobilienfinanzierung möglichst genau planen möchten. Sowohl die Baupreise wie auch die Bauzeiten lassen sich bei einem schlüsselfertigen Haus gut kalkulieren, was ein erhebliches Plus für diese Bauart ist und Planungs- und Kostensicherheit verschafft – auch bei Ihrer Baufinanzierung. Dabei helfen wir Ihnen gerne und beraten Sie rund um die Finanzierung Ihres Traumhauses.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 25. Oktober 2023

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