Kann die Eigentümergemeinschaft meinen Wohnungskauf beeinflussen?

Der Kauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft ist eine große Entscheidung. Vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag der Eigentumswohnung sollten Sie sich daher die Frage stellen, welche Auswirkung die Eigentümergemeinschaft auf den Wohnungskauf hat. So sind es vor allem die vertraglichen Regelungen, das Hausgeld und die Gemeinschaftsordnung, die für Käufer eine Rolle spielen. 

Eine Eigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft von Personen, die zusammen eine Immobilie besitzt. Jede einzelne Person ist im Besitz eines Anteils; einer oder mehrerer Wohnungen und ggf. weiterer Teile des Gebäudes. Die Eigentümergemeinschaft regelt die Verwaltung und das Zusammenleben in dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Eine Gemeinschaft von Eigentümern trifft Entscheidungen, die das ganze Gebäude bzw. gemeinschaftliche Flächen betreffen. Dazu gehört die Gestaltung von Gemeinschaftsbereichen wie der Außenanlage, aber auch zu Renovierungen und Instandhaltungsarbeiten.

Mit der Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft gehen verschiedene Pflichten einher. Diese zielen darauf ab, das Zusammenleben und den Umgang mit dem gemeinsamen Objekt zu regeln. Zu den Pflichten eines Eigentümers gehören:

Neben all den Verpflichtungen haben Eigentümer aber auch verschiedene Rechte. So besitzen sie ein Stimmrecht und dürfen über wichtige Entscheidungen mitbestimmen. Das können finanzielle Verpflichtungen wie die Höhe des Hausgeldes sein, Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder aber auch Veränderungen an der Immobilie. 

Das Hausgeld ist ein monatlicher Betrag, den alle Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bezahlen müssen. Es dient dazu, laufende Kosten zu decken, die für die Pflege und Verwaltung des gemeinsamen Objekts anfallen. Aber auch um Rücklagen für Sonderausgaben zu bilden, wie etwa Renovierungsarbeiten, einen Neuanstrich oder bauliche Veränderungen.

Typischerweise wird das Hausgeld für folgende Ausgaben genutzt:

Die Höhe des Hausgeldes ist vom Zustand der Immobilie, der Größe des Gebäudes sowie den individuellen Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft abhängig.  Es wird im Regelfall anteilig anhand des Miteigentumsanteils jedes einzelnen Eigentümers berechnet. Größere Wohnungen zahlen somit ein höheres Hausgeld als Wohneinheiten mit weniger Fläche.

Ein Kaufvertrag wird bei Immobilien immer zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen – somit kann die Eigentümergemeinschaft nicht direkt Einfluss auf den Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung nehmen. Allerdings kann die Gemeinschaft das Kaufvorhaben indirekt beeinflussen.

In bestimmten Fällen hat die Eigentümergemeinschaft ein Vorkaufsrecht. Dieses muss allerdings im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung festgehalten sein. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft einer Vermietung der Wohneinheit zustimmen muss. Das ist vor allem für Kapitalanleger relevant, welche die Wohnung nicht selbst bewohnen möchten. Bringen Sie Haustiere mit, sollten Sie außerdem sicherstellen, dass deren Haltung erlaubt ist.

Käufer müssen beachten, dass sie nach dem Kauf der Wohnung zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet sind. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, kann die Eigentümergemeinschaft rechtliche Schritte einleiten. Deshalb ist es zwingend notwendig, dass Sie vor dem Kauf die Höhe des Hausgeldes erfragen. Zudem ist es wichtig, sich über die Höhe der bereits gebildeten Instandhaltungsrücklagen zu informieren. Je weniger Rücklagen vorhanden sind, desto höhere Ausgaben können auf Sie zukommen. Dabei sollten Sie sich auch über bereits geplante oder künftig erforderliche Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen informieren.

Beachten Sie, dass Sie sich an die Gemeinschaftsordnung halten müssen. In der Gemeinschaftsordnung werden nicht nur Regelungen festgelegt, die gemeinschaftliche Flächen betreffen, sondern auch in die persönliche Entfaltungsfreiheit eingreifen. So kann in der Verordnung festgelegt sein, ob Haustiere gehalten und welche baulichen Veränderungen in der eigenen Wohnung (nicht) vorgenommen werden dürfen. Auch Lärmvorschriften können gelten. Die Gemeinschaftsverordnung kann die eigene Entfaltung durchaus einschränken. Deshalb müssen Sie vor dem Kauf die Verordnung gründlich durchlesen.

Möchten Sie das Objekt vermieten, müssen Sie in Erfahrung bringen, ob die Eigentümergemeinschaft einer Vermietung zustimmen muss. In diesem Fall müssen Sie noch vor dem Kauf sicherstellen, dass Sie die Wohnung auch als Kapitalanlage nutzen können. Sie sollten sich auch über laufende Prozesse und Rechtsstreitigkeiten informieren.

Zusammengefasst sollten Sie also vor dem Kauf Folgendes beachten:

Es ist ratsam, die Protokolle der bisherigen Eigentümerversammlungen anzufordern. So können Sie sich einen guten Eindruck verschaffen, welche Themen behandelt und welche Entscheidungen getroffen wurden. Auch laufende Konflikte und Unstimmigkeiten können sich so aufdecken lassen.

Haben Sie ein geeignetes Objekt mit einer soliden Eigentümergemeinschaft gefunden? Dann sind wir Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung gerne behilflich.