Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 29. April 2022
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Viele Menschen träumen davon, sich ein Ferienhaus am Meer oder eine Auslandsimmobilie als Altersresidenz im Süden zu kaufen. Um sich diesen Wunsch von einem Haus im Ausland zu erfüllen, ist meist ein Immobilienkredit nötig. Doch befindet sich die Immobilie im Ausland, gelten andere Regeln und Bedingungen für die Baufinanzierung. Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung in einem anderen Land kaufen und finanzieren können. Und warum die Immobilienfinanzierung über eine deutsche Bank nur möglich ist, wenn Sie bereits ein abbezahltes Grundstück oder Immobilie besitzen.
Um eine Auslandsimmobilie zu finanzieren, gibt es zwei Möglichkeiten: Ein Kredit bei einer Bank im jeweiligen Zielland oder bei einem deutschen Kreditinstitut. Beide Varianten der Immobilienfinanzierung haben jeweils Vor- und Nachteile.
Da sich die Immobilie im Regelfall „vor Ort“ befindet, kann es leichter sein, das Darlehen für die Immobilienfinanzierung bei einer Bank in dem jeweiligen Land zu erhalten. Doch kann die Finanzierung der Immobilie im Ausland auch erhebliche Nachteile bergen:
Verständigungsprobleme: Sprachbarrieren können bei den Verhandlungen der Baufinanzierung und Gesprächen mit der Bank im Ausland fatale Risiken bergen. Denn es kann passieren, dass die Vertragspartner von verschiedenen Voraussetzungen ausgehen oder Verträge für die Finanzierung der Immobilie nicht so geschrieben werden, wie vom Kreditnehmer gewünscht. Aus diesem Grund ist es bei sprachlichen Differenzen unerlässlich, einen unabhängigen Dolmetscher hinzuzuziehen.
Ausländisches Recht: In anderen Ländern gelten andere Gesetzgebungen. Vor dem Kauf und der Finanzierung einer Immobilie im Ausland sollten die Interessenten sich eingehend mit dem Recht des jeweiligen Landes befassen. Insbesondere im Hinblick auf die Kreditvermittlung und den Besitz von Eigentum. Hilfreich können dabei Anwaltskanzleien und Vertretungen der IHK sein, die sich auf das jeweilige Land spezialisiert haben.
Währungsdifferenzen: Wer in einem Land, das nicht zum Euro-Währungsgebiet gehört, eine Immobilie finanzieren möchte, muss das Währungsrisiko beachten. Damit ist gemeint, dass der Kurs zwischen der jeweiligen Landeswährung und dem Euro jederzeit schwankt. So kann es passieren, dass in Euro plötzlich ein viel höherer Betrag für die Rate der Baufinanzierung im Azsland aufgebracht werden muss. Dieses Risiko entfällt, wenn die Kreditnehmer Geld in der jeweiligen Währung verdienen. Also beispielsweise in der Schweiz eine Immobilie finanzieren, wo sie auch arbeiten und mit Schweizer Franken entlohnt werden.
Bei einem Hauskauf in Deutschland fallen im Rahmen der Baufinanzierung rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie an Nebenkosten für Notar und Grundbucheintrag, Maklercourtage und Grunderwerbssteuer an. Mit diesem Wert kalkulieren Banken wie auch zukünftige Eigenheimbesitzer. Im Ausland können sich die Nebenkosten für die Immobilienfinanzierung allerdings unterscheiden und deutlich höher ausfallen.
Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind im Ausland meist höher. Sie können bis zu 30 Prozent des Kaufpreises betragen.
Weniger ins Gewicht fallen hingegen die Zinskosten einer Baufinanzierung für Immobilien im Ausland. Denn innerhalb der EU werden auch bei ausländischen Banken die Zinsen vom Leitzins der Europäischen Zentralbank bestimmt. Sie bewegen sich im Ausland somit auf ähnlichen Niveau wie bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Wer im Ausland eine Wohnung oder Immobilie kaufen möchte, kann auch in Deutschland eine Baufinanzierung aufnehmen. Die Vorteile dabei liegen auf der Hand:
Keine Sprachbarrieren
Keine Währungsdifferenz bei der Ratenzahlung
Gültigkeit des deutschen Rechts bei der Immobilienfinanzierung
Ansprechpartner im Heimatland
Allerdings gibt es neben den Vorteilen auch Nachteile bei Finanzierung einer Auslandsimmobilie bei einer deutschen Bank. Zudem steht die Immobilienfinanzierung für eine ausländische Immobilie nicht allen Personen offen, da die Banken strenge Voraussetzungen haben.
Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland über eine Deutsche Bank ist nur möglich, wenn die Kreditnehmer in Deutschland eine abbezahlte Immobilie oder ein Grundstück besitzen. Dieses muss zwingend schuldenfrei sein, da das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird. Das heißt also, wer im Ausland Eigentum erwerben möchte, kann die Finanzierung nur in Deutschland machen, wenn hier bereits Besitz vorhanden ist.
Darüber hinaus sind viele Kreditgeber nur in ausgewählten Ländern aktiv. Dazu gehören mitunter Spanien, Niederlande, Belgien, Frankreich, Italien, Dänemark, Portugal, Schweden, Luxemburg, Türkei und die Schweiz. Wer in einem anderen Land eine Immobilie kaufen möchte, hat es meist schwer, in Deutschland einen Anbieter für die Baufinanzierung der Immobilie im Ausland zu finden.
Grundsätzlich ist es also möglich, eine Immobilie im Ausland mit einer Baufinanzierung in Deutschland zu kaufen. Allerdings sind die Hürden sehr groß und neben einem geringen Angebot an Kreditgebern gibt es strenge Voraussetzungen für die Finanzierung der Auslandsimmobilie. Denn nur wer bereits eine abbezahlte Immobilie oder ein Grundstück besitzt, kann ein Haus im Ausland finanzieren. Außerdem müssen die Kreditnehmer mit einem Zinsaufschlag aufgrund der Auslandsimmobilie rechnen.
Grundbucheintrag prüfen: Vor dem Erwerb im Ausland sollten Sie die Lasten der Immobilie prüfen. Dies geschieht über das Grundbuch. Lassen Sie sich zudem die Lastenfreiheit der Immobilie vertraglich zusichern und fordern Sie eine zweisprachige Ausführung des Dokuments.
Über die Rechtslage informieren: In den meisten Ländern gelten andere Rechtssprechungen als in Deutschland. Daher ist es wichtig, dass Sie sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb im Ausland vertraut machen.
Besichtigung der Immobilie vor Ort: Verzichten Sie nicht auf eine Besichtigung der Immobilie vor Ort. Dabei sollten Sie auch einen Gutachter hinzuziehen, der mögliche Mängel aufdeckt und den tatsächlichen Zustand der Immobilie im Ausland prüft.
Serösen Makler wählen: Wählen Sie einen Makler, der über entsprechende Zertifikate und Nachweise verfügt. Ratsam sind auch Immobilienmakler, die Mitglied eines Berufsverbandes sind. Informieren Sie sich über Referenzen, die Firma, Preise und wann die Courtage fällig wird. Übrigens sollte die Provision nie im Voraus erbracht werden, sondern erst bei erfolgreichem Immobilienkauf.
Höhere Nebenkosten beachten: Im Ausland können bis zu 30 Prozent Nebenkosten beim Hauskauf anfallen. Diese sind zwingend zu berücksichtigen, da sie deutlich höher sind, als in Deutschland kalkuliert wird.
Baugenehmigung prüfen: Wer im Ausland ein Grundstück kauft, muss zwingend prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt. Außerdem sollte der Bebauungsplan gecheckt werden. Denn dieser regelt, wie gebaut werden darf und welche Baumaßnahmen für die umliegenden Grundstücke geplant sind.
Eine Auslandsimmobilie zu kaufen, ist der Traum vieler Menschen. Ob als Ferienhaus oder für das Alter – dieser Wunsch muss nicht unerfüllt bleiben. Allerdings ist die Immobilienfinanzierung im Ausland mit erheblichen Hürden verbunden und häufig nur machbar, wenn bereits ein schuldenfreies Grundstück oder eine Immobilie besteht. Wir unterstützen Sie dabei, die Hürden zu meistern und helfen Ihnen, die passende Baufinanzierung für Immobilien im Ausland zu finden.
Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 19.11.21
Susanne Knofe
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Stand: 29. April 2022
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