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Was muss ich bei der Aufnahme eines Kredits für die Baufinanzierung beachten?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 17. Juli 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Ein regelmäßiges Einkommen und umfassendes Eigenkapital erhöhen die Chancen auf einen Immobilien- oder Baufinanzierungskredit
    • Eigenkapital senkt das Risiko für den Kreditgeber und reduziert den Zinssatz
    • Für eine Baufinanzierung gibt es Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Festdarlehen
    • Verwende maximal 35 % des Nettoeinkommens für die Tilgung und berücksichtige Nebenkosten
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Ein Ort, an dem deine Kinder groß werden können und du alt werden kannst – wer wünscht sich das nicht? Wenn du bewusst auf diesen Artikel geklickt hast, hast du bestimmt, wie viele andere Menschen auch, den großen Traum vom Eigenheim. Endlich eine eigene Oase besitzen, in der du allein die Regeln machst und nicht mehr von Vermietern abhängig bist. Ein Eigenheim ermöglicht dir Sicherheit und Unabhängigkeit. Aber auch im Alter profitierst du von einer eigenen Immobilie, schließlich kannst du so im Ruhestand mietfrei wohnen. Leider geht der Erwerb eines Eigenheims aber mit hohen Kosten einher, die kaum jemand problemlos bezahlen kann. Damit du dir deinen Traum dennoch erfüllen kannst, gibt es die sogenannte Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung, also einen Kredit, mit dem du den Bau oder Kauf deines Traumhauses finanzieren kannst. Alles, was du zur Kreditaufnahme für eine Baufinanzierung wissen musst, erklären wir dir im Folgenden!

Was ist eine Baufinanzierung?

Der Besitz eines Eigenheims – Wer träumt nicht davon? Leider sind die Immobilienpreise aber sehr hoch, sodass kaum jemand in der Lage ist, aus eigener Tasche eine Immobilie zu kaufen. Damit du deinen Traum des Eigenheims trotzdem verwirklichen kannst, musst du also in der Regel einen Kredit aufnehmen. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel. Dabei handelt es sich nämlich um einen Kredit, der speziell dafür da ist, dir dabei zu helfen, ein Bauprojekt zu realisieren. Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit. Du kannst das geliehene Geld also nicht beliebig ausgeben, sondern musst etwa den Bau eines Eigenheims, den Kauf einer bereits bestehenden Immobilie oder umfangreiche Renovierungsarbeiten damit finanzieren. Deinen Kredit nimmst du bei einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut auf.

In der Regel zahlst du deinen Kredit über mehrere Jahre oder sogar mehrere Jahrzehnte zurück. Das kommt auf die Art deiner Baufinanzierung an. Es gibt nämlich zwei verschiedene Darlehensarten:
  • Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du den Kredit in monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Raten ab. Hier handelt es sich um die beliebteste Darlehensart, sie hat nämlich den Vorteil, dass die von dir gezahlte Rate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Diese Raten setzen sich aus zwei Teilen zusammen: der Tilgung und den Zinsen. Die Tilgung beschreibt die Rückzahlung deines Kredits. Die Zinsen sind der Preis, den du für die Leihgabe bezahlen musst. Der Zinssatz wird in der Regel über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Nach dem Ablauf der Zinsbindung hast du allerdings noch eine Restschuld. Dafür brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung zu einem neuen Zinssatz
  • Volltilgerdarlehen: Hier handelt es sich streng genommen nicht um eine eigene Darlehensart, sondern um eine Art des Annuitätendarlehens. Beim Volltilgerdarlehen zahlst du nämlich ebenfalls eine stets gleichbleibende Rate. Der Unterschied zum klassischen Annuitätendarlehen ist aber, dass die Volltilgung darauf abzielt, dass du zum Ende der Laufzeit vollkommen schuldenfrei bist. Dadurch sind die Raten allerdings höher
  • Festdarlehen: Beim Festdarlehen, oder auch endfälliges Darlehen genannt, zahlst du keine regelmäßigen Raten. Stattdessen wird am Ende der Kreditlaufzeit die gesamte Summe, die du dir geliehen hast, auf einmal fällig. Monatliche Zahlungen fallen aber in Form des Abbezahlens der Zinsen trotzdem an. Diese Darlehensart ist nur dann sinnvoll, wenn du dir sicher bist, dass du in Zukunft eine größere Geldsumme erhalten wirst, beispielsweise aus einem Bausparvertrag

Um deine Baufinanzierung optimal zu gestalten, ist eine sorgfältige Planung und die Auswahl der für dich und deine individuelle Situation passenden Darlehensart sehr wichtig. Informiere dich gründlich und vergleiche verschiedene Angebote, um die für dich beste Finanzierung zu finden. Mit einer gut durchdachten Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung kannst du deinen Traum vom eigenen Heim Wirklichkeit werden lassen!

Voraussetzungen für die Baufinanzierung

Um eine Baufinanzierung erfolgreich beantragen zu können, musst du dich einer Prüfung des Kreditgebers unterziehen. Dabei wird geprüft, ob du tatsächlich als kreditwürdig giltst. So geht der Kreditgeber sicher, dass du den Kredit auch zurückzahlen kannst. Bestehst du diese Prüfung nicht, wirst du vermutlich keinen Kredit für deine Finanzierung erhalten. Folgende Punkte werden bei einer solchen Prüfung beachtet:

  • Eigenkapital: Als Eigenkapital wird das Geld bezeichnet, das du selbst mitbringst und in dein Bauprojekt investierst. Über je mehr Eigenkapital du verfügst, desto weniger Geld musst du dir leihen. Für das entsprechende Kreditinstitut sinkt somit das Risiko, wodurch die Wahrscheinlichkeit steigt, dass du einen Kredit erhältst. Bringst du ein hohes Eigenkapital mit, profitierst du in der Regel von besonders guten Konditionen für die Baufinanzierung
  • Einkommen: Mit der Prüfung deines Einkommens stellt die Bank sicher, dass du den Kredit in regelmäßigen Raten zurückzahlen kannst. Ein festes Einkommen ist also ein Muss für den Erhalt einer Baufinanzierung. Je höher dein Einkommen ist, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber. Ist die Summe, die du dir leihen möchtest, besonders hoch, sollte auch dein Einkommen entsprechend hoch sein. Auch die Art deines Beschäftigungsverhältnisses, also ob du befristet oder unbefristet angestellt bist, spielt hier eine Rolle
  • Alter: Um einen Kredit zu bekommen, musst du in der Regel mindestens 18 Jahre alt sein. Aber auch ein hohes Alter, also beispielsweise, wenn du kurz vor der Rente stehst, beeinflusst deine Kreditwürdigkeit. Hier kann es zu höheren Anforderungen für den Erhalt des Kredits kommen
  • Wert der Immobilie: Auch der Preis, den du für dein Eigenheim zahlen sollst, beeinflusst die Entscheidung der Bank. Liegt der Preis nämlich deutlich über dem Wert, den die Bank für die Immobilie errechnet hat, kann es dazu kommen, dass die Bank die Kreditvergabe verweigert
  • Schufa-Auskunft: Mit dem Schufa-Score wird deine Kreditwürdigkeit gemessen. Je höher dein Score, desto geringer ist das Risiko und dementsprechend hoch sind deine Chancen auf einen Kredit

Auch deine Familiensituation spielt hier übrigens eine Rolle. Nimmst du den Kredit mit einer weiteren Person, etwa deinem Ehepartner, auf, stellt das für die Bank ebenfalls ein geringeres Risiko dar.
All diese Faktoren beeinflussen deine Chancen, von einem Kreditinstitut ein Darlehen zu erhalten.

Kosten einer Baufinanzierung

Eine Aussage über die Kosten einer Baufinanzierung lässt sich pauschal nicht treffen. Es gibt verschiedene Faktoren, die die Kosten einer Finanzierung beeinflussen:

Kostenart

Beschreibung

Einflussfaktoren

Zinsen

Die Zinsen sind die Hauptkosten deiner Baufinanzierung. Sie sind die Gebühren, die du an den Kreditgeber für das geliehene Geld bezahlst. In der Regel ist der Zinssatz festgeschrieben.

Beeinflusst werden die Zinsen unter anderem von der Höhe deines Eigenkapitals, deiner Zahlungsfähigkeit und den aktuellen Marktentwicklungen.

Tilgung

Die Tilgung ist der Betrag, den du regelmäßig an den Kreditgeber zurückzahlst. Durch die Tilgung verringert sich die am Ende der Laufzeit zurückbleibende Restschuld, wodurch die Zinskosten einer Anschlussfinanzierung gesenkt werden. Bei der Kreditaufnahme solltest du nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Tilgung berechnen.

Die Tilgung wird von der Höhe deines Einkommens sowie der Laufzeit des Darlehens beeinflusst.

Nebenkosten

Die Nebenkosten beinhalten zusätzlich zur Tilgung anfallende Kosten, wie Maklergebühren, Notarkosten und Grundbucheintragungen.

Die Höhe der Nebenkosten wird unter anderem beeinflusst vom Kaufpreis und den von dir in Anspruch genommenen Dienstleistungen.

Eigenkapital

Ein hohes Eigenkapital kann zu geringeren Zinssätzen führen. Du solltest im besten Fall mindestens 20 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Bausumme besitzen.

Das Eigenkapital setzt sich unter anderem aus der Höhe deines Einkommens und deinen laufenden Ausgaben zusammen.

Der Weg zu deinem Traumhaus

Die Aufnahme eines Kredits für die Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erfordert eine sorgfältige Planung. Dabei musst du alle anfallenden Kosten berücksichtigen sowie deine eigenen finanziellen Mittel realistisch einschätzen. Auch die zukünftige Entwicklung deiner Finanzen musst du bedenken, da du den Kredit in der Regel über mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte abbezahlst. Informiere dich gründlich über die für dich infrage kommenden Finanzierungsformen und vergleiche die Angebote verschiedener Kreditgeber, um die beste Option für deine individuelle Situation zu finden. So kannst du deinen Traum vom Eigenheim in die Realität umsetzen!

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 17. Juli 2024

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