Sondertilgung Kredit: Sinnvoll?

Die Sondertilgung bei der Baufinanzierung ist eine zusätzliche Zahlung auf Ihr Annuitätendarlehen. Sie zahlen also neben Ihrer regulären Monatsrate außerplanmäßig Geld in den Immobilienkredit ein. Ziel ist es, die Restschuld schneller zu reduzieren und die Laufzeit zu verkürzen.

Doch lohnt sich eine Sondertilgung wirklich? Und worauf sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung achten?

Sondertilgungen erfolgen außerhalb des regulären Tilgungsplans. Im Darlehensvertrag ist genau festgelegt, wie hoch diese zusätzlichen Zahlungen maximal sein dürfen. Üblich sind beispielsweise:

• bis zu 10.000 Euro pro Jahr
• zwei bis fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme

Nicht jede Bank bietet jede Variante an. Teilweise ist die Sondertilgungsoption kostenlos enthalten, teilweise wird sie über einen Zinsaufschlag eingepreist.

Mit einer Sondertilgung können Sie jährlich mehrere Tausend Euro zusätzlich in Ihre Baufinanzierung investieren. Dadurch ergeben sich mehrere Effekte:

• Die Restschuld sinkt schneller
• Die Zinsbelastung reduziert sich
• Die Laufzeit verkürzt sich
• Die Anschlussfinanzierung fällt günstiger aus

Gerade bei langen Finanzierungen kann sich die Wirkung deutlich bemerkbar machen.

Zinsen sparen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, jedoch verschiebt sich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung im Zeitverlauf. Die Zinsen werden immer auf die verbleibende Restschuld berechnet. Durch eine Sondertilgung verringert sich diese Restschuld sofort. Dadurch sinkt automatisch auch die zukünftige Zinslast. Je früher und je höher die Sondertilgung erfolgt, desto stärker wirkt dieser Effekt.

Laufzeit verkürzen

Eine Sondertilgung reduziert nicht nur Zinsen, sondern verkürzt auch die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung. Sie sind früher schuldenfrei als ursprünglich geplant.

Gerade für Kreditnehmer mit dem Ziel einer schnellen Entschuldung ist das ein wesentlicher Vorteil.

Restschuld bei der Anschlussfinanzierung senken

Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt häufig eine Restschuld übrig, die über eine Prolongation oder Umschuldung weiterfinanziert wird.

Je geringer die Restschuld, desto entspannter verläuft die Anschlussfinanzierung. Durch Sondertilgungen fällt das neue Darlehen kleiner aus und Sie sind weniger abhängig vom dann gültigen Zinsniveau.

Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren

Wer eine Baufinanzierung vorzeitig ablöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese wird anhand der Restschuld berechnet.

Wurde bereits sondergetilgt oder besteht ein vertragliches Sondertilgungsrecht, müssen Banken diese Option bei der Berechnung berücksichtigen. Das senkt die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Nicht jede Bank gewährt eine Sondertilgungsoption kostenfrei. Teilweise wird ein Zinsaufschlag von beispielsweise 0,1 Prozent verlangt.

Was zunächst gering klingt, kann über zehn Jahre Mehrkosten von über 1.000 Euro verursachen.

Deshalb gilt: Ein Darlehen mit Zinsaufschlag lohnt sich nur, wenn die Sondertilgung regelmäßig genutzt wird. Wird die Option nicht ausgeschöpft, verteuert sich die Baufinanzierung unnötig.

Eine Sondertilgung ist besonders sinnvoll, wenn:

• kein Zinsaufschlag erhoben wird
• regelmäßig zusätzliches Kapital verfügbar ist
• das Ziel eine schnelle Entschuldung ist

Verlangt die Bank hingegen einen Aufschlag, sollten Sie genau prüfen, ob Sie die Sondertilgung tatsächlich nutzen werden.

Erwarten Sie beispielsweise eine einmalige größere Summe aus einer Erbschaft, kann es sinnvoller sein, eine kürzere Zinsbindung zu wählen und das Darlehen nach zehn Jahren vollständig oder teilweise abzulösen. Nach Ablauf von zehn Jahren besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

In diesem Rechenbeispiel wird die Zinsersparnis während der zehnjährigen Zinsbindung deutlich. Allerdings ist das nur eine Seite der Medaille. Das für die Sondertilgung eingesetzte Kapital beträgt 60.000 Euro. Dieses Geld kann nicht am Kapitalmarkt zum Vermögensaufbau eingesetzt werden. Ob die Sondertilgung sinnvoll ist oder nicht, hängt also von verschiedenen Faktoren ab.

1. Wie hoch ist der Zinssatz während der Zinsbindung?
2. Welche Rendite könnte ich auf mein Kapital anderweitig erzielen?

Bei einem zinsgünstigen Darlehen von 1,5 Prozent lohnt sich die Überlegung. Wiegt die Zinsersparnis den Gewinn durch das Investment des Kapitals auf? Angenommen am Aktienmarkt wird eine durchschnittliche Rendite von fünf Prozent pro Jahr erzielt. In diesem Fall lohnt sich die Sondertilgung eines Darlehens mit 1,5 Prozent Verzinsung nicht. Die Rendite am Aktienmakrt ist höher als die Zinsersparnis.

Ob eine Sondertilgung sinnvoll ist, hängt auch von der Alternativrendite ab.

Bei einem Darlehenszins von 1,5 Prozent und einer möglichen Kapitalmarktrendite von fünf Prozent wäre es rechnerisch lukrativer, das Geld zu investieren statt sonderzutilgen.

Die entscheidenden Fragen lauten:

• Wie hoch ist mein Darlehenszins?
• Welche Rendite kann ich realistisch erzielen?
• Wie wichtig ist mir Sicherheit im Vergleich zu Renditechancen?

Die maximale Sondertilgung ist vertraglich festgelegt, meist als prozentualer Anteil der Darlehenssumme.

Wichtig ist, realistisch zu planen. Neben der zusätzlichen Zahlung sollten weiterhin Rücklagen vorhanden sein für:

• Instandhaltung
• Reparaturen
• unerwartete Ausgaben
• private Wünsche wie Urlaub oder Anschaffungen

Eine Baufinanzierung darf niemals zulasten Ihrer finanziellen Stabilität gehen.

Baudarlehen mit einer Sondertilgungsoption bieten ein hohes Maß an Flexibilität. Sie ermöglichen es, die Kosten für das Darlehen zu senken und die Laufzeit zu verkürzen. Doch verlangt die Bank für dieses Recht einen Zinsaufschlag, ist die Sondertilgung nur sinnvoll, wenn diese auch genutzt wird.

Als Baufinanzierungsexperten beraten wir Sie gerne zu diesem Thema. Gemeinsam finden wir heraus, welcher Immobilienkredit zu Ihnen passt und ob sich das Recht auf Sondertilgungen für Sie lohnt.