Beim Kauf oder Bau einer Immobilie stellt sich für viele die Frage, ob es sinnvoller ist, ein Bestandsobjekt oder einen Neubau zu finanzieren. Beide Optionen haben ihre eigenen Herausforderungen und Vorteile, sowohl hinsichtlich der Finanzierung als auch der langfristigen Rentabilität. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, wie die Finanzierung von Neubauten im Vergleich zu Bestandsimmobilien funktioniert, welche Unterschiede es gibt und was Sie bei der Wahl zwischen Neubau und Bestandsimmobilie beachten sollten.
Was sind die grundlegenden Unterschiede zwischen der Finanzierung eines Neubaus und einer Bestandsimmobilie?
Die Finanzierung eines Neubaus unterscheidet sich in mehreren Punkten von der Finanzierung einer Bestandsimmobilie. Bei Neubauten müssen Banken oft zunächst eine genauere Einschätzung des Projekts vornehmen, da der Wert der Immobilie noch nicht vollständig feststeht. Die Finanzierung erfolgt meist über ein Baukreditverfahren, bei dem die Auszahlung des Darlehens in Raten erfolgt – je nachdem, wie weit die Bauarbeiten fortgeschritten sind.
Im Gegensatz dazu wird bei der Finanzierung einer Bestandsimmobilie der Wert der Immobilie bereits zum Zeitpunkt des Kaufes festgestellt, was den Finanzierungsprozess oft schneller und einfacher macht. Banken können auf den Marktwert des Objekts zugreifen und müssen nicht auf die Fertigstellung eines Neubaus warten.
Vorteile und Nachteile der Finanzierung von Neubauten
Die Finanzierung von Neubauten bietet einige Vorteile, aber auch bestimmte Nachteile.
Vorteile:
Neues, energieeffizientes Haus mit modernen Standards
Möglichkeit, von Förderungen für Energiesparmaßnahmen zu profitieren
Nachteile:
Höhere Baukosten
Längere Finanzierungsprozesse, da die Immobilie erst während der Bauzeit entsteht
Vorteile und Nachteile der Finanzierung von Bestandsimmobilien
Auch bei Bestandsimmobilien gibt es sowohl Vorteile als auch Nachteile.
Vorteile:
Schnellere Einzugsmöglichkeiten, da das Haus bereits fertiggestellt ist
Bessere Einschätzung der Wertentwicklung dank festgelegtem Marktwert
Einfachere und schnellere Finanzierung ohne Unsicherheit über Fertigstellung
Nachteile:
Höhere Instandhaltungs- und Renovierungskosten, besonders bei älteren Immobilien
Welche speziellen Fördermöglichkeiten gibt es für den Bau von Neubauten?
Für Neubauten gibt es zahlreiche Fördermöglichkeiten, vor allem wenn sie den neuesten Energieeffizienzstandards entsprechen. Besonders hervorzuheben ist die KfW-Förderung, die sowohl für den Bau als auch für die Sanierung von Immobilien zur Verfügung steht. Die KfW-Effizienzhaus-Förderung unterstützt Bauherren, die ein energieeffizientes Haus bauen möchten, und bietet zinsgünstige Darlehen sowie Zuschüsse.
Außerdem gibt es für Neubauten mit erneuerbaren Energien wie Photovoltaik oder Wärmepumpen spezielle Förderprogramme. Diese können die initialen Baukosten senken und die langfristigen Betriebskosten reduzieren.
Wie wirken sich die Baukosten und Grundstückspreise auf die Finanzierung von Neubauten aus?
Die Baukosten und Grundstückspreise für Neubauten sind in den letzten Jahren gestiegen, was die Finanzierung komplexer macht. Banken prüfen den gesamten Finanzierungsbedarf, der neben den reinen Baukosten auch den Grundstückspreis, mögliche Erschließungskosten und unvorhergesehene Ausgaben umfasst. Bei einem Neubau müssen oft auch zusätzliche Finanzierungsquellen wie Eigenkapital oder Zusatzkredite eingeplant werden.
Im Vergleich dazu sind die Kaufpreise für Bestandsimmobilien oft besser kalkulierbar, da sie in der Regel niedriger ausfallen. Auch wenn Bestandsimmobilien regelmäßig Renovierungen benötigen, sind diese Kosten oft weniger umfassend als bei einem Neubau.
Was muss bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie im Vergleich zu einem Neubau berücksichtigt werden?
Die Bewertung einer Bestandsimmobilie erfolgt in der Regel auf Grundlage des Marktwertes, der durch Vergleichspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung ermittelt wird. Hierbei spielt der Zustand der Immobilie eine große Rolle. Ein unrenoviertes Objekt oder eines mit hohem Renovierungsbedarf können den Wert mindern und die Finanzierungskosten erhöhen.
Bei einem Neubau hingegen wird der Baufortschritt und die Energieeffizienz berücksichtigt, aber der Wert des Hauses wird erst nach der Fertigstellung und dem Einzug genau bestimmt. Ein Neubau bietet den Vorteil, dass er oft eine höhere Lebensdauer und weniger Renovierungsbedarf in den ersten Jahren hat.
Wie werden Neubauten und Bestandsimmobilien von Banken bei der Kreditvergabe bewertet?
Banken bewerten Bestandsimmobilien in der Regel anhand ihres aktuellen Marktwertes und berücksichtigen dabei Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Für Bestandsimmobilien ist eine schnellere Wertfeststellung möglich, was den Finanzierungsprozess beschleunigt.
Bei Neubauten hingegen müssen Banken oft den Baufortschritt überwachen, um sicherzustellen, dass die Finanzierung im Einklang mit den tatsächlichen Baukosten steht. Dies kann dazu führen, dass die Kreditvergabe komplexer und zeitaufwändiger ist, da eine regelmäßige Zwischenfinanzierung erforderlich ist, bis der Bau abgeschlossen ist.
Welche Rolle spielt die Eigenkapitalquote bei der Finanzierung von Neubauten und Bestandsimmobilien?
Die Eigenkapitalquote spielt sowohl beim Neubau als auch beim Kauf von Bestandsimmobilien eine entscheidende Rolle. Im Allgemeinen verlangen Banken, dass Käufer mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei Neubauten kann es jedoch schwieriger sein, diese Quote zu erreichen, da die Baukosten hoch und oft schwer abzuschätzen sind.
Bei Bestandsimmobilien haben Käufer in der Regel eine bessere Einschätzung des Immobilienwertes, was das Eigenkapitalverhältnis stabiler macht. Zudem gibt es bei Bestandsimmobilien häufig mehr Möglichkeiten zur Nutzung von Fördermitteln und anderen Finanzierungsformen.
Wie wirken sich die Zinsen auf die Finanzierung von Neubauten und Bestandsimmobilien aus?
Die Zinsen für Neubauten und Bestandsimmobilien können je nach Marktlage variieren. Neubauten können von staatlichen Förderprogrammen profitieren, die zinsgünstigere Darlehen bieten, insbesondere wenn erneuerbare Energien eingesetzt werden. Bestandsimmobilien sind in der Regel nicht förderfähig, aber die Zinsen hängen hier auch von der Bonität des Kreditnehmers und der Höhe des Eigenkapitals ab.
Es kann auch vorkommen, dass Neubauten, aufgrund ihres höheren Bauvolumens und der damit verbundenen finanziellen Risiken, zunächst mit höheren Zinsen belastet werden.
Wie lange dauert die Finanzierung von Neubauten im Vergleich zu Bestandsimmobilien und was sind die Unterschiede im Prozess?
Die Finanzierung eines Neubaus ist oft ein langwierigerer Prozess als der Kauf einer Bestandsimmobilie, da viele zusätzliche Schritte erforderlich sind, wie etwa die Auswahl eines Bauunternehmens, die Planung und Genehmigung von Bauvorhaben und die regelmäßige Überprüfung des Baufortschritts durch die Bank.
Die Finanzierung einer Bestandsimmobilie ist in der Regel schneller, da der Wert und Zustand des Objekts sofort ermittelt werden können und keine Unsicherheiten über den Baufortschritt bestehen.
Neubau oder Bestandsimmobilie – Was passt besser zu Ihnen?
Die Entscheidung, ob Sie in einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie investieren, hängt von vielen Faktoren ab, einschließlich Ihrer finanziellen Situation, Ihrer langfristigen Planung und der aktuellen Marktbedingungen. Neubauten bieten in der Regel eine hohe Energieeffizienz und geringeren Renovierungsbedarf, während Bestandsimmobilien schneller bezogen werden können und oft geringere Anfangskosten haben. Die Wahl der richtigen Finanzierungsoption sollte sorgfältig überlegt werden, um sicherzustellen, dass Sie langfristig mit Ihrer Entscheidung zufrieden sind.
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Susanne Knofe
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Stand: 10. September 2025
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Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung
Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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