Kann man ein Erbpachtgrundstück kaufen?

Das Erbbaurecht ermöglicht es Ihnen, auf einem Grundstück zu bauen oder zu wohnen, das Ihnen nicht gehört.

Sie erwerben also das Haus, nicht aber das Grundstück. Für die Nutzung zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Die Laufzeiten sind langfristig ausgelegt und liegen meist zwischen 60 und 99 Jahren.

Beispiel: Liegt der Grundstückswert bei 150.000 Euro und der Erbbauzins bei 4 Prozent, zahlen Sie jährlich 6.000 Euro an den Grundstückseigentümer.

Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Sie müssen das Grundstück nicht kaufen.

In Zeiten hoher Immobilienpreise macht das oft einen erheblichen Unterschied. Grundstücke machen je nach Region schnell 20 bis 40 Prozent der Gesamtkosten aus.

Dadurch ergeben sich zwei zentrale Vorteile:

• Die Einstiegshürde in die Baufinanzierung sinkt
• Der Finanzierungsbedarf ist deutlich geringer

Das kann insbesondere für Familien oder Käufer mit begrenztem Eigenkapital interessant sein. Auf der anderen Seite stehen die Grundstückseigentümer, häufig Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Diese sichern sich über den Erbbauzins eine langfristige Einnahmequelle, ohne ihr Grundstück zu verkaufen.

Als Erbbauberechtigter haben Sie viele Rechte eines klassischen Eigentümers.  Sie können die Immobilie selbst nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben.

Gleichzeitig bestehen aber auch klare Verpflichtungen:

• Sie zahlen den Erbbauzins regelmäßig
• Sie tragen Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer
• Sie müssen sich an die Vorgaben des Erbbaurechtsvertrags halten

Wichtig ist: Der Vertrag läuft zeitlich begrenzt. Nach Ablauf fällt das Grundstück mit Gebäude grundsätzlich an den Eigentümer zurück, meist gegen eine Entschädigung.

Die Finanzierung unterscheidet sich grundsätzlich nicht stark von einer klassischen Baufinanzierung. Allerdings gibt es Einschränkungen.

Nicht jede Bank finanziert Immobilien auf Erbpachtgrundstücken, insbesondere wenn:

• der Grundstückseigentümer eine Privatperson ist
• die Restlaufzeit zu kurz ist
• der Vertrag ungünstige Regelungen enthält

Typische Anforderungen der Banken sind:

• Eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren
• Ein stabiler Erbbauzins
• Ausreichendes Eigenkapital

Ein wichtiger Punkt bei Erbpacht ist das sogenannte Heimfallrisiko. Das bedeutet: Unter bestimmten Umständen kann das Erbbaurecht vorzeitig an den Grundstückseigentümer zurückfallen.

Das kann zum Beispiel passieren bei:

• Zahlungsverzug
• Vertragsverstößen
• Insolvenz

Dieses Risiko berücksichtigen Banken bei der Finanzierung.

Ein Erbpachtgrundstück kann eine sinnvolle Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein. Vor allem dann, wenn Sie die Einstiegskosten in die Baufinanzierung reduzieren möchten.

Der nachträgliche Kauf ist möglich, aber immer abhängig vom Vertrag und vom Eigentümer.

Entscheidend ist eine saubere Prüfung im Vorfeld:

• Wie hoch ist der Erbbauzins?
• Wie lange läuft der Vertrag?
• Gibt es ein Vorkaufsrecht?
• Welche Bedingungen gelten bei der Finanzierung?