Kann man ein Erbpachtgrundstück kaufen?

Das Erbpachtrecht ermöglicht es, auf einem Grundstück, das jemand anders gehört, ein eigenes Gebäude zu besitzen bzw. zu errichten. Als vertragliche Grundlage dient ein Erbpachtvertrag, der meist sehr lange Laufzeiten bis 99 Jahre vorsieht. Als Gegenleistung zur Nutzung des Erbpachtgrundstücks wird ein regelmäßiger Betrag, der Pachtzins, an den oder die Grundstückseigentümer gezahlt. Dieser bewegt sich zwischen drei und fünf oder sogar sechs Prozent des Grundstückswertes (Nettobaulandwert). Erwirbt man ein Erbpachtgrundstück wird man also folgerichtig „nur“ zu Besitzern des Hauses, während das Grundstück weiterhin den Grundstückseigentümern gehört.

Beispiel Erbpachtzins
Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro und Erbbauzinsen in Höhe von 6 % fallen jährlich 6.000 Euro Pachtzinsen an.

Hier lassen sich zwei Perspektiven unterscheiden: Die der potentiellen Käufer und die der sogenannten Erbbaurechtsgeber.

Für Erstere, also den „normalen“ Hauskäufern, besteht der klare Vorteil darin, dass bei der Baufinanzierung die Finanzierung des teuren Baulandes entfällt. Obwohl der Bau-Boom gerade deutlich abflacht, machen Grundstücke als Posten der Baufinanzierung nicht selten ein Viertel der Kosten und mehr aus. Geld, das – wenn es wegfällt – es auch einkommensschwächeren Familien oder Paaren ermöglicht, ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Zudem erhöht sich damit der Eigenkostenanteil, während der Finanzierungsbedarf sinkt. Das lässt sich nutzen, um an günstigere Baufinanzierungen zu kommen.

Auf der anderen Seite als Grundstücksgeber stehen fast immer Institutionen wie Gemeinden, Kirchen, Stiftungen oder Privatpersonen bzw. private Investoren. Insbesondere für Letztere ist die Erbpacht auch eine relevante Geldanlage, z. B. für die private Altersvorsorge in Form der regelmäßigen Zinseinnahmen durch ein Grundstück.

Städte, Gemeinden oder Kirchen nutzen das Erbbaurecht auch, um den Bau von günstigen Mietwohnungen oder sozialen Wohnungsbau zu fördern, ohne dass sie dafür ihr Grundvermögen aufgeben müssen.

Die Hausbesitzer in diesem speziellen Arrangement, im Fachjargon heißen sie Erbbaurechtsnehmer, haben prinzipiell dieselben Pflichten wie die anderen Besitzer von Immobilien. So müssen sie die Grundsteuer tragen und sich um die ausreichende Versicherung der Immobilie z. B. gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden sowie Einbruch etc. zu kümmern.

Zu den einmaligen Kosten für Erbpachtnehmer gehören Erschließungskosten und die Grunderwerbssteuer. Hier wird allerdings berücksichtigt, dass nicht – wie üblich – eine einmalige Summe zu besteuern ist, sondern der regelmäßige Pachtzins.

Zu den Rechten der Erbbauberechtigten gehört es im Übrigen auch, das Haus – und damit den Erbbauvertrag – zu verkaufen oder zu vererben. Die Laufzeit des Vertrags wird dabei jedoch nicht auf null gestellt.

Der große Haken an der Erbpacht ist für viele, dass ihnen das Grundstück nicht gehört bzw. die Nutzung zeitlich beschränkt ist. Daher kommen Erbpachtgrundstücke für viele nicht in Frage bzw. wünschen sich die Betroffenen häufig, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt kaufen zu können. Aber wie ist das, kann man Erbpachtgrundstücke nachträglich kaufen?

Ist im Vertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, kann dies dazu genutzt werden, das Erbpachtgrundstück nachträglich vom Erbpachtgeber zu kaufen. Häufig dann, wenn der Erbbauvertrag ausläuft. Nach beispielsweise 30 Jahren, wenn also der ursprüngliche Grundstückswert durch die Zinszahlungen beinahe abbezahlt ist, kann es sein, dass sich der Kauf erst für die folgende Generation lohnt. Das entscheidet sich sicherlich auch an der Frage, ob man das Haus halten möchte oder nicht und wie die finanzielle Situation gerade ist: Ob man das eigene Geld in die Immobilie stecken möchte oder in andere Vorhaben.

Sonst ist der Kauf eines Erbpachtgrundstückes Verhandlungssache. Nach dem Motto „Wer nicht fragt, der nicht gewinnt“ kann man bei entsprechenden Angeboten direkt nach einer Kaufoption fragen. Kommunen und Kirchen sind hier in der Regel eher dazu bereit zu verkaufen als private Investoren bzw. Verpächter. Die Chancen, sich mit den Erbpachtgebern einig zu werden, stehen allerdings häufig nicht besonders gut, da sie meist kein Interesse an einem Verkauf des Grundstücks haben. Grundstücke in Stiftungsbesitz stehen ohnehin in der Regel nicht zum Verkauf.

Die Zinskonditionen beim Erbpachtkauf unterscheiden sich prinzipiell nicht von denen einer „normalen“ Baufinanzierung. Dennoch finanzieren nicht alle Kreditgeber Immobilien auf Grundstücken von privaten Erbbauverpächtern, da hier das Risiko eines Heimfalls höher eingeschätzt wird als bei Erbbaugrundstücken von Kommunen oder kirchlichen Einrichtungen. Als Heimfall bezeichnet man die Rückübertragung des Erbbaurechts z. B. durch Insolvenz, Zwangsversteigerung, Tod, vertragswidrige Nutzung, Zahlungsverzug etc.

Typische Voraussetzungen für die Finanzierung von Immobilien mit Erbpacht:

Es kann eine angenehme Win-Win-Situation sein, wenn der Bau eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück finanziell möglich wird – und die Aussicht im Vertrag steht, das Erbpachtgrundstück nachträglich kaufen zu können. Einerseits ist der Wegfall der Kosten für teures Bauland entscheidend für viele, sich ein Haus überhaupt leisten zu können. Tatsächlich finanzieren jedoch nicht alle Kreditgeber Baufinanzierungen auf Grundstücken mit Erbbaurecht – bzw. nur unter bestimmten Bedingungen.

Wir sind spezialisiert auf Baufinanzierungen und haben unzählige Kaufprozesse erfolgreich und mit dem nötigen kühlen Kopf begleitet. Gern beraten wir Sie zu allen Themen rund um Ihre Baufinanzierung und das Erbbaurecht.