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Kann man die Eigenleistung in der Baufinanzierung anrechnen lassen?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 25. August 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Selbst ausgeführte Eigenleistungen sind als Muskelhypothek bei der Baufinanzierung wie Eigenkapital anrechenbar
    • Dazu zählen bestimmte Arbeiten, die die Bauherren selbst, deren Familie, Freunde und sonstige private Bauhelfer in Eigenregie ausführen
    • Eigenleistungen können das eingebrachte Eigenkapital für Bauvorhaben, Sanierungen oder Modernisierungen im begrenzten Umfang erhöhen, weil Lohnkosten gespart werden; auf mehr als 50.000 Euro sollte man jedoch nicht hoffen
    • Die positiven Effekte von Eigenleistungen auf die Baufinanzierung können folgendermaßen aussehen: geringere Kreditsumme  weniger Zinslast / bessere Zinssätze  schnellere Rückzahlung
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Die Mehrheit tut es – manche möchten am liebsten alles allein erledigen. Die Eigenleistung spielt für die meisten Bauwilligen eine Rolle – und das nicht nur bei den häufig ausgeschriebenen „Handwerkerobjekten mit Potential“. Auch im Hinblick auf die Baufinanzierung erhoffen sich die meisten bessere Konditionen durch die Anrechnung von Eigenleistungen. Aber inwiefern erhöhen sie das Eigenkapital überhaupt? Was ist eine Muskelhypothek? Und was wird von den Kreditgebern als Eigenleistung typischerweise akzeptiert?

Bei der Baufinanzierung sparen: Was gilt als Eigenleistung?

Zu den anrechenbaren Eigenleistungen zählen Arbeiten, die rund um den Hausbau anfallen. Sie reichen – je nach Ressourcen und handwerklichen Fähigkeiten – von einfachen Arbeiten wie Tapezieren bis hin zur anspruchsvollen und komplexen Elektroinstallation. Eine Eigenleistung liegt immer dann vor, wenn keine externen Fachkräfte beauftragt werden, sondern diese handwerklichen Arbeiten selbst oder z. B. von Freunden oder Familienmitgliedern erbracht werden.

Beispiele für anrechenbare Eigenleistungen: Muskelhypothek
  • Garten / Außengelände anlegen

  • Verputzen, Tapezieren, Malerarbeiten

  • Dämmung anbringen

  • Wände verkleiden

  • Pflasterarbeiten

  • Bodenbeläge verlegen

  • Mit entsprechender Qualifikation: Sanitäranlagen selbst verlegen

  • Mit entsprechender Qualifikation: Elektrik selbst verlegen

So werden Eigenleistungen zu Kapital bei der Immobilienfinanzierung?

Eigenleistung nur auf die Lohnkosten, die sonst an Handwerksbetriebe gezahlt würden. Die entsprechenden Materialkosten fallen immer an. Mit der Ausnahme, dass sich schon vorhandenes Baumaterial sehr wohl abziehen lässt, wenn der Rechnungsbeleg als Nachweis vorgelegt werden kann.

Damit Ihre Bank die geplante Eigenleistung auch anrechnet, müssen Sie nachvollziehbar auflisten. Am einfachsten gelingt dies über den Bauplaner der Hausbaufirma. Aufgeschlüsselt nach Gewerken, kann der Bauplaner die jeweiligen eingesparten Lohnkosten (Gesamtkosten abzüglich der Materialkosten) ansetzen – ggf. nur anteilig, wenn nicht das gesamte Gewerk in Eigenleistung erbracht wurde. Alternativ können die Lohnkosten bei Eigenleistungen einem Kostenvoranschlag entnommen werden. Zu beachten ist, dass einige Banken einen Qualifikationsnachweis für die fachgerechte Durchführung verlangen können.

Angerechnete Eigenleistungen wirken sich bei einer Baufinanzierung vorteilhaft aus, indem …
  • … die nötige Kreditsumme damit geschmälert wird (geringerer Finanzierungsbedarf)

  • … die kleinere Kreditsumme die Zinsen verringert

  • … sie eine schnellere Rückzahlung ermöglicht

Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an?

Die Praxis offenbart, dass die Erwartungen an die Einsparungen durch Eigenleistungen hoch sind – häufig zu hoch. Das liegt unter anderem daran, dass einige Kreditgeber die Anrechnung von Eigenleistungen deckeln z. B. bei maximal 15 Prozent oder bei 20.000 Euro. Während einige Banken auch bei einem hohen Anteil an Eigenleistung oder sogar nur für das Baumaterial und das Grundstück günstige Baufinanzierungen anbieten, begrenzen andere Banken die Einsparungen durch eine Muskelhypothek.

Typisch sind Höchstgrenzen für Eigenleistungen zwischen 5 und 10 Prozent. Je nach Geldinstitut und Kreditsumme sind bei der Baufinanzierung demnach in der Regel rund 25.000 bis 50.000 Euro als Eigenleistungen anrechenbar. Sind nur geringe Eigenleistungen beispielsweise in Höhe von 2.000 bis 3.000 Euro geplant, rechnen viele Banken diese ohne detaillierte Aufschlüsselung direkt an.

Beispiel Fliesenlegerarbeiten: Anrechnung vom Eigenleistung Baufinanzierung
Der Bauherr und ein befreundeter Handwerker wollen das Verlegen der Fliesen im neuen Haus in Eigenregie übernehmen:

Gesamtkosten für das Verlegen von Fliesen: 10.000 Euro
Materialkosten (Fliesen, Kleber, Kleinteile, Werkzeuge) 4.000 Euro
Lohnkosten bzw. Eigenleistung 6.000 Euro
Für das Gewerk Fliesenleger kann durch die angerechnete Eigenleistung ein geringeres Budget von 4.000 Euro in die Höhe der voraussichtlichen Baukosten einfließen.

Welche Einschränkungen gibt es bei der Eigenleistung Baufinanzierung?

Eigenleistungen, die als Eigenkapital angerechnet werden, müssen weder durch vorhandenes Geld noch durch einen Kredit abgedeckt sein. So weit, so gut. Dennoch kann auf die Ressource Eigenleistung nicht unbegrenzt zurückgegriffen werden. Das beanspruchen einerseits die Banken für sich mit ihren Gewinnansprüchen, es sollte aber auch den Bauherren bewusst sein. Denn auch diejenigen, die „vom Fach“ sind und mit ihren handwerklichen Fähigkeiten theoretisch einen größeren Teil der Bauarbeiten übernehmen könnten, können nicht unendlich viele Arbeitsstunden nebenher leisten.

Baufinanzierung mit Muskelhypothek: Vorteile und Risiken

    Vorteile

  • je nach Bank können bis 50.000 Euro bzw. 5 bis 10% an Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet werden

  • niedrigere Baukosten (Lohnkosten)

  • geringerer Finanzierungsbedarf

  • Chance auf niedrigere Zinsen bei weniger Finanzierungsbedarf

  • unter Umständen wird nur durch erbrachte Eigenleistungen eine Finanzierungszusage möglich

    Nachteile

  • Fertigstellung dauert länger, da Eigenleistung nur nach Feierabend oder im Urlaub vorankommt

  • Behinderung des Baufortschritts: z. B. die Arbeiten nehmen mehr Zeit in Anspruch, als zunächst erwartet; unzuverlässige Bauhelfer

  • geringere Ausführungsqualität (noch förderfähig?)

  • fehlende Gewährleistung z. B. für Elektroarbeiten

  • teure Materialeinkäufe: Betriebe oder Hausbauunternehmen erhalten Baustoffe oft zu günstigeren Konditionen (Rabatte), die Privatpersonen nicht erhalten

Die Rolle der Eigenleistung bei der Baufinanzierung: ein Fazit

Selbst ist der Mann – und natürlich auch die Frau! Für gewöhnlich lässt sich bei einer Baufinanzierung Eigenleistung als Eigenkapital anrechnen – zumindest teilweise. Vor allem für engagierte Hausbauer und mit entsprechenden Fähigkeiten, können durch die eingesparten Lohnkosten im besten Fall einige zehntausend Euro gespart werden. Die Anrechnung von Eigenleistung bei der Baufinanzierung hat jedoch Grenzen: zum einen sehen Kreditgeber Höchstgrenzen vor und zum anderen müssen die vielen Arbeitsstunden neben der Arbeit erstmal aufgebracht werden. Und das auch noch rechtzeitig, um nicht den Baufortschritt zu behindern oder am Ende doch mehr auszugeben, weil die private Materialbeschaffung teurer ist als gedacht.

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