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Baufinanzierung nach 10 Jahren mit Sonderkündigungsrecht kündigen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 1. Februar 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Das Sonderkündigungsrecht laut § 489 1 Nr. 2 BGB besagt, dass Baufinanzierungen nach 10 Jahren (und später) mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden können.
    • Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt.
    • Eine Sonderkündigung ist die Option für Kreditnehmer, um aus einem teuren Darlehensvertrag aussteigen zu können und von aktuell günstigeren Zinsen zu profitieren (= Anschlussfinanzierung).
    • Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht eine vollständige oder teilweise Kündigung.
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Wenn Sie auch zu denjenigen gehören, die lieber früher als später aus ihrer Baufinanzierung aussteigen wollen, lohnt sich diese Lektüre. Es gibt nämlich durchaus Möglichkeiten, einen alten Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, um zum Beispiel aktuelle Zinsentwicklungen mit einer günstigen Anschlussfinanzierung für sich zu nutzen. Laut § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB wird Darlehensnehmern, die bestimmte Voraussetzungen z. B. Kündigungsfrist nach 10 Jahren erreicht erfüllen, ein Sonderkündigungsrechts eingeräumt. Ob Sie davon profitieren können und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie hier.

Der § 489 BGB Sonderkündigungsrecht der Baufinanzierung: Kündigungsfrist nach 10 Jahren

Lange verpflichtende Verbindungen wie Baufinanzierungen sind hierzulande üblich, aber immer so eine Sache. Können doch auf diese Weise beide Seiten mit den festgelegten Raten besser planen. Dennoch ist es denkbar, dass sich über kurz oder lang durch unvorhersehbare Verläufe die Bedingungen und Umstände ändern – und dann passt es einfach nicht mehr so gut. Damit Kreditnehmer von langfristigen Immobilienkrediten flexibler kündigen können, hat der Gesetzgeber den § 489 BGB verabschiedet. Das Gesetz ermöglicht die Sonderkündigung, also außerordentliche Kündigung, von Baufinanzierungen nach 10 Jahren, um so aus einem teuren Darlehensvertrag aussteigen zu können.

Darlehensvertrag nach 10 Jahren kündigen: Voraussetzungen laut § 489 BGB

  • Der Darlehensvertrag hat einen gebundenem Sollzinssatz = fest vereinbarter Zins = fester Zinssatz mit einer Dauer von mehr als zehn Jahren

  • Der Zeitpunkt, an dem das Baudarlehen vollständig ausgezahlt wurde, liegt mindestens 10 Jahre zurück (bei Ratenzahlung gilt der Zeitpunkt der letzten Rate)

  • Seit der Vollauszahlung wurde keine neue/ergänzende Vereinbarung zur Rückzahlung oder zum Sollzinssatz getroffen

Treffen diese drei Bedingungen zu, kann die Baufinanzierung nach zehn Jahren zzgl. Kündigungsfrist kostenfrei entweder ganz oder teilweise gekündigt werden. Nur das Sonderkündigungsrecht für Baufinanzierungen ermöglicht einen Ausstieg aus der Baufinanzierung, ohne dass Gebühren fällig werden, weil die Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfen. Diese würde bei einer ordentlichen Kündigung nämlich in nicht unerheblicher Höhe anfallen, wenn der Kreditnehmer den Kredit vor Ende der Zinsbindungsfrist zurückzahlt. Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht quasi einer Bankgebühr für derart entgangene Zinsen.


Mit Einhaltung der Kündigungsfrist nach 10 Jahren können Baudarlehen, Hypothekendarlehen, aber KfW-Darlehen vorzeitig gekündigt werden.

Kündigungsfrist nach 10 Jahren: weitere Fristen beim Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB

Frühestens nach 10 Jahren ab Vollauszahlung kann das Darlehen außerordentlich gekündigt werden. Eigentlich sind es mindestens 10,5 Jahre, denn zusätzlich muss eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden. Wichtig ist, dass für das Erreichen der 10 Jahre das Datum gilt, an dem der letzte Euro der Kreditsumme ausbezahlt wurde, ggf. also nach dem letzten Baufortschritt.

 

Andersherum verstehen sich die 10 Jahre als Mindestfrist. Das heißt, dass das Sonderkündigungsrecht selbstverständlich auch erst nach 11, 12 etc. Jahren kostenfrei gekündigt werden kann. Niemand muss also befürchten, die Kündigungsfrist nach 10 Jahren zu verpassen, da das Kündigungsrecht nach § 489 BGB nicht erlischt.

Wann kommt eine vollständige oder teilweise Kündigung in Betracht?

Ein anderer Aspekt ist die Frage, ob die Baufinanzierung gänzlich oder nur teilweise gekündigt werden darf. Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht eine vollständige oder teilweise Kündigung.

 

Eine teilweise Kündigung ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn eine größere Sondertilgung getätigt werden kann bzw. möchte. Wer durch Erbe, Verkäufen, Gewinnen, Gehaltserhöhung, Prämien etc. einen größeren Geldbetrag zur Verfügung hat, kann mit diesem eine Sondertilgung leisten und die Zinslast verringern. Die meisten Darlehensverträge begrenzen diese Option allerdings und räumen hier maximal fünf Prozent für Sondertilgungen ein.

 

Eine vollständige Kündigung ist für all diejenigen empfehlenswert, die ihr Baudarlehen vollständig mit (angespartem, geerbten etc.) Eigenkapital ablösen können oder die eine günstige Anschlussfinanzierung mit deutlich besseren Zinskonditionen – kurz: Eine Umschuldung – nutzen wollen.

 

Zeiten mit geringeren Zinsen können Kreditnehmern, die umschulden, viel Geld sparen.

Unser Tipp: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen lassen sich aktuell günstige Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre im Voraus sichern.

Option Sonderkündigungsrecht nutzen und günstige Anschlussfinanzierung finden

Wenn Sie um Ihr Sonderkündigungsrecht bei Baufinanzierungen wissen, sind Sie bereits klar im Vorteil. Richtig rund läuft es, wenn Sie dann schon eine passende Anschlussfinanzierung in der Tasche haben. Die Kündigung der Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB wird nämlich nur dann wirksam, wenn der Kreditgeber innerhalb von zwei Wochen den offenen Darlehensbetrag erhält. Diesen bekommt er entweder von besonders liquiden Kreditnehmern oder – wie in den meisten Fällen – aus einer Anschlussfinanzierung.

 

Der Aufwand für Anschlussfinanzierung ist überraschend überschaubar – und damit auch deren Kosten, die im Zusammenhang mit Änderungen im Grundbuch etc. anfallen. Im Normalfall werden diese Ausgaben durch die im Vergleich mit dem alten Kreditvertrag günstigeren Zinsen sehr schnell wieder ausgeglichen.

 

Sie möchten wissen, ob Sie mit einer Kündigungsfrist nach 10 Jahren vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können? Wir prüfen Ihre Verträge und planen mit Weitsicht, zu welchem Zeitpunkt eine Kündigung möglich und sinnvoll ist – und wie Sie ggf. mit einer passenden Anschlussfinanzierung möglichst viel Geld sparen und Ihren Baukredit nicht sogar um einiges früher als gedacht ablösen können.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 1. Februar 2023

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