Baufin-Experten
Kontakt

Was ist der Bebauungsplan?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27. Mai 2025

Das Wichtigste in Kürze

    • Der Bebauungsplan wird von den Kommunen aufgestellt und legt rechtsverbindlich fest, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen
    • Er ist Grundlage für die Baugenehmigung, denn nur wenn das Projekt den Vorgaben entspricht, wird die Genehmigung erteilt
    • Ein Bebauungsplan besteht aus zwei Teilen: der Planungszeichnung und der textlichen Festsetzung, die alle Vorschriften enthält
    • Er schützt das öffentliche Interesse, indem Regelungen zum Lärmschutz, Grünflächenerhalt oder der Verkehrsplanung festgehalten werden
Jetzt Finanzierung anfragen

In 5 Schritten zu Ihrer Finanzierung

Sie teilen uns Ihr Vorhaben und Ihre Eckdaten mit

Wir vereinbaren einen Beratungstermin (innerhalb von 24 Stunden)

Sie erhalten ein individuelles Finanzierungsangebot (aus über 450 Banken)

Wir reichen gemeinsam alle relevanten Unterlagen und Nachweise ein

Ihre Finanzierung kann unterschrieben werden

Los gehts...

Vor dem Grundstückskauf ist ein Blick in den Bebauungsplan unerlässlich. Denn er gibt die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks wieder und schafft klare Rahmenbedingungen für Bauherren und Eigentümer. Doch was genau ist der Bebauungsplan und welche Bedeutung hat er bei der Bauplanung?

Was ist ein Bebauungsplan genau?

Der Bebauungsplan (B-Plan) wird von den Gemeinden oder der Stadt aufgestellt und basiert auf dem Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan zeigt in groben Zügen, wie die verschiedenen Flächen im Gemeinden- bzw. Stadtgebiet künftig genutzt werden sollen. Während es sich beim Flächennutzungsplan um eine planerische Grundlage handelt, ist der Bebauungsplan rechtsverbindlich und konkretisiert die Nutzung von Grund und Boden bis ins Detail.

Im Bebauungsplan werden das Maß der baulichen Nutzung (wie maximale Gebäudehöhe oder Geschossflächenanzahl), die Art der baulichen Nutzung (Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet), aber auch die Bauweise und Vorgaben zur Erschließung festgehalten.

Welchen Nutzen hat der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan verfolgt übergeordnete bauliche Ziele und ist die Grundlage für die Baugenehmigung. Er soll eine nachhaltige bauliche Entwicklung fördern, die soziale, ökologische und wirtschaftliche Belange berücksichtigt. Außerdem kann er dabei helfen, Konflikte zwischen verschiedenen Grundstückseignern zu vermeiden – etwa bei Wohneigentümern. Er trägt damit auch zur Rechtssicherheit von Bauherren und Immobilienbesitzern bei.

Ziele des Bebauungsplans:

  • Nachhaltige Entwicklung

  • Klimaschutz

  • Entwicklung natürlicher Lebensgrundlagen

  • Einhaltung ökologischer, sozialer und wirtschaftlicher Belangen

  • Sozialgerechte Bodennutzung

  • Klare Rahmenbedingungen bei der Grundstücksnutzung

Der Bebauungsplan ist damit eine wichtige Grundlage für die bauliche Ordnung in Gemeinden und Städten. Er spielt außerdem eine wesentliche Rolle bei der Gestaltung von Wohn- und Gewerbebereichen sowie öffentlichen Flächen.

Der Aufbau des B-Plans

Ein Bebauungsplan besteht im Regelfall aus zwei Teilen: der Planungszeichnung und dem Textteil mit den Regelungen.

Der Planungsteil (A) basiert auf der Flurkarte, die alle Gebäude und Flurstücke in dem abzubildenden Gebiet in einem bestimmten Maßstab darstellt. Damit können Sie einsehen, wo sich Ihr Grundstück und Ihre Immobilie genau befinden und welche Grundstücksbegrenzungen bestehen.
In der Planzeichnung wird mitunter festgelegt:

  • Art der baulichen Nutzung

  • Maß der baulichen Nutzung

  • Bauweise

  • Baugrenzen

  • Verkehrsflächennutzung

  • Grünflächen, Spielflächen, Wasserflächen etc.

In der textlichen Festsetzung (B) sind die getroffenen Regelungen und Vorschriften festgehalten. Dazu gehören:

  • Vorgaben zur Bauweise

  • Regelungen zur Fassadengestaltung

  • Maßnahmen zum Lärmschutz sowie Begründung

  • Stellplatzanforderungen

  • Hinweise zum Umwelt- und Denkmalschutz

Zusätzlich kann der Bebauungsplan eine Begründung beinhalten. Diese ist aber nicht rechtsverbindlich. Sie erklärt die Hintergründe, Ziele und den Zweck des B-Plans. Dazu können eine Darstellung der Ausgangssituation, die Abwägung öffentlicher und privater Interessen und ggf. eine Umweltprüfung gehören.

Der Bebauungsplan wird häufig auch durch Umweltgutachten und Fachplanungen ergänzt.

Wieso ist der Bebauungsplan für Bauherren wichtig?

Auf dem Bebauungsplan können Bauherren erkennen, wie sie ihr Haus errichten dürfen. Sie können dem Plan die Anzahl der Geschosse, die maximale Höhe, Regelungen zur Bauweise und die zulässige Flächenversiegelung entnehmen. Auch, ob sich das Grundstück in einem reinen Wohngebiet befindet oder ob auch eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist. Darüber hinaus beinhaltet der Bebauungsplan Auflagen zur einheitlichen Ortsgestaltung wie:

  • Dachform und Dachneigung

  • Fassadenfarbe

  • Haustyp

  • Materialien

Durch die Vorgaben im Bebauungsplan werden also nicht nur die Größe des Grundstücks sowie seine Begrenzungen deutlich; der B-Plan enthält auch wichtige Informationen zur erlaubten Bauweise. Dadurch kann das Bauprojekt erheblich eingeschränkt werden.

Teilweise sind sogar die Anzahl der Stellplätze, Plätze für Mülltonnen und Spielplatzgestaltung im B-Plan geregelt. Auch Angaben zur zulässigen Heizung können enthalten sein. So kann die Gemeinde bzw. Stadt die Art der Wärmeerzeugung einschränken, indem sie bspw. den Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz ausschließt. Dann dürfen die Bauherren die Art ihrer Heizung nicht uneingeschränkt selbst wählen und sind ggf. jahrelang an einen teuren Energieversorger gebunden.

Kaufen Sie ein bereits bestehenden Haus, gilt der Bestandsschutz und ein neu erstellter B-Plan greift nicht. Möchten Sie die Immobilie aber abreißen, müssen Sie sich für den Neubau wiederum am aktuellen Bebauungsplan orientieren.

Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Der Bebauungsplan wird als Satzungsrecht von der Gemeinde bzw. Stadt aufgestellt, weshalb er entsprechend im Rathaus einzusehen ist. Dafür wenden sich Bürger in der Regel an das zuständige Bauamt oder Bürgerbüro. Einige Kommunen ermöglichen auch über das Internet Einsicht auf den Plan.
Solange sich der B-Plan noch in der Aufstellung befindet, haben Bürger die Möglichkeit,
an der Festsetzung mitzuwirken und eigene Wünsche und Ideen einzubringen.

Klären Sie alle wichtigen Fragen vor der Bebauung

Der Bebauungsplan ist die rechtliche Grundlage für die Baugenehmigung und das Bauprojekt und steckt alle wichtigen Rahmenbedingungen für Bauherren ab. Da er aber auch massive Einschränkungen bei der Bauweise bedeuten kann, sollten Sie den Bebauungsplan einsehen, noch bevor Sie das Grundstück kaufen. So können Sie alle wichtigen Fragen klären und sicherstellen, dass Ihr geplantes Bauvorhaben umsetzbar ist.

Damit es auch mit der Finanzierung klappt, stehen unsere Baufin-Experten Ihnen zur Seite. Wir unterstützen Sie dabei, eine solide Baufinanzierung zu finden, mit der Sie Ihren Traum vom Eigenheim realisieren können. Jetzt Termin vereinbaren!

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 27. Mai 2025

Jetzt Finanzierungsberatung & Berechnung starten

Unser Finanzierungs-Finder findet mit wenigen Klicks die perfekte Finanzierung für Ihren Wohnort.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

There was an issue displaying the chart. Please edit the chart in the admin area for more details.
Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
Jetzt Finanzierung anfragen

Finanzierungsbeispiel

Top-Angebote bei uns:

3,24 %

Sollzins p.a

250.000 € Darlehensbetrag

2 % anfängliche Tilgung

10 Jahre Sollzinsbindung

1.091,67 € monatliche Rate

Sollzinsbindung
Sollzins p.a
mtl. Rate
5 Jahre
3,26 %
1.095,83 €
10 Jahre
3,24 %
1.091,67 €
15 Jahre
3,50 %
1.145,83 €
20 Jahre
3,75 %
1.197,92 €
25 Jahre
3,80 %
1.208,33 €
30 Jahre
3,84 %
1.216,67 €

Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Haben Sie Fragen oder benötigen Sie Hilfe?

Schreiben Sie Uns
Baufin-Experten Logo negativ
Niedrige Zinsen
Langfristige Sicherheit
Individuelle Beratung
Über Baufin-Experten
Baufin-Experten ist ein Zusammenschluss unabhängiger und regional tätiger Spezialisten für Baufinanzierung. Wir arbeiten deutschlandweit mit über 450 Partnerbanken und finden das beste Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung. 
Beratung gewünscht
Sichern Sie sich jetzt Ihre kostenlose Erstberatung mit unseren unabhängigen Baufin-Experten. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden ein unverbindliches Angebot. 
Jetzt Finanzierung anfragen
Made with ♥ by one2mrktng
In diesem Artikel
Jetzt anfragen
pencilprinterlicenseuserscalendar-fullmagnifiercross