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Haus finanzieren: So funktioniert es Schritt für Schritt

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27.07.21

Das Wichtigste zur Finanzierung im Überblick

  • Ein Haus zu finanzieren bedarf einer umfassenden Planung. Das Budget muss ermittelt, Nebenkosten kalkuliert und das passende Darlehen ausgewählt werden.

  • Wer das Haus günstig finanzieren möchte, sollte über ausreichend Eigenkapital verfügen. Ratsam sind mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtsumme.

  • Es gibt verschiedene Kreditarten, die bei einer Immobilienfinanzierung infrage kommen: Das Annuitätendarlehen, das Volltilger-Darlehen und der Bausparvertrag.

  • Gute Beratung ist unerlässlich, um ein Haus sicher, langfristig und ohne Risiken zu finanzieren.

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Haus finanzieren: Schritt für Schritt zum Eigenheim

Viele Menschen träumen von den eigenen Vier Wänden. Ein Haus zu finanzieren erfordert jedoch eine ordentliche Planung und eine reelle Kalkulation. Denn das Eigenheim ist eine langfristige Verbindlichkeit, die heute wie auch in zehn Jahren zur Lebenssituation passen muss. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie bei der Hausfinanzierung vorgehen und worauf Sie dabei besonders achten müssen.

Schritt 1: Das Budget bestimmen

Bevor die Suche nach dem Eigenheim beginnt und Immobilien besichtigt werden, muss das Budget bestimmt werden. Denn so lässt sich herausfinden, welche Baufinanzierung Sie sich leisten können und was das Haus kosten darf.

Hierfür wird anhand aller Einnahmen und Ausgaben der finanzielle Spielraum für die monatliche Rate ermittelt. Zur Einkommensauflistung gehören alle regelmäßigen Einnahmen wie Lohn, Rente, Miet- und Pachteinnahmen sowie Versicherungsleistungen. Den Einnahmen sind dann alle Ausgaben gegenüberzustellen. Wer die Immobilie selbst bewohnt, muss keine Mietzahlungen berücksichtigen. Allerdings die Nebenkosten für das Eigenheim. Außerdem sind auch Aufwendungen einzukalkulieren, die nur einmal im Jahr anfallen.

  • Zur Budgetkalkulation gehören auch alle Ausgaben für die Lebenshaltung wie Lebensmittel, Kleidung, Unternehmungen etc. Einige Banken setzen hierfür pauschal 700 Euro pro Person sowie 250 Euro für jedes weitere Familienmitglied an.

Nachdem sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt wurden, ergibt sich das frei verfügbare Einkommen für die monatliche Kreditrate. Um finanzielle Risiken zu vermeiden, empfehlen Experten maximal 80 Prozent des verbleibenden Nettoeinkommens für die Finanzierung aufzuwenden.

Schritt 2: Eigenkapital berechnen

Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger ist die Baufinanzierung. Die eigenen finanziellen Mittel stellen damit das Fundament des Immobilienkredits dar. Dazu gehören:

  • Bargeld
  • Ersparnisse auf Sparbüchern, Giro-, Tages- und Festgeldkonten
  • Bausparguthaben
  • Schuldenfreie Grundstücke und Immobilien
  • Aktien, Investmentfonds und Wertpapiere

Um möglichst günstig das Haus finanzieren zu können, sollten etwa 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten mit dem Eigenkapital gedeckt werden. Allerdings sollte nicht das gesamte Geld eingesetzt, sondern ein Puffer von 5.000 bis 10.000 Euro für Unvorhergesehenes zurückbehalten werden.

Schritt 3: Finanzierungsbedarf bestimmen

Wurden die ersten Immobilien oder Grundstücke besichtigt oder das Traumobjekt bereits ausgemacht, ist der exakte Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Denn nicht nur der Kaufpreis oder die Baukosten beeinflussen den Bedarf. Sondern auch die Nebenkosten.

  • Nebenkosten sind Aufwendungen, die zusätzlich zu den Kauf- oder Baukosten anfallen. Zum Beispiel die Maklercourtage, Notarkosten und Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und behördliche Genehmigungen. Diese Aufwendungen machen zusätzlich etwa 15 Prozent des Kauf- oder Baupreises

Von den Gesamtkosten ist das Eigenkapital abzuziehen. Die Differenz ergibt den Finanzierungsbedarf, der durch ein Immobilien- oder Baudarlehen gedeckt werden muss.

Schritt 4: Eine Hausfinanzierung wählen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um ein Haus zu finanzieren. Die folgenden Varianten stellen die wichtigsten Optionen dar:

  • Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen bietet Sicherheit und Planbarkeit. Denn die Kreditnehmer zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die sich aus den Zinsen (Gebühren der Bank) und der Tilgung (Rückzahlung der Finanzierungssumme) zusammensetzt. Am Ende der Laufzeit bleibt meist eine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird.
  • Volltilger-Darlehen: Auch bei einem Volltilger-Darlehen wird eine monatliche Rate erbracht, die sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammensetzt. Jedoch bleibt am Ende der Laufzeit keine Restschuld, sondern das Darlehen ist komplett abbezahlt. Dies wird mit einer hohen monatlichen Rate oder einer einmaligen hohen Schlussrate erreicht. Diese Finanzierungsform eignet sich für Personen mit einem guten und sicheren Einkommen.
  • Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist sinnvoll, wenn ein Immobilienkauf erst in der Zukunft geplant ist. Denn zuerst wird der Vertrag bespart, bis er zuteilungsreif ist. Dann erhalten die Sparer zusätzlich zu ihrem Sparbetrag ein Baudarlehen.

Fördermittel für die Hausfinanzierung prüfen

Wer ein Haus finanzieren möchte, kann verschiedene Förderungen beanspruchen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine staatliche Förderbank, welche die Schaffung von Wohnraum, Umweltschutz und energetisches Wohnen unterstützt. Außerdem den Einbruchschutz und altersgerechtes Bauen. Die KfW bietet dafür verschiedene Förderprogramme. Zukünftige Eigenheimbesitzer, die einen KfW-Kredit nutzen, erhalten zinsgünstige Darlehen oder Direktzuschüsse, wenn sie die jeweiligen des Programms Voraussetzungen erfüllen.

Schritt 5: Die passende Hausfinanzierung finden

Ein Haus zu finanzieren ist eine der größten und langwierigsten Investitionen. Die Wahl des passenden Darlehens, Förderprogramme und Finanzierungsform ist daher elementar. Da jedoch jede Person individuelle Ansprüche hat, ist eine bedarfsgerechte Beratung unerlässlich.

Unsere Experten unterstützen Sie gerne. Gemeinsam finden wir den richtigen Kredit für Ihre Hausfinanzierung. Wir prüfen aus über 450 Partnerbanken, welcher Anbieter die besten Konditionen bietet und welche Förderprogramme für sie infrage kommen. Außerdem beantworten wir alle Ihre Fragen rund um die Finanzierung ihres zukünftigen Eigenheims.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27.07.21

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25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
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Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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