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Was ist besser: Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 13. Oktober 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil während der gesamten Laufzeit konstant
    • Da der Zinsanteil abnimmt, sinkt die monatliche Rate kontinuierlich
    • Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate die gesamte Laufzeit hinweg gleich, lediglich die Zusammensetzung von Zins- und Tilgungsanteil verändert sich
    • Das Tilgungsdarlehen fordert anfangs eine höhere finanzielle Belastung, dafür ist es günstiger und kann zur schnelleren Rückzahlung des Kredits führen
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Los gehts...

Das Annuitätendarlehen stellt mit seiner gleichbleibenden monatlichen Rate die klassische Form der Bau- und Immobilienfinanzierung dar. Denn diese Form des Darlehens ist übersichtlich und gut planbar. Das Tilgungsdarlehen bietet hingegen einige Vorteile; es ist kostengünstiger und kann schneller abbezahlt werden. Wer sich für diese Kreditart entscheidet, muss aber eine höhere finanzielle Anfangsbelastung in Kauf nehmen, die dafür mit jeder erbrachten Rate sinkt.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die monatliche Tilgungsrate während der gesamten Laufzeit gleich. Allerdings sinkt der Zinsanteil von Rate zu Rate, sodass sich der monatliche Aufwand konstant verringert.

Bei dieser Finanzierungsform besteht die Rate aus einem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Der Tilgungsanteil bleibt immer gleich hoch und die Restschuld sinkt kontinuierlich – damit auch der Zinsanteil, der an der Restschuld bemessen wird. Kreditnehmer zahlen anfangs also eine höhere Rate, die mit jeder Zahlung abnimmt.

Zu Beginn der Rückzahlung birgt das Tilgungsdarlehen eine hohe finanzielle Belastung. Deshalb entscheiden sich viele Kreditnehmer gegen diese Finanzierungsform und für das klassische Annuitätendarlehen. Dafür lässt sich das Tilgungsdarlehen als Baufinanzierung schneller abbezahlen.

Beispiel

Baufinanzierung über 150.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren und 3,557 Prozent effektivem Jahreszins
Konstante Tilgungsrate: 833,33 Euro monatlich (zzgl. Zinsen)
Zinsen und Gebühren insgesamt: 39.593,75 Euro
Gesamtaufwand: 189.593,75 Euro

Jahr

Zinsen

Tilgung

Restschuld

1

5.126,60 Euro

7.741,29 Euro

142.258,71 Euro

2

4.851,27 Euro

8.016,62 Euro

134.242,10 Euro

3

4.566,14 Euro

8.301,75 Euro

125.940,35 Euro

4

4.270,87 Euro

8.597,01 Euro

117.343,34 Euro

5

3.965,10 Euro

8.902,78 Euro

108.440,55 Euro

6

3.648,46 Euro

9.219,43 Euro

99.221,12 Euro

7

3.320,55 Euro

9.547,34 Euro

89.673,79 Euro

8

2.980,98 Euro

9.886,90 Euro

79.786,88 Euro

9

2.629,33 Euro

10.238,55 Euro

69.548,33 Euro

10

2.265,18 Euro

10.602,71 Euro

58.945,63 Euro

11

1.888,07 Euro

10.979,81 Euro

47.965,82 Euro

12

1.497,56 Euro

11.370,33 Euro

36.595,48 Euro

13

1.093,15 Euro

11.774,74 Euro

24.820,75 Euro

14

674,36 Euro

12.193,53 Euro

12.627,22 Euro

15

240,67 Euro

12.627,22 Euro

0 Euro

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen bietet Kreditnehmern ein Höchstmaß an Planbarkeit. Wie beim Tilgungsdarlehen setzt sich die Rate dieser Finanzierungsform aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Allerdings bleibt die Höhe der monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit hinweg gleich, lediglich die Zusammensetzung der Rate verändert sich.

Mit jeder Rate sinkt auch beim Annuitätendarlehen die Zinsbelastung. Anders als beim Tilgungsdarlehen wird die Kreditrate aber nicht verringert, sondern der Tilgungsanteil erhöht sich. Das bedeutet, anfangs ist der Zinsanteil innerhalb der Rate relativ hoch und der Tilgungsanteil niedriger. Sinkt die Restschuld, nehmen die Zinsen ab; der Zinsanteil verringert sich und die Tilgung steigt – bei gleichbleibender Rate.

Beispiel

Baufinanzierung über 150.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren und 3,557 Prozent effektivem Jahreszins
Konstante Tilgungsrate: 1.072,32 Euro monatlich (zzgl. Zinsen)
Zinsen und Gebühren insgesamt: 43.018,29 Euro
Gesamtaufwand: 193.018,29 Euro

Jahr

Zinsen

Tilgung

Restschuld

1

5.089,58 Euro

10.000,00 Euro

140.000,00 Euro

2

4.739,59 Euro

10.000,00 Euro

130.000,00 Euro

3

4.389,58 Euro

10.000,00 Euro

120.000,00 Euro

4

4.039,58 Euro

10.000,00 Euro

110.000,00 Euro

5

3.689,59 Euro

10.000,00 Euro

100.000,00 Euro

6

3.339,58 Euro

10.000,00 Euro

90.000,00 Euro

7

2.989,58 Euro

10.000,00 Euro

80.000,00 Euro

8

2.639,59 Euro

10.000,00 Euro

70.000,00 Euro

9

2.289,58 Euro

10.000,00 Euro

60.000,00 Euro

10

1.939,58 Euro

10.000,00 Euro

50.000,00 Euro

11

1.589,59 Euro

10.000,00 Euro

40.000,00 Euro

12

1.239,58 Euro

10.000,00 Euro

30.000,00 Euro

13

889,58 Euro

10.000,00 Euro

20.000,00 Euro

14

539,59 Euro

10.000,00 Euro

10.000,00 Euro

15

189,58 Euro

10.000,00 Euro

0 Euro

Tilgungsdarlehen vs. Annuitätendarlehen: Die Unterschiede

Eine Überblick über die Unterschiede des Tilgungsdarlehens und des Annuitätendarlehens. 

Tilgungsdarlehen

  • Konstant gleicher Tilgungsanteil

  • Zinsanteil nimmt ab

  • Rate sinkt Monat für Monat

  • Schnellere Rückzahlung und kürzere Laufzeit

  • Hohe finanzielle Belastung zu Beginn

Annuitätendarlehen

  • Gleichbleibende Rate

  • Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt

  • Finanzielle Belastung ausgeglichen

  • Hohe Planbarkeit

Rate

Grundsätzlich setzen sich sowohl das Annuitäten- wie auch das Tilgungsdarlehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Allerdings bleibt die Rate nur beim Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Denn hier verschiebt sich die Zusammensetzung von Zinsen und Rückzahlung, während die Kreditrate unverändert ist. Das Tilgungsdarlehen startet mit einer höheren Rate zu Beginn, dafür sinkt die monatliche Belastung mit jeder erbrachten Zahlung.

Laufzeit

Die Laufzeit ist immer abhängig vom Tilgungsanteil. Das Tilgungsdarlehen bietet allerdings die Möglichkeit, ein Darlehen schneller abzubezahlen.

Kosten

Im direkten Vergleich zahlen Kreditnehmer für das klassische Annuitätendarlehen mehr. In unserem Beispiel müssen sie etwa 3.400 Euro mehr über eine Laufzeit von 15 Jahren aufbringen. Dafür ist ihre Baufinanzierung besser planbar und sie müssen am Anfang der Finanzierung eine niedrigere Summe aufwenden als für ein Tilgungsdarlehen.

Wann eignet sich welche Finanzierungsform?

Wann welche Finanzierungsform geeignet ist, hängt immer vom Verwendungszweck und den finanziellen Möglichkeiten ab. Auch die persönlichen Umstände der Kreditnehmer müssen berücksichtigt werden.

Die meisten Verbraucher entscheiden sich bei einer Baufinanzierung für das klassische Annuitätendarlehen. Denn hierbei werden hohe Summen finanziert, womit das Annuitätendarlehen mit seiner gleichbleibenden Kreditsumme eine bessere Planbarkeit bietet. Zudem können die Kreditnehmer ggf. ihre Laufzeit durch optionale Sondertilgungen verkürzen.

Beim Tilgungsdarlehen sind die Raten am Anfang höher, was viele Personen in Bezug auf die Baufinanzierung abschreckt. Allerdings können sie mit diesem Darlehen Zinsen sparen. Das Tilgungsdarlehen lohnt sich daher, wenn die anfänglich höheren Raten ohne finanzielle Probleme gestemmt werden können.

Interessant ist das Tilgungsdarlehen auch für Personen, die kurz vor Rentenbeginn stehen. Denn sie können während des Arbeitslebens höhere Summen tilgen, um die finanzielle Belastung im Ruhestand gering zu halten. Weniger geeignet ist diese Finanzierungsform allerdings, wenn kein ausreichend hohes Einkommen zur Verfügung steht. In diesem Fall ist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl.

Lassen Sie sich von unseren Experten beraten

Die meisten Verbraucher entscheiden sich bei ihrer Baufinanzierung für das Annuitätendarlehen. In manchen Situationen kann es aber auch sinnvoll sein, die Vorteile des Tilgungsdarlehens unter die Lupe zu nehmen. Denn wer es sich leisten kann, anfangs eine höhere Rate zu zahlen, kann Zinsen sparen und seinen Kredit sogar schneller zurückzahlen.

Unsere Baufin-Experten prüfen gerne für Sie, welches Darlehen am besten zu Ihrer Situation und Ihren Wünschen passt. Mit über 450 Partnerbanken können wir Sie dabei unterstützen, die optimale Finanzierung für Ihr Eigenheim zu finden.

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Susanne Knofe

|

Stand: 13. Oktober 2023

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3,23 %
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20 Jahre
3,39 %
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