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Sind Pflegeimmobilien eine langfristige Kapitalanlage? 

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 13. Mai 2025

Das Wichtigste in Kürze

    • Die Nachfrage nach Plätzen in Pflegeheimen und betreutem Wohnen steigt kontinuierlich – Pflegeimmobilien gelten daher als demografiefeste und krisensichere Kapitalanlage
    • Investoren kaufen Apartments in Pflegeeinrichtungen und schließen langjährige Pachtverträge mit dem Betreiber
    • Einrichtungsbetreiber bieten stabile Pachteinnahmen über 20 bis 25 Jahre und übernehmen einen Großteil des Verwaltungsaufwands
    • Die Pflegeimmobilie birgt als Kapitalanlage aber auch Risiken wie die Insolvenz des Betreibers oder Mehrkosten durch neue Gesetzesauflagen
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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind in den letzten Jahren zunehmend beliebter geworden. So gelten Pflegeeinrichtungen im Vergleich zum klassischen Immobilienmarkt als krisensicher und verhältnismäßig stabil. Auch ist davon auszugehen, dass mit der zunehmenden Altersstrukturverschiebung der Bedarf an Pflegeheimen weiter wachsen wird. Doch hält das Investment in Pflegeimmobilien langfristig, was es verspricht?

Was macht Pflegeimmobilien als Kapitalanlage so interessant?

Die Menschen in Deutschland werden immer älter. Heute unterscheidet sich die Familienstruktur aber erheblich im Vergleich zu früher und je nach Schwere der Pflegebedürftigkeit ist eine Pflege und Betreuung durch die Familie nur schwer möglich. Deshalb steigt die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen kontinuierlich an. Das Statistische Bundesamt geht sogar davon aus, dass sich die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2050 nahezu verdoppeln wird.

Für Anleger bedeutet dies eine konstante Auslastung und langfristige Mieteinnahmen. Das macht die Pflegeimmobilien als Kapitalanlage vergleichsweise stabil und unabhängig vom demografischen Wandel – sie profitiert sogar davon.

Wie funktioniert eine Kapitalanlage mit Pflegeimmobilien?

Es gibt verschiedene Arten, eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Besonders häufig kaufen die Anleger ein einzelnes Apartment innerhalb einer Pflegeeinrichtung. Im Prinzip wie bei einer Eigentumswohnung. Dieses Apartment wird dann durch den Betreiber der Einrichtung an pflegebedürftige Personen vermietet. Im Detail funktioniert das wie folgt:
  • Kauf des Apartments: Sie kaufen ein Apartment inklusive eines Anteils an Gemeinschaftsflächen innerhalb einer betreuten Wohnanlage oder eines Pflegeheims. Meist umfasst der Besitz ein rund 20 bis 30 Quadratmeter großes Apartment und einen Anteil von 25 bis 40 Quadratmeter an gemeinschaftlichen Räumen.

  • Pachtvertrag abschließen: Alle Eigentümer schließen einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Anlage ab. Die Besonderheit dabei ist, dass diese Verträge langfristig geschlossen werden – meist 20 bis 25 Jahre.

  • Zahlung der Miete: Der Betreiber zahlt einen monatlichen Pachtzins, der als Miete unter den Anlegern der Anlage aufgeteilt wird. Die Zahlung erfolgt auch dann, wenn das Apartment vorübergehend leer stehen sollte.

  • Verwaltung der Anlage: Als Pächter ist der Betreiber der Pflegeeinrichtung für die Verwaltung zuständig. Er kümmert sich um die Instandhaltung, Pflegepersonal, Mietersuche etc. Dadurch haben Sie kaum einen Aufwand. Besondere Maßnahmen, die das Sondereigentum (Ihr Apartment) betreffen, können allerdings auf Sie zurückfallen.

Alternativ kann das Investment in Pflegeeinrichtung auch über ein Baugenossenschaftsprojekt oder einen entsprechenden Fonds erfolgen. Pflegefonds investieren bspw. in Pflegeimmobilien und die Anleger partizipieren von Wertsteigerungen des Objekts.

Was sind die Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Bei Pflegeimmobilien investieren Anleger meist in einzelne Apartments und nicht in ein ganzes Gebäude. Da sich der Betreiber der Einrichtung um den Großteil der Verwaltung kümmert, entstehen für die Investoren erhebliche Vorteile:
  • Geringer Verwaltungsaufwand: Privatanleger müssen sich nur um ihr Sondereigentum kümmern. Da Pflegeheime aber häufig eigene Hausmeister beschäftigen, werden viele Arbeiten direkt vom Betreiber übernommen.

  • Langfristige Mieteinnahmen, auch bei Leerstand: Die Pachtverträge werden auf viele Jahre – meist zwischen 20 und 25 Jahren geschlossen. Und auch wenn das Apartment vorübergehend leer stehen sollte, zahlt der Betreiber die Miete weiter.

  • Hohe Nachfrage durch wachsenden Bedarf: Die Nachfrage nach Pflegeheimen ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen – und wird auch weiter wachsen.

  • Krisensicherheit: Im Gegensatz zur Gewerbe- und Wohnimmobilie sind Pflegeimmobilien eher krisensicher, da die Nachfrage auch bei schlechter Wirtschaftslage besteht und durch den demografischen Wandel noch verstärkt wird.

  • Gute Rendite und Steuervorteile: Pflegeimmobilien bringen als Kapitalanlage eine Rendite von drei bis fünf Prozent im Jahr ein. Anleger profitieren zudem von einigen Steuervorteilen.

Den Vorteilen stehen aber auch Risiken gegenüber

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage klingen lukrativ und vielversprechend. Den vielen Vorteilen stehen aber auch erhebliche Risiken gegenüber, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen.

So sind die Risiken tatsächlich um ein Vielfaches höher als bei Wohnimmobilien. Die größte Gefahr geht von der Insolvenz des Betreibers aus. Fällt dieser weg, muss zuerst ein neuer Betreiber gefunden werden – und das kann dauern. Durch mangelndes Personal, politische Veränderungen und neue Gesetzeslagen ist der Betrieb einer Pflegeeinrichtung in den letzten Jahren immer schwieriger geworden – und immer weniger Menschen möchten sich diese Aufgabe aufbürden. In der Zwischenzeit müssen die Anleger mit Zahlungsausfällen rechnen. Schließlich ist eine Pflegeimmobilie ein ganz spezielles Objekt, das auch nicht einfach umfunktioniert werden kann.

Weitere Risiken einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sind:
  • Werden die Instandhaltungskosten zu niedrig kalkuliert, können teure Nachzahlungen folgen.

  • Gibt es Gesetzesänderungen, müssen unter Umständen kostspielige Umbaumaßnahmen erfolgen, um die Einrichtung weiterbetreiben zu dürfen.

  • Veränderungen in der Finanzierung der Pflege können sich auf die Rentabilität der Kapitalanlage auswirken.

  • Der Wiederverkauf von Pflegeapartments ist viel schwieriger als von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zu empfehlen?

Pflegeimmobilien sind durchaus eine spannende Kapitalanlage, die eine Rendite von drei bis fünf Prozent einbringen kann. Noch dazu können sich Investoren bereits mit 150.000 bis 250.000 Euro einkaufen – meist viel weniger, als für Gewerbe- und Wohnimmobilien anfällt. Durch den langjährig geschlossenen Pachtvertrag mit dem Betreiber sind Mieteinnahmen sicher, auch wenn das Objekt vorübergehend leer steht. Aber nur solange, wie der Einrichtungsbetreiber die Zahlungen erbringen kann und keine Insolvenz droht.

Pflegeimmobilien können eine stabile, renditestarke und langfristige Kapitalanlage sein – vor allem für sicherheitsorientierte Anleger, die regelmäßige Einnahmen wünschen. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Betreiber, der Standort und der Pachtvertrag gründlich geprüft werden. Wer einige wichtige Aspekte beachtet und sich gut absichert, kann mit einer Pflegeimmobilie durchaus eine solide Rendite erzielen.

Um mit Ihrer Pflegeimmobilie nachhaltige Kapitalerträge zu erwirtschaften, benötigen Sie ausreichend Eigenkapital und eine stabile Finanzierung. Unsere Baufin-Experten helfen Ihnen dabei, die passende Finanzierung für ein rentables Investment zu finden.

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