Um Erbschaftssteuern zu sparen, überschreiben viele Eltern noch zu Lebzeiten ihre Immobilien an ihre Kinder oder andere Verwandte. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Schenkung
Abhängig vom Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad fällt eventuell eine Schenkungssteuer an
Über bestimmte Modelle können Eltern selbst weiter in der Immobilie wohnen bleiben
Die Schenkung muss ein Notar bzw. eine Notarin beurkunden
Eigentum bzw. Vermögen verpflichtet. Wer eine Immobilie besitzt, muss sich rechtzeitig überlegen, wer diese zukünftig mit Leben füllt und bewohnt. Schnell ergibt sich die nächste Frage: Wie lässt sich Haus und Hof an die nächste Generation weitergegeben bzw. überschreiben, damit möglichst wenig Steuern anfallen?
Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
Die Steuersätze und Freibeträge von Schenkungs- und Erbschaftssteuer sind weitgehend identisch. Während Erbschaftssteuer ggf. im Falle des Todes anfällt, wird zu Lebzeiten eine Schenkungssteuer für die Überschreibung einer Immobilie fällig, sobald die Werte die jeweils geltenden Freibeträge übertreffen.
Personenkreis
Steuerklasse
Freibetrag (Schenkungssteuer)
Verheiratete oder Verpartnerte
I
500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder
sowie Enkelkinder, deren Eltern schon gestorben sind
I
400.000 Euro
Enkelkinder, Stiefenkelkinder, deren Eltern noch leben
Der relevante Unterschied zu den Freibeträgen bei der Erbschaftssteuer betrifft die Eltern und Großeltern, für die im Falle einer Erbschaft ein höherer Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro statt nur 20.000 Euro bei einer Schenkung gilt.
Eine weitere Ausnahme bildet das Familienheim. Wird eine Immobilie, die für die gesamte Familie als zuhause dient an Partner oder Kinder vererbt, ist die Schenkung unabhängig vom Wert grundsätzlich steuerfrei.
Gut zu wissen: Liegt der Wert der Schenkung oberhalb des Freibetrags, fallen Schenkungssteuern an. Aber nur für den Teil, der den Freibetrag überschreitet. Der Steuersatz ist abhängig von der Steuerklasse (I bis III) und der Schenkungshöhe nach Abzug des Freibetrags laut Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) § 19 und kann zwischen 7 und 50 Prozent liegen.
Beispielrechnung: So viel sparen Sie durch eine Schenkung ein?
Ein Ehepaar besitzt ein Haus im Wert von 800.000 Euro jeweils zur Hälfte.
Erben mit vorheriger Schenkung: Beide Elternteile schenken noch zu Lebzeiten jeweils ihren Anteil des Hauses an die einzige Tochter – steuerfrei. Im Schenkungsvertrag wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.
Erben ohne vorherige Schenkung: Laut der gesetzlichen Erbfolge erben beim Tod eines Ehepartners die Tochter und das verbliebene Elternteil jeweils 200.000 Euro – steuerfrei. Stirbt später auch das zweite Elternteil, erbt die Tochter auf einen Schlag 600.000 Euro, was oberhalb des Freibetrages für Kinder – 400.000 Euro – liegt. Auf diese 200.000 Euro fallen 11 Prozent Steuern an, was 22.000 Euro entspricht.
Wann sollte ich am besten das Haus überschreiben?
Top-Tipp 1: Freibeträge mehrmals ausschöpfen
Bei der Schenkung von Immobilien ist es im wahrsten Sinne des Wortes günstiger, wenn das so früh wie möglich geschieht. Pro Kind können Werte in Höhe von 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Die Steuerfreibeträge bei der Schenkungssteuer werden alle zehn Jahre neu gewährt: Sind zehn Jahre verstrichen, ist eine weitere steuerfreie Schenkung in der Höhe des vollen Freibetrags möglich. Das ist der größte Vorteil der Schenkung gegenüber dem Vererben. Wer frühzeitig plant, kann mit einer Schenkung zu Lebzeiten leicht Steuern einsparen. Besitzen die Eltern das Haus zu gleichen Teilen, kann jeder Elternteil gleichzeitig 400.000 Euro steuerfrei an jedes Kind verschenken.
Tipp 2: Kettenschenkung
Wer eine teure Immobilie verschenken möchte, aber die Zehn-Jahres-Frist nicht nutzen kann, dem kann eine sogenannte Kettenschenkung zum gleichen Ergebnis verhelfen. Hierbei vererbt beispielsweise die Mutter eine Hälfte im Wert von 400.000 Euro an ihre Tochter und die andere Hälfte an ihren Mann. Der Mann, gleichzeitig Vater, vererbt dann steuerfrei seine Hälfte, ebenfalls 400.000 Euro an seine Tochter.
Tipp 3: Schenkung mit Gegenwert: lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauch
Hier spielen zwei Überlegungen hinein. Zum einen möchten die meisten Eltern möglichst ein Leben lang in ihrem Haus wohnen bleiben. Zum anderen lässt sich durch ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht der Wert des Hauses mindern – und damit die Höhe der Schenkungssteuer. Das lebenslange Wohnrecht lässt sich als Auflage des Schenkungsvertrages unkompliziert vereinbaren.
Tipp 4: Haus an ein Kind überschreiben und die Geschwister auszahlen (Pflichtteilsvertrag)
Vielen Eltern ist es wichtig, dass es auch beim Vererben fair zugeht und alle ihre Kinder den gleichen Anteil erhalten. Meist läuft es darauf hinaus, dass ein Kind das Haus erbt. Die Geschwister erhalten im Gegenzug von ihm eine Ausgleichszahlung. Deren Höhe kann in einem Pflichtteilsvertrag festgeschrieben werden.
Die Posten bei der Schenkung (Hausübertragung)
Notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrages
Grundbuchkosten
ggf. Schenkungssteuer, wenn oberhalb des Freibetrags
ggf. Anwaltskosten für Beratung und vertragliche Ausgestaltung
ggf. Gutachtergebühren für die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie
ggf. Ausgleichszahlungen an Geschwister
Das Haus an Kinder überschreiben – Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!
Ob das Haus an Kinder überschreiben sinnvoll ist oder nicht; diese Frage sollte möglichst frühzeitig in der Familie geklärt werden. Mit mehreren Erben kann es durchaus kompliziert werden. Gerade bei großen Werten eines Hauses geht es häufig darum, Erbschaftssteuern bzw. Schenkungssteuern zu vermeiden.
Bleibt der Immobilienwert der Schenkung unterhalb des jeweiligen Freibetrags, ist diese für den oder die Beschenkte steuerfrei. Mit einer Frist von zehn Jahren lässt sich eine Schenkung in diesem Rahmen wiederholen – auch steuerfrei. Zudem können Sie ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren und damit den Wert des Hauses und somit Schenkungssteuern auch gleich verringern.
Wir sind spezialisiert auf Baufinanzierungen und haben in unserer langjährigen Beratungspraxis bereits unzählige Familien auch bei der Überschreibung von Immobilien betreut. Gern beraten wir Sie dazu, wie Sie Schenkungssteuern und Erbschaftssteuern durch rechtzeitige Vorsorge möglichst vermeiden sowie zu allen Fragen rund um Ihre Baufinanzierung.
Susanne Knofe
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Stand: 6. August 2024
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